Bańka na rynku mieszkań? Poczekajcie jeszcze trzy miesiące, to dopiero zobaczycie bańkę
Deweloperzy dostali zadyszki i nie nadążają budować tylu mieszkań, ile chcą kupować klienci. Ta tzw. nierównowaga popytowo-podażowa to jeden z elementów, które tworzą bańki. Według ekspertów, właśnie waży się, czy ta bańka nam rośnie. Jeśli nic się nie zmieni, za 3-4 miesiące zrobi się na rynku bardzo nerwowo i niebezpiecznie.
Podstawowym warunkiem kreacji bańki cenowej w mieszkaniówce jest rosnący dystans pomiędzy krzywymi dynamiki cen mieszkań i średniej płacy w kraju
– pisze branżowy serwis RynekPierwotny.pl.
I dochodzi do wniosku, że w sumie nie mamy jeszcze bańki na rynku nieruchomości, bo ceny mieszkań musiałyby rosnąć znacznie szybciej niż zarobki i to przez dłuższy czas. I niby w sumie, parząc na ostatnie 12 miesięcy tylko w Poznaniu wzrost cen mieszkań nie nie był szybszy niż wzrost średniego wynagrodzenia w Polsce, ale to i tak za krótko, żeby mówić o bańce - uważają eksperci.
Choć dane Zespołu Analiz Pekao mogą sugerować coś innego, wyraźnie bowiem pokazują, jak bardzo ostatnio ceny nieruchomości odjeżdżają od siły nabywczej Polaków.
Tak czy inaczej, nie ma wątpliwości, że nawet, jeśli bańki nie ma, to stworzyliśmy bardzo podatny grunt pod to, żeby ją napompować i to lada chwila. Kiedy?
Ludzie przepychają się łokciami do deweloperów
Odpowiedź na to pytanie wiedzie przez dane o tym, ile mieszkań się sprzedaje vs ile mieszkań deweloperzy wprowadzają na rynek. A dane za maj zatrważają. Według statystyk portalu RynekPierwotny.pl wolumen mieszkań sprzedanych na sześciu głównych rynkach w Polsce był ponad dwukrotnie większy od wolumenu mieszkań wprowadzonych do oferty.
To po prostu oznacza, że deweloperzy nie nadążają za popytem ze strony kupujących. A ten u klientów indywidualnych wciąż jest rekordowy, i jakby tego było mało, coraz silniej dołączają do nich inwestorzy instytucjonalni, czyli głównie zagraniczne fundusze inwestycyjne, wykupujące hurtowo mieszkania pod wynajem.
Deweloperzy przestają nadążać i to według ekspertów jest największe zagrożenie dla stabilności rynku mieszkań.
„Jeśli tego typu tendencja nie zostanie powstrzymana już w najbliższych 3-4 miesiącach, na rynku zrobi się bardzo nerwowo i niebezpiecznie”
- pisze RynekPierwotny.pl.
A jak można tę tendencję powstrzymać? No i tu niestety nie ma dobrych wiadomości.
Gruntów pod budowę nie ma i nie będzie
To nie tak, że deweloperzy nie chcą budować więcej, bo są leniwi albo wystarcza im to, co zarabiają już teraz. Rzecz w tym, że przede wszystkim nie mają już gdzie budować, bo brakuje odpowiednich gruntów pod ich inwestycje.
I niby dane GUS pokazują, że w maju deweloperzy ruszyli z budową ponad 17,5 tys. nowych lokali, a więc jedną z najwyższych w skali jednego miesiąca. Ale dane pokazują liczbę budów w całej Polsce. Tymczasem deweloperzy nie nadążają z budową przede wszystkim w sześciu najważniejszych miastach w Polsce (Warszawie, Łodzi, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu), bo to tu jest największy popyt, to tu brakuje gruntów i to tu grozi nam bańka. Deweloperzy, owszem, budują dużo, ale z braku miejsca tam, gdzie jest największe ssanie przerzucili się do mniejszych miast.
A więc w metropoliach wciąż jest groźnie.
Pytanie, dlaczego tych gruntów w dużych miastach brakuje?
RynekPierwotny.pl wskazuje, że nawet w samej Warszawie odsetek leżących odłogiem gruntów rolnych wynosi 20-30 proc. I są to w dodatku tereny, które w większości doskonale nadają się do przekwalifikowania pod zabudowę mieszkaniową.
A więc procedury. Te zresztą generalnie są drugą bolączką deweloperów. Procesy administracyjne, decyzje m.in. wodnoprawne, środowiskowe, uzgodnienia z zarządcami sieci czy dróg wloką się latami. Przeciętnie trwa to 3-5 lat, ale zdarza się że i 7.
Co mogłoby pomóc rozładować tę bombę? Uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Tylko że na to się zupełnie nie zanosi. A to oznacza jedno… bum!
