REKLAMA

Coś nietypowego stało się z cenami mieszkań. Ekspert: te dane należy traktować z dużą ostrożnością

Narodowy Bank Polski opublikował dane o cenach mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach Polski. Średni koszt zakupu cały czas rośnie, ale zdecydowanie wolniej niż we wcześniejszych kwartałach. W niektórych miastach pojawiły się pierwsze spadki. Uwidaczniają się one, zwłaszcza gdy przeanalizujemy ceny przy użyciu tzw. indeksu hedonicznego.

Coś nietypowego stało się z cenami mieszkań. Ekspert: te dane należy traktować z dużą ostrożnością
REKLAMA

Indeks hedoniczny to wskaźnik, który – w przeciwieństwie do zwykłej średniej – uwzględnia jakość sprzedawanych mieszkań. Bierze pod uwagę metraż, standard wykończenia, lokalizację, piętro, typ budynku i rok budowy. Dzięki temu ogranicza wpływ struktury transakcji na wynik – na przykład sytuacji, gdy w jednym kwartale sprzedaje się głównie małe mieszkania w słabszych lokalizacjach, a w kolejnym – większe i droższe lokale.

Tym samym indeks hedoniczny lepiej pokazuje realne zmiany rynkowe, a nie tylko wynikające z innej mieszanki sprzedanych nieruchomości.

REKLAMA

Ceny mieszkań realnie spadają w kilku miastach

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości z HREIT, podkreśla, że to właśnie indeks hedoniczny najlepiej oddaje faktyczne zmiany cen – zwłaszcza w okresach, gdy struktura sprzedaży ulega wahaniom.

W przypadku mieszkań używanych widzimy już, że w kilku miastach ceny realnie spadły – zaznacza.

Według danych NBP w czterech z siedmiu badanych miast wojewódzkich ceny mieszkań na rynku wtórnym – po uwzględnieniu jakości lokali – spadły w ujęciu kwartał do kwartału o 1-3 proc.

Chodzi m.in. o Wrocław, Katowice, Białystok i Opole – wylicza.

Bartosz Turek zaznacza, że nie jest to jeszcze odwrócenie trendu na skalę ogólnopolską, ale czytelny sygnał korekty po miesiącach dynamicznych wzrostów.

To naturalny efekt wygaszania wpływu taniego kredytu i wychładzania rynku po interwencji państwa – podsumowuje analityk.

Warszawa: pozorny spadek cen, ale tylko w średniej

W przypadku warszawskiego rynku wtórnego sytuacja jest bardzo dynamiczna. Z danych NBP wynika, że w pierwszym kwartale 2025 roku średnia cena transakcyjna mieszkania w Warszawie spadła o ponad 500 złotych za metr kwadratowy w porównaniu z końcem 2024 roku. Ale – jak zauważa Bartosz Turek z HREIT – te dane należy traktować z dużą ostrożnością.

Ekspert przypomina, że statystyki cen mieszkań w Warszawie były w ostatnich kwartałach bardzo zmienne. W danych NBP za czwarty kwartał 2024 r. pojawiła się informacja o spadku średniej ceny z niemal 16,8 tys. zł do 15,7 tys. zł za mkw. – tymczasem w najnowszej publikacji tego spadku nie ma. Co więcej z najnowszych danych wynika, że cena metra kwadratowego w IV kwartale była wyższa niż w kwartale trzecim i wyniosła blisko 17 tys. zł.

Turek tłumaczy, że takie „bujanie” cen w Warszawie nie jest nowością – dane za II i III kwartał 2024 roku były w kolejnych publikacjach rewidowane w górę, co pokazuje, że do wstępnych wyników należy podchodzić z rezerwą.

Pamiętajmy, że są to dopiero dane wstępne, które będą jeszcze podlegały rewizji – zaznacza.

Co więcej, analityk zwraