Goldman Sachs podjął ważną decyzję dotyczącą Polski. To potwierdza, jak deweloperzy nas wkręcają, jeśli chodzi o ceny mieszkań
Deweloperzy i rzesze analityków wmawiają nam, że ceny mieszkań będą rosły jak szalone jeszcze wiele lat. A tymczasem jeden z największych banków inwestycyjnych świata uznał, że już dość i czas sprzedać akcje wielkiego polskiego dewelopera. A to nie koniec sygnałów przeczących dalszym wzrostom na rynku mieszkaniowym.
We wrześniu w Łodzi średnia cena ofertowa nowych mieszkań w ciągu roku wzrosła o 18,1 proc. (z 6,6 tys. do ponad 7,8 tys. zł za mkw.). W Krakowie ceny poszły w górę o 14,5 proc. (z 9,7 tys. do 11,1 tys. zł za mkw.), we Wrocławiu o 14 proc. (z 9,1 do 10,3 tys. zł), w Warszawie o 11,7 proc. (z 10,5 do ponad 11,7 tys. zł), w Poznaniu o 7,3 proc. (z 7,7 do ponad 8,2 tys. zł), a w Gdańsku o 6,8 proc. (z 9,5 do niemal 10,2 tys. zł za mkw.) – wylicza RynekPierwotny.pl.
To rozpala wyobraźnię.
Mieszkania drożeją w tempie kilku procent ponad inflację rocznie i to się szybko nie zmieni
– przekonuje Bartosz Kuźniar, prezes spółki Lokum Deweloper na łamach „Rzeczpospolitej”.
Piotr Tarkowski, członek zarządu Allcon w forsal.pl twierdzi, że hossa na polskim rynku nieruchomości potrwa jeszcze dekadę.
Niby dlaczego?
Po pierwsze, zasób mieszkaniowy w Polsce w 2003 r. wynosił 12,5 mln mieszkań. Dziś to 15 mln. To oznacza, że 2,5 mln mieszkań powstawało przez kilkanaście lat, a przecież dalej mamy deficyt mieszkań. Wybudowanie ich musi potrwać.
Na to wszystko trzeba nałożyć wskaźniki obrazujące stan mieszkalnictwa w Polsce. Pierwszy dotyczy tego, ile osób zamieszkuje jedną nieruchomość. W naszym kraju jest to 2,55 osoby. Dla porównania w zamożniejszych krajach Unii Europejskiej wynosi on 2,2 osoby. Rożnica tylko z pozoru jest nieduża, bo zrównanie się pod tym względem z innymi krajami oznacza zwiększenie zasobu mieszkaniowego w Polsce o kolejne 2 mln. Realizacja tego planu zajmie natomiast około dekady
– mówi Tarkowski.
Innym wskaźnikiem jest ten stanowiący korelację liczby osób zamieszkujących w nieruchomości do PKB kraju. W krajach zachodnich PKB per capita zaczyna się od 45 tys. dol. W Polsce jest to 34 tys. dol. Wyrównanie tego poziomu, przy założeniu, że nasz kraj rozwijać się będzie w tempie 3 proc. rocznie, również potrwa około dekady. Zatem pozostało jeszcze wiele czasu do tego, by rynek się nasycił, a co za tym idzie, by popyt na mieszkania się ostudził
– dodaje deweloper.
Jego diagnoza? W tym roku ceny mieszkań skoczą jeszcze średnio o 10 proc., a w 2022 r. niewiele mniej.
Mieszkaniowa statystyka kłamie?
Wróćmy do analiz serwisu RynekPierwotny.pl. Ten przekonywał niedawno również, że kolejne podwyżki średnich cen za 1 mkw. są przesądzone, o czym mają świadczyć ceny kolejnych mieszkań wprowadzanych teraz na rynek.
Eksperci portalu podkreślają, że na koniec III kw. 2021 r. już nie tylko Warszawa, Kraków i Gdańsk cechują się pięciocyfrową średnią ceną metrażu, albowiem na granicy cenowej 10 tys. zł za mkw. zatrzymał się też Wrocław. A nowo oferowane mieszkania mają jeszcze wyższe ceny.
