Użyczenie a najem lokalu. Opłaty, podatki, zasady

Główną różnicą między najmem a użyczeniem jest kwestia odpłatności. W przypadku najmu nieruchomości, na przykład mieszkania, mówimy o zapłacie. Najemca może więc użytkować lokal w zamian za określoną kwotę, którą najczęściej płaci właścicielowi w częstotliwości miesięcznej. Tymczasem użyczenie ma charakter nieodpłatny, zatem nie wiąże się z żadną rekompensatą finansową. Umowa użyczenia nie jest objęta podatkiem dochodowym, ponieważ właściciel nieruchomości nie odnosi korzyści majątkowych. Jeśli udostępnia on lokal na podstawie umowy najmu, musi zapłacić podatek. Różnica między najmem a użyczeniem wyraża się też w możliwości udostępnienia nieruchomości osobom trzecim. W przypadku najmu, jeśli umowa nie stanowi inaczej, lokator ma prawo udostępnić lokal, natomiast w przypadku użyczenia nie, nawet jeśli umowa nie reguluje tej kwestii.

Bez względu na to, czy decydujemy się wynająć nieruchomość, czy też chcemy ją komuś użyczyć, warto sporządzić umowę w formie pisemnej. Jest ona podstawą dochodzenia ewentualnych roszczeń na drodze sądowej. Umowa powinna określać:

Warto pamiętać, że jeśli umowa użyczenia zawiera wzmiankę o opłacie w postaci czynszu, automatycznie staje się umową najmu.

Więcej o rynku nieruchomości przeczytasz na Bizblog.pl:

Użyczenie nieruchomości co do zasady nie wiąże się z koniecznością ponoszenia opłat. Niemniej jednak lokator zobowiązany jest pokrywać zwykłe koszty, na przykład płacić rachunki za wodę czy prąd. Musi również usunąć na własny koszt wszystkie szkody, jakich dokonał. Przepisy nie przewidują natomiast możliwości obciążenia lokatora podatkiem od nieruchomości ani czynszem. W takiej sytuacji nie mielibyśmy bowiem do czynienia z użyczeniem, a najmem lub dzierżawą.

Umowa użyczenia nieruchomości nie rodzi obowiązku podatkowego po stronie właściciela. A czy lokator będzie musiał zapłacić podatek dochodowy? Użytkuje on lokal bezpłatnie, zatem można domniemywać, że po jego stronie powstaje przychód z nieodpłatnych świadczeń. Niemniej jednak przepisy nie są w tej kwestii jednoznaczne. Ustawodawca określił, że w przypadku umowy użyczenia zawartej między członkami najbliższej rodziny nie powstaje obowiązek podatkowy. Tymczasem użytkowanie lokalu, który jest własnością osoby trzeciej, wiąże się z koniecznością zapłaty podatku. Podstawę opodatkowania stanowi przeciętna kwota czynszu, jaką użytkujący musiałby zapłacić, gdyby najmował mieszkanie.

Użyczenie lokalu nie jest tak często praktykowane, jak najem. Wynika to po pierwsze z chęci czerpania korzyści majątkowych, po drugie z obawy o bezpieczeństwo takiego rozwiązania prawnego. Najlepszą ochronę stanowi umowa, w której jasno zostaną określone prawa i obowiązki stron. Ponadto właściciel lokalu może żądać opuszczenia go przed upływem wyznaczonego terminu, jeśli jest on użytkowany niezgodnie z przeznaczeniem. Ta forma udostępniania nieruchomości najczęściej ma miejsce wtedy, gdy właściciel czasowo przebywa poza miejscem zamieszkania i nie jest stanie samodzielnie sprawować opieki nad lokalem bądź nie chce, by stał on pusty. Użyczenie praktykowane jest również przez organizacje non-profit i wolontariuszy, którzy udostępniają potrzebującym lokum. Taki rozwiązanie często ma charakter krótkoterminowy, co daje właścicielowi lokum większe poczucie bezpieczeństwa. Po upływie okresu obowiązywania umowy zawsze istnieje możliwość jej przedłużenia.