Goldman Sachs podjął ważną decyzję dotyczącą Polski. To potwierdza, jak deweloperzy nas wkręcają, jeśli chodzi o ceny mieszkań

We wrześniu w Łodzi średnia cena ofertowa nowych mieszkań w ciągu roku wzrosła o 18,1 proc. (z 6,6 tys. do ponad 7,8 tys. zł za mkw.). W Krakowie ceny poszły w górę o 14,5 proc. (z 9,7 tys. do 11,1 tys. zł za mkw.), we Wrocławiu o 14 proc. (z 9,1 do 10,3 tys. zł), w Warszawie o 11,7 proc. (z 10,5 do ponad 11,7 tys. zł), w Poznaniu o 7,3 proc. (z 7,7 do ponad 8,2 tys. zł), a w Gdańsku o 6,8 proc. (z 9,5 do niemal 10,2 tys. zł za mkw.) – wylicza RynekPierwotny.pl.

To rozpala wyobraźnię.

Piotr Tarkowski, członek zarządu Allcon w forsal.pl twierdzi, że hossa na polskim rynku nieruchomości potrwa jeszcze dekadę.

Niby dlaczego?

Po pierwsze, zasób mieszkaniowy w Polsce w 2003 r. wynosił 12,5 mln mieszkań. Dziś to 15 mln. To oznacza, że 2,5 mln mieszkań powstawało przez kilkanaście lat, a przecież dalej mamy deficyt mieszkań. Wybudowanie ich musi potrwać.

Jego diagnoza? W tym roku ceny mieszkań skoczą jeszcze średnio o 10 proc., a w 2022 r. niewiele mniej.

Wróćmy do analiz serwisu RynekPierwotny.pl. Ten przekonywał niedawno również, że kolejne podwyżki średnich cen za 1 mkw. są przesądzone, o czym mają świadczyć ceny kolejnych mieszkań wprowadzanych teraz na rynek.

Eksperci portalu podkreślają, że na koniec III kw. 2021 r. już nie tylko Warszawa, Kraków i Gdańsk cechują się pięciocyfrową średnią ceną metrażu, albowiem na granicy cenowej 10 tys. zł za mkw. zatrzymał się też Wrocław. A  nowo oferowane mieszkania mają jeszcze wyższe ceny.

A Warszawa? W III kw. 2021 r. średnia cena ofertowa sprzedawanych w stolicy lokali była tam o wiele mniejsza od przeciętnej stawki dotyczącej całego rynku, to argument podważający tę tezę. 

Ale na to eksperci też mają wyjaśnienie. Po prostu do oferty wprowadzono ogromną ilość mieszkań wybudowanych w Ursusie, a to dzielnica raczej peryferyjna, a więc tańsza i to zaburzyło statystyki. Podobny schemat działa zresztą w Gdańsku.

Jest drogo, bo nas stać?

I jeszcze jeden argument zwolenników teorii, że w sumie to mieszkania wcale nie są takie drogie. Analitycy PKO BP podkreślają, że mimo wzrostu cen w ostatnich latach dostępność mieszkań jest wyższa niż w trakcie poprzedniego boomu na rynku w latach 2007-2008. To dlatego, że mamy bardzo dobrą sytuację na rynku pracy, pensje rosną i wyraźnie poprawiła się zdolność kredytowa Polaków, a w efekcie obciążenie dochodów ratami kredytów mieszkaniowych znacznie spadło.

A więc, jeśli jest jakąkolwiek bańka, to raczej jest to bańka zdolności kredytowej, a nie cen mieszkań.

Po pierwsze, dr Adam Czerniak z SGH i Polityki Insight przytomnie zwraca uwagę, że podobną narrację miały w 2003/2004 r. banki i analitycy branżowi, a w USA w trakcie trwania bańki cenowej dostępność mieszkań również była wyższa niż dekadę wcześniej. Jak to się skończyło, wszyscy wiemy.

Po drugie, może i pensje nadal rosną, ale nawet sam PKO BP zwrócił uwagę, że od 2019 r. relacja przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia do ceny metra kwadratowego mieszkania zmniejsza się, a to negatywny czynnik dla dalszych wzrostów. Dodatkowo w perspektywie najbliższych dwóch lat popyt zdaniem analityków osłabnie, co prawdopodobnie wyhamuje tempo wzrostu cen.

Po trzecie zaś i to chyba wisienka na torcie, dosłownie kilka dni temu okazało się, że jeden z najpotężniejszych banków inwestycyjnych świata Goldman Sachs wystawił na sprzedaż polskiego dewelopera firmę Robyg. 

Goldman Sachs kupił 100 proc. udziałów w polskiej spółce w 2018 r.  za 1,2 mld zł. Teraz chce ją sprzedać za 3 mld zł – nieoficjalnie dowiedział się „Puls Biznesu”. Widocznie bank uznał, że już wystarczy. A przypomnę jedynie, że cztery lata temu, kiedy Robyg był przejmowany, analitycy twierdzili, że Goldman Sachs przepłaca.