Dobrym przykładem może być Kraków, gdzie średnia ofertowa cena 1 mkw. dostępnych „M” już przekroczyła 11 000 zł. W III kw. 2021 r. mieszkania dodawane do oferty przez krakowskich deweloperów były wyraźnie droższe od średniej (11 686 zł/mkw.). Wyprzedawały się natomiast tańsze lokale z Krakowa o średniej katalogowej cenie 10 156 zł/mkw. Podobny charakter zmian rynkowych dotyczył także nieruchomości w Łodzi oraz Wrocławiu. Również w Poznaniu dodawane do oferty „M” miały ceny ofertowe wyższe od sprzedawanych lokali
– pisze RynekPierwotny.pl.
A Warszawa? W III kw. 2021 r. średnia cena ofertowa sprzedawanych w stolicy lokali była tam o wiele mniejsza od przeciętnej stawki dotyczącej całego rynku, to argument podważający tę tezę.
Ale na to eksperci też mają wyjaśnienie. Po prostu do oferty wprowadzono ogromną ilość mieszkań wybudowanych w Ursusie, a to dzielnica raczej peryferyjna, a więc tańsza i to zaburzyło statystyki. Podobny schemat działa zresztą w Gdańsku.
Jest drogo, bo nas stać?
I jeszcze jeden argument zwolenników teorii, że w sumie to mieszkania wcale nie są takie drogie. Analitycy PKO BP podkreślają, że mimo wzrostu cen w ostatnich latach dostępność mieszkań jest wyższa niż w trakcie poprzedniego boomu na rynku w latach 2007-2008. To dlatego, że mamy bardzo dobrą sytuację na rynku pracy, pensje rosną i wyraźnie poprawiła się zdolność kredytowa Polaków, a w efekcie obciążenie dochodów ratami kredytów mieszkaniowych znacznie spadło.
Wzrost cen ma swoje źródła przede wszystkim w czynnikach fundamentalnych, a scenariusz dłuższego okresu spadku cen jest mało prawdopodobny
– pisze PKO BP w raporcie „Puls nieruchomości: Bańka czy nie?”.
A więc, jeśli jest jakąkolwiek bańka, to raczej jest to bańka zdolności kredytowej, a nie cen mieszkań.
Wzrost cen mieszkań. Czas zejść na ziemię
Po pierwsze, dr Adam Czerniak z SGH i Polityki Insight przytomnie zwraca uwagę, że podobną narrację miały w 2003/2004 r. banki i analitycy branżowi, a w USA w trakcie trwania bańki cenowej dostępność mieszkań również była wyższa niż dekadę wcześniej. Jak to się skończyło, wszyscy wiemy.
Po drugie, może i pensje nadal rosną, ale nawet sam PKO BP zwrócił uwagę, że od 2019 r. relacja przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia do ceny metra kwadratowego mieszkania zmniejsza się, a to negatywny czynnik dla dalszych wzrostów. Dodatkowo w perspektywie najbliższych dwóch lat popyt zdaniem analityków osłabnie, co prawdopodobnie wyhamuje tempo wzrostu cen.
Po trzecie zaś i to chyba wisienka na torcie, dosłownie kilka dni temu okazało się, że jeden z najpotężniejszych banków inwestycyjnych świata Goldman Sachs wystawił na sprzedaż polskiego dewelopera firmę Robyg.
Goldman Sachs kupił 100 proc. udziałów w polskiej spółce w 2018 r. za 1,2 mld zł. Teraz chce ją sprzedać za 3 mld zł – nieoficjalnie dowiedział się „Puls Biznesu”. Widocznie bank uznał, że już wystarczy. A przypomnę jedynie, że cztery lata temu, kiedy Robyg był przejmowany, analitycy twierdzili, że Goldman Sachs przepłaca.
