Deweloperzy jak kartel. Nie znaliście tych powiązań

Marże deweloperów są dwa razy wyższe niż średnia unijna, a na rynku budowy mieszkań może istnieć porozumienie cenowe lub dochodzić do wykorzystywania pozycji dominującej przez kilka największych spółek deweloperskich. Tak twierdzi ministra funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, która wysłała oficjalne pismo do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z wezwaniem do zbadania tego rynku.

Sytuacja jest o tyle ciekawa, że na wcześniejszą zapowiedź złożenia tego pisma zareagował sam UOKiK, który jeszcze przed zbadaniem tego rynku oznajmił, że jest on „rozdrobniony” i nie działa na nim żadna firma, która mogłaby dysponować tak silną pozycją, aby mówić o dominacji w rozumieniu ustawy. Urząd antymonopolowy przyznał jednak, że „szczegółowe określenie udziałów w rynkach właściwych i pozycji konkretnych podmiotów może nastąpić w toku postępowania w danej sprawie”.

Na ofensywę Pełczyńskiej-Nałęcz dość nerwowo zareagował Maciej Wandzel, prezes firmy deweloperskiej Soho Development Homes&More, a jednocześnie prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Choć w piśmie przedstawicielki rządu do UOKiK-u stoi wyraźnie, że chodzi o możliwą zmowę „kilku” największych podmiotów, Wandzel napisał na platformie X, że „opowiadanie bajek o zmowie cenowej kilku tysięcy podmiotów na rynku, to jest wyższy poziom absurdu”.

Twarz branży deweloperskiej nie ograniczyła się do własnych przemyśleń, bo Maciej Wandzel opublikował kilka fragmentów teksów prasowych, które uznał za zbieżne ze swoją wizją rynku. Szef PZFD podał na platformie X fragment artykułu XYZ, którego autor przekonuje, że „rynek deweloperów mieszkaniowych jest bardzo konkurencyjny”, a „założenie, że mogłaby istnieć na nim zmowa, jest bardzo śmiałe”.

W XYZ czytamy też, że w każdym z większych polskich miast działa od kilkunastu do kilkuset deweloperów, łącznie w całej Polsce jest ich kilka tysięcy, a znaczna większość to małe i średnie firmy, często realizujące lokalne inwestycje.

Jeszcze ciekawszy jest fragment tekstu w „Gazecie Wyborczej”, który wybitnie przypadł do gustu Maciejowi Wandzlowi. Autor stawia w nim tezę, że deweloperzy dostosowują strategię sprzedaży do konkretnej sytuacji na rynku, a „jeśli chcą obronić cenę metra kwadratowego przed spadkiem, ograniczą ofertę (sprzedaż)”. Powtórzmy: obronić cenę metra kwadratowego przed spadkiem.

Wiecie, kto jeszcze stosuje strategię podbijania ceny towaru poprzez ograniczenie jego podaży? Kartel naftowy OPEC. Metoda działania tej organizacji jest jednak zaprzeczeniem idei wolnego rynku, na którym to cena dopasowuje się do popytu jak toluen w termometrze do zmiany temperatury za oknem. Aby sztucznie podbić cenę, potrzebne jest porozumienie pomiędzy dominującymi producentami, którzy następnie pilnują, by nikt się nie wyłamał ze zmowy i są gotowi surowo ukarać takiego nielojalnego spiskowca.

Wspólne ustalanie wielkości produkcji lub sprzedaży jest fachowo określane jako zmowa kontyngentowa. Wyłamanie się z takiego porozumienia jest niezwykle lukratywne – łamiący zmowę jest w stanie przejąć część rynku opuszczonego przez jej pozostałych uczestników. Na rozdrobnionym, prawdziwie konkurencyjnym rynku solidarne ograniczanie podaży jest wbrew interesom poszczególnych firm. Sztuczne ograniczanie przychodów spółki przez jej zarząd może być nawet uznane za działanie na szkodę akcjonariuszy.

Więcej wiadomości na temat nieruchomości można przeczytać poniżej:

Wróćmy jednak do samego rzekomego rozdrobnienia rynku deweloperskiego na tysiące firm, które ze sobą konkurują. To prawda, że na rynku działa kilka tysięcy deweloperów, ale zdecydowana większość to małe, lokalne firmy, które realizują pojedyncze projekty w swoich regionach. Przedsiębiorca dysponuje odziedziczoną po rodzicach działką, którą udało mu się odrolnić i stawia na niej szeregówkę? Oto na rynku pojawił się nowy deweloper.

