Deweloperzy zaczęli obniżać ceny w największych miastach. Mieszkania i tak będą tylko dla bogatych
W czwartym kwartale 2022 r. najmocniej ceny nowych mieszkań spadły w Gdańsku — aż o 7,7 proc. I ostatecznie to zaprowadziło ceny w tym mieście do spadków również w skali całego roku. Ale jednocześnie w takich Kielcach, Opolu i Szczecinie ceny przez rok rosły nawet szybciej niż inflacja — o ponad 20 proc. Czy to kwestia czasu, żeby pozostałe miasta poszły w ślad Gdańska? Nie, bo politycy robią wszystko, żeby spadek cen mieszkań powstrzymać jak najszybciej. Bruksela też dorzuca swoje. A to znaczy, że w przyszłości kupicie dom na zadupiu za 1 zł, albo nie kupicie nic, bo mieszkania w miastach będą tylko dla najbogatszych.
Deweloperzy próbują nie poddawać się radykalnie zmniejszonemu ssaniu na mieszkania i choć popyt runął przez wysokie stopy procentowe i dostępne dla niewielu kredyty hipoteczne, oni „trzymali fason” i z cen niespecjalnie schodzili.
Ale dane NBP pokazują, że w czwartym kwartale 2022 r. w końcu trochę wymiękli, bo ceny na rynku pierwotnym w największych miastach w Polsce zaczęły w końcu spadać. I to po raz pierwszy od bardzo dawna. A mówimy nie o zaklinaniu rzeczywistości, czyli cenach ofertowych, ale o cenach, po których ostatecznie dochodził do transakcji.
Gdańsk wymięka
Największe obniżki dotknęły Gdańsk. W porównaniu do III kwartału 2022 r. spadek sięgnął aż 7,7 proc. To dużo, na tyle dużo, że spadki pojawiły się nawet w ujęciu rocznym — o 2,3 proc.
Spadki w ujęciu kwartalnym zaliczył też Kraków — o 4,2 proc., Wrocław — 0,6 proc. I jeszcze Poznań.
Warszawa i Szczecin ciągle jeszcze prą do przodu i średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym niby nadal rosły pod koniec 2022 r. Ale wzrosty te, w przeciwieństwie do poprzednich kwartałów, były już tylko symboliczne i nie przekroczyły poziomu 1 proc.
Ale wróćmy do spojrzenia rok do roku. Wspomniałam o Gdańsku, gdzie roczny spadek sięgnął 2,3 proc. Jak duży to news, zobaczycie, dopiero kiedy zorientujecie się, co działo się z rocznymi cenami w innych miastach. A tam już w żadnym innym mieście wojewódzkim cena mieszkań nie spadła rok ro roku. Ba! W Szczecinie, Kielcach i Opolu wzrostu cen mieszkań przekroczyły nawet inflację, co w dzisiejszych czasach brzmi groźnie.
Przypomnę, że grudnia inflacja wyniosła 16,6 proc., a roczny wzrost cen nowych mieszkań w Kielcach wyniósł 23,3 proc., w Opolu 20,8 proc., a w Szczecinie 20,7 proc.
Przyjdzie pora i na te miasta, żeby pójść w ślady Gdańska? Niekoniecznie, bo politycy robią wszystko, żeby ceny mieszkań jednak nie spadły.
Czytaj też: Cisza nocna w bloku – jakie są przepisy?
Grzanie popytu nabiera rumieńców. Kto zacznie dopłacać do darmowych kredytów?
Po pierwsze, KNF niedawno zdecydowała jednak o obniżeniu bufora bezpieczeństwa przy udzielaniu kredytów mieszkaniowych, żeby ułatwić Polakom zaciąganie hipotek w bankach. Więcej hipotek, większy popyt na mieszkania, większą presja na ceny, a przynajmniej zdjęcie presji na ich spadek.
Po drugie, politycy w kampanii wyborczej prześcigają się na pomysły kolejnych dopłat do kredytów, żeby więcej Polaków mogło pozwolić sobie na zadłużenie się na zakup mieszkania. Ekonomiści śmieją się, że po kredycie 2 proc. od PIS, kredycie na 0 proc. od PO, tylko wyglądać, aż kolejna partia ogłosi kredyt -2 proc., czyli jeszcze będzie dopłacać, żeby ktoś zechciał wziąć kredyt za darmo.
Dopłaty do kredytów przysłużą się nie tylko bankom, ale chyba nawet bardziej deweloperom. Jak liczycie, że trzeba jeszcze poczekać chwilę, że za Gdańskiem w pozostałych miastach ceny też trochę spadną, to możecie się przeliczyć.
Polska wymiera, ale ta bezemisyjność namiesza
A jeszcze gorzej wygląda długoterminowa prognoza niż te chwilowe wahania, w ramach których kupujący liczą na jakąś korektę — przecież w końcu mamy poważny kryzys, do cholery, nie tak?
I długoterminowa prognoza powinna zwrócić naszą uwagę na demografię. Skoro jest z nią tak źle, a Polska wymiera, dla dostępności mieszkań to dobrze. W końcu będziemy mieli za dużo mieszkań zamiast za mało.
Tak, ale tylko w teorii. Bo jednocześnie na to musicie nałożyć trend migracji wewnętrznych w ramach których ludności w największych miastach, w których jest najwięcej dobrze płatnej pracy, jest coraz więcej.
Tomasz Narkun, analityk rynku nieruchomości niedawno w telewizji WP snuł wizję, że za dekadę w Polsce może być jak we Włoszech — można będzie kupić dom za 1 zł. Ale tylko na zadupiu.
A w tym samym czasie w dużych miastach popyt na mieszkania będzie wciąż ogromny. I na niego należy nałożyć jeszcze trzeci czynnik: dążenie do efektywności energetycznej budynków i zeroemisyjności. Przyjdzie czas, kiedy deweloperzy będą musieli montować fotowoltaikę na balkonach, okien nie będzie można montować byle jakich, ale wysokiej jakości, żeby ciepło nie uciekało. Ocieplenie też nie będzie mogło być farsą.
I to nie gdybanie — Bruksela już uchwaliła przepisy, zgodnie z którymi wszystkie budynki deweloperskie będą musiały być bezemisyjne już za cztery lata. Koszty deweloperów znów skoczą i wiadomo, co oni z tym zrobią — przerzucą na klientów.
A klientem będzie mógł stać się już tylko ten, kto jest naprawdę zamożny. Kupno mieszkania to przestanie być marzenie dla mas, a stanie się marzeniem nielicznych. Pozostali już na zawsze wylądują na rynku najmu.
Szkoda, że politycy jeszcze tego nie rozumieją, bo mogliby z wyprzedzeniem zadbać, żeby to lądowanie było stosunkowo miękkie, bo na razie to raczej zapowiada się goły beton.
