Niemożliwe! W końcu zaliczyliśmy korektę cen mieszkań
Trzeci kwartał tego roku przyniósł spadki cen mieszkań – niewielkie, ale jednak – wynika z analizy Polityki Insight i Otodom. To jeszcze nie znaczy, że taniało wszystko. Domy drożeją nadal w dwucyfrowym tempie, drogie są nadal kawalerki, a w ogóle to w miastach, które zamieszkuje między 50 a 100 tys. Polaków, korekty nie widać wcale i ceny rosną tam wręcz najszybciej. Co dalej z rynkiem nieruchomości?
Od razu zaznaczę, że „Kwartalnik mieszkaniowy. Raport o sytuacji na rynku mieszkań w III kwartale 2021 r.” Polityki Insight i Otodom analizuje ceny ofertowe, a spadki cen rzędu 1 proc. w stosunku do poprzedniego kwartału dotyczą średniej dla ofert z całej Polski. A to znaczy, że nie wszędzie pojawiły się lekkie przeceny, ale to i tak duża zmiana w porównaniu do tego, co działo się w ostatnich kwartałach.
Deweloperzy spuszczają z tonu
Pierwsza ważna wiadomość dla potencjalnych kupujących jest taka, że to schłodzenie dotknęło przede wszystkim rynek pierwotny i spadki cen dotyczyły mieszkań po raz pierwszy oddawanych do użytku, ale też mieszkania z rynku wtórnego, które wybudowano w ciągu ostatnich pięciu lat.
Sygnalizuje to, że ceny mieszkań w tym segmencie rynku są już wyśrubowane i ewentualne dalsze szybkie ich wzrosty są coraz mniej prawdopodobne
- pisze w raporcie dr Adam Czerniak, główny ekonomista Polityki Insight.
Po drugie, jeśli weźmiemy pod uwagę wielkość miasta, okaże się, że spadek cen widoczny jest tylko w najmniejszych miejscowościach, tych do 50 tys. mieszkańców. Są to głównie miejscowości położone w pobliżu metropolii (np. Piaseczno, Rumia, Marki czy Swarzędz) oraz miejscowości turystyczne (np. Zakopane, Giżycko, Łeba).
Czytaj też: Cisza nocna w bloku – jakie są przepisy?
Autor raportu podkreśla, że w pozostałych badanych typach miast spadki nie wystąpiły, ale jednak widoczne było wyraźne wyhamowanie wzrostów – w ujęciu kwartalnym ceny nie wzrosły o więcej niż 0,5 proc., podczas gdy jeszcze w pierwszej połowie roku rosły w tempie kilku procent kwartalnie.
Dla odmiany najszybciej rosną ceny w miejscowościach, które zamieszkuje między 50 a 100 tys. Polaków – w III kwartale ceny rosły tam o 7,9 proc. wobec 8,1 proc. w II kwartale, co oznacza, że nie widać tam spowolnienia wzrostów.
No i na koniec, korekta, o której mowa, ma najprawdopodobniej jedynie charakter przejściowy.
Korekta ta nie musi oznaczać odwrócenia trendu i rozpoczęcia cyklu spadkowego – roczna dynamika cen pozostała dodatnia i wyniosła 5,4 proc. Spowolnienie rocznego tempa wzrostu cen jest natomiast sygnałem, że boom na rynku ma się ku końcowi i dalsze dwucyfrowe wzrosty są mało prawdopodobne. Dodatkowo przemawia za tym podwyższenie stóp procentowych NBP, które obniżyło zdolności kredytowe Polaków
- pisze dr Czerniak.
Mieszkania w kamieniach mogą być okazją
Ale warto się przyjrzeć temu, co dzieje się konkretnych kategoriach nieruchomości. Bo na przykład tanieją mieszkania w kamienicach i to już kolejny kwartał z rzędu. Właściwie boom na mieszkania wybudowane przed 1945 r. zakończył się wraz z wybuchem pandemii.
Przed 2020 r. ich duża popularność i wzrosty cen wynikały z aktywności flipperów, którzy remontowali i przywracali do użytku tego typu nieruchomości. Część z nich trafiała – po podzieleniu na mniejsze mieszkania – na rynek najmu, zwłaszcza skierowanego do studentów. W ostatnich kwartałach zaczęło jednak brakować atrakcyjnych nieruchomości w tym segmencie rynku, a z drugiej strony pandemia osłabiła popyt na kamienice, które często mają niewielkie okna, nieużytkowe balkony i niewielki dostęp do zieleni
- wyjaśnia dr Czerniak.
W efekcie ceny ofertowe mieszkań w kamienicach spadły o 4,5 proc. w ujęciu rocznym – do poziomu z II kw. 2019 r.
Jakie mieszkania są najdroższe?
Z kolei najdroższy segment rynku wtórnego to mieszkania wybudowane po transformacji, jak wynika z "Kwartalnika mieszkaniowego” Polityki Insight. Po pewnym spowolnieniu wzrostu cen w okresie pandemii widać ponownie przyspieszenie tempa wzrostu cen odnotowano w przypadku mieszkań w budynkach wybudowanych w latach 1991-2015.
Dynamika ponownie osiągnęła wręcz poziomy dwucyfrowe 10,1 proc. r/r. i to obecnie najdroższy segment rynku wtórnego – ceny są tu wyższe nawet niż w przypadku mieszkań oddanych do użytku w ostatnich pięciu latach.
Może to wynikać z dużo lepszej lokalizacji tych nieruchomości. Najnowsze mieszkania budowane są na obrzeżach dużych miast albo w nowopowstających dzielnicach o bardzo dużym zagęszczeniu bloków, co czyni wiele z nich nieatrakcyjnymi
- wyjaśnia raport.
Jednocześnie nadal sprawdza się zasada, że im mniejsze mieszkanie, tym szybsze wzrosty cen.
Najszybciej drożeją kawalerki – ceny mieszkań do 40 m2 wzrosły o 6,1 proc. w ujęciu rocznym. Zatrzymały się natomiast wzrosty cen największych mieszkań. Te o powierzchni powyżej 90 m2 kosztowały praktycznie tyle samo co przed rokiem.
Powód? Znacząco spada dostępność finansowej tych nieruchomości – osoby chcące kupić większe mieszkania decydują się na zakup mniejszego w dobrej lokalizacji i w lepszym standardzie lub domu, bo na duże o podobnych parametrach ich często zwyczajnie nie stać.
Domy drożeją w dwucyfrowym tempie
To zapewne efekt lockdownów i zamknięcia nas w domach, ale Polacy rzucili się na domy właśnie, wybierając je coraz częściej zamiast mieszkań. Popyt na domu mocno się rozkręcił, a wzrosty cen kwartał do kwartału osiągają już dwucyfrowe wyniki. Średnia cena ofertowa za metr powierzchni użytkowej domu przekroczyła już 4500 zł i jest aż o 16,2 proc. wyższa niż rok temu.
Przy czym tak szybki wzrost jest zapewne rezultatem jeszcze stosunkowo niskich cen – za segment trzeba zapłacić aż o 1 tys. zł więcej za metr.
No i na koniec, oczywiście wraz z cenami domów rosną ceny ziemi. W ogłoszeniach średnia cena ofertowa za metr kwadratowy działki budowlanej przekroczyła w tym roku już 200 zł i dalej bardzo szybko rośnie. Dynamika cen ofertowych jest w tym wypadku nawet wyższa niż w przypadku domów i osiągnęła w III kwartale aż 18,8 proc. r/r i 6,7 proc. kw/ kw.