Rzeczywistość jednak wygląda tak, że w największych miastach w Polsce dominują potężne spółki deweloperskie, które prowadzą często kilka wielkich inwestycji na raz. Takie spółki jak Dom Development, Echo Investment, Atal, Robyg, JW Construction czy Develia kontrolują znaczącą część rynku w największych aglomeracjach. Jaka to część rynku? To niestety nie jest takie proste do wyliczenia, ponieważ wiele firm deweloperskich inwestycje prowadzi za pośrednictwem spółek celowych.

Przykład? Bardzo znany w ostatnim czasie deweloper Michał Sapota kojarzony jest głównie z grupą kapitałową HRE Investments, a wcześniej z Murapolem, ale jeśli prześledzimy dostępne publicznie rejestry spółek, okaże się, ze Sapota jako udziałowiec lub prezes jest związany z kilkudziesięcioma spółkami, które jako główną branżę mają zgłoszone „Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków”.

Dlaczego wielkie firmy deweloperskie powołują spółki celowe do prowadzenia pojedynczych inwestycji? Daje im to całą masę korzyści. Przede wszystkim w ten sposób ograniczają swoją odpowiedzialność finansową do majątku tylko tej konkretnej spółki, więc jeśli coś pójdzie nie tak, ryzyko (finansowe i wizerunkowe) ponosi tylko spółka celowa, a nie firma-matka. Do tego dochodzą możliwości optymalizacji podatkowej czy łatwiejszego pozyskiwania finansowania i zarządzania projektem.

Powoływanie spółek celowych sprawia, że liczba spółek deweloperskich namnaża się jak kultury bakterii w kefirze, ale jest ważniejszy powód, by nie przechodzić do porządku dziennego nad zapewnieniem, że na rynku działają tysiące konkurujących ze sobą deweloperów. Chodzi o powiązania pomiędzy dużymi firmami deweloperskimi, które na pierwszy rzut oka są niezależnymi bytami.

Nie trzeba szukać daleko i wejść na stronę PZFD, gdzie jest opublikowana imponująco długa lista deweloperów-członków tej organizacji. Na liście mamy na przykład spółkę Robyg S.A., a nieco niżej Vantage Development Sp. z o.o., ale to tylko pozornie dwie „konkurujące ze sobą” spółki deweloperskie. Obie należą do niemieckiego giganta TAG Immobilien, który w 2019 r. przejął tę drugą spółkę, a w 2021 r. zakupił od spółki z grupy Goldman Sachs spółkę Robyg.

Kolejnym przykładem mnożenia bytów ponad miarę na liście członków PZFD jest Dom Development, który występuje na niej też jako Dom Development Kraków (spółka powstała po przejęciu krakowskich deweloperów Buma i Sento), a także trójmiejski Euro Styl. Warto tu jednak zaznaczyć, że w logotypie tej spółki jest fraza „grupa Dom Development”.

Teraz będzie najciekawsza część. Na liście członków PZFD są osobno wymienione spółki Murapol, Echo Investments i Griffin Capital Partners (z logo „Griffin Real Estate”) i są to wielkie spółki notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych, ale to pozornie odrębne podmioty i konkurenci na rynku inwestycji mieszkaniowych.

Griffin Capital Partners wraz z amerykańskim funduszem inwestycyjnym Ares Management już od 2020 roku ma większościowy pakiet akcji Murapolu, a razem z węgierskim funduszem Wing ma większościowy pakiet Echo Investments. Griffin wymienia obie wielkie spółki deweloperskie w swoim portfolio platform inwestycyjnych, ale to oczywiście nie koniec, jeśli chodzi o deweloperów-członków PZFD. W portfolio Griffina jest też firma LifeSpot Management, czyli „platforma mieszkań na wynajem długoterminowy”. Z kolei do spółki Echo Investments należy firma deweloperska Archicom, która na liście członków PZFD także występuje jako odrębny byt.

Jak jest to potężna grupa deweloperska? Spółka Murapol chwali się, że przeprowadziła dotąd 85 inwestycji mieszkaniowych w wielu miastach w całej Polsce, w ramach których powstało 441 budynków z prawie 30 tys. lokali mieszkalnych. Tylko w 2023 r. spółka sprzedała ponad 3 tys. mieszkań i osiągnęła przychody 1,2 mld zł. Zysk netto spółki wyniósł 219 mln zł. Z kolei Echo Investments przedstawia się jako „największy polski deweloper”, a w 2023 r. firma przekazała klucze do 2122 mieszkań i wypracowała 67 mln zł zysku netto.