Politycy chcą opodatkować puste mieszkania, by zahamować ceny. Eksperci kręcą nosem
Szybujące ceny nieruchomości, które w wielu miastach są coraz częściej poza zasięgiem finansowym nawet dobrze zarabiających mieszkańców, to nie jest tylko polski problem. Pomysłów na zahamowanie tego niekontrolowanego wzrostu cen jest na całym świecie całe mnóstwo, ale najczęściej rozważa się opodatkowanie drugich i kolejnych mieszkań danego właściciela lub tych, które są trzymane niezamieszkałe jako dobro spekulacyjne. Eksperci od rynku nieruchomości nie są przekonani, czy takie działania przyniosą oczekiwany skutek.
Temat podatku katastralnego nie raz przewijał się przez Bizbloga i zawsze budził wielkie emocje. Opodatkowanie wzrostu wartości drugiej i kolejnej nieruchomości mogłoby skutecznie zniechęcić wiele osób (i firm) do kupowania mieszkań z myślą nie o zamieszkaniu, lecz o odsprzedaży z zyskiem w przyszłości, ale pomysł ten wciąż wzbudza kontrowersje. Tematu jak ognia unika Ministerstwo Finansów, które z zaskakującą pasją zapewnia, że nigdy wprowadzenia tego podatku nawet nie rozważało.
Na świecie podatki od nieruchomości, które mają zatrzymać wzrost cen, nie są jednak takim tematem tabu jak w Polsce. Jak pisze Bloomberg, Los Angeles szykuje podatek od pustych mieszkań, władze Hongkongu chcą podatkami zniechęcić deweloperów do spekulacyjnego trzymania mieszkań, a w Paryżu już od czterech lat za drugie mieszkanie płaci się potrójny podatek. Najdalej idą władze Barcelony, które chciałyby przymusowo odkupować niezamieszkane apartamenty za pół ceny i przeznaczać je na mieszkanie komunalne.
Wspólnym mianownikiem tych bardziej lub mniej radykalnych pomysłów jest osiągnięcie jednego celu – wyłączenie rynku mieszkaniowego z rynku dóbr spekulacyjnych. Spekulacja na kruszywach, dziełach sztuki czy nawet surowcach ma jedynie pośredni wpływ na sytuację przeciętnego obywatela, ale spekulacja na mieszkaniach uderza w jego podstawowe, życiowe potrzeby.
Takie pomysły muszą budzić sprzeciw, bo po pierwsze wzrost podatków zawsze kojarzy się źle, a po drugie wiele osób pełnymi garściami czerpie z takiej sytuacji rynkowej. Może są kontrowersyjne, ale powinny okazać się bardzo skuteczne, prawda? Jak twierdzą niektórzy eksperci, opodatkowanie spekulacji na mieszkaniach wcale nie daje gwarancji, że cokolwiek się zmieni.
Teoria a praktyka
„Podatki od niezamieszkałych nieruchomości może brzmią dobrze, ale w praktyce mogą nie osiągnąć zakładanego celu” – mówi Bloombergowi Brendan Coates, szef programu polityki gospodarczej w think-tanku Grattan Institute z Melbourne. „To jedynie sposób na odwrócenie uwagi od zasadniczej gry” – dodaje.
Przykładów na potwierdzenie tej tezy nie brakuje. Podatki od niezamieszkałych nieruchomości już kilka lat temu wprowadziły dwa duże i bogate miasta, które borykają się z problemem wysokich cen mieszkań. Kanadyjski Vancouver wprowadził taki podatek w 2017 roku, a australijskie Melbourne w 2018. W żadnym z tych miast nie odnotowano wpływu tego podatku ani na dostępność mieszkań na rynku, ani na poziom cen.
W liczącym nieco ponad 600 tysięcy mieszkańców Vancouver od lat odsetek mieszkań dostępnych na wynajem liczony jest w promilach. Po wprowadzeniu podatku od wolnych mieszkań wynoszącym 1 proc. ich rynkowej wartości praktycznie nic się nie zmieniło – w 2018 i 2019 roku odsetek dostępnych mieszkań utrzymał się na poziomie 0,3 proc., co oznacza, że na 200 tys. istniejących mieszkań do wynajęcia jest około 600 rocznie. Dopiero w pandemicznym 2020 roku było to 0,8 proc., ale to wciąż komicznie mało. Władze Vancouver liczyły, że po wprowadzeniu podatku co najmniej 5 proc. mieszkań będzie do wynajęcia.
Za duże, za drogie
Mało tego, o ile dostępność mieszkań praktycznie nie drgnęła, ich ceny po wprowadzeniu podatku wyraźnie wzrosły. Średnio w 2020 roku trzeba było płacić 1914 dolarów kanadyjskich. To prawie 6 tys. zł. Problem w dużej mierze polega na tym, że puste mieszkania to zwykle te największe i najbardziej luksusowe, a te raczej nie trafią na rynek najmu jako niedrogie mieszkanie dla przeciętnej rodziny.
Porażkę zanotowało także Melbourne. Podatkiem obłożono prawie 600 pustych mieszkań, a do kasy miasta wpływa nieco ponad 6 mln dolarów australijskich (ponad 17 mln zł) rocznie. Na pierwszy rzut oka wygląda to na sukces, ale do czasu, ty skonfrontujemy ten wynik z planami urzędników. Miasto zakładało, że w ciągu czterech lat wpływy z podatku od mieszkań wyniosą 80 mln dol.
Okazuje się, że Australijczycy znaleźli sposób na ominięcie tego podatku, bo według danych miejskich aż ponad 24 mieszkań w Melbourne wykazuje zerowe zużycie wody. Wygląda więc na to, że właściciele tych mieszkań postanowili wynająć je w taki sposób, by podatku za puste mieszkanie nie płacić, ale nie tak, żeby mieć niechcianych lokatorów. Eksperci są przekonani, że to efekt tego, że miasto opiera się na deklaracjach właścicieli mieszkań i w żaden sposób tego nie weryfikują.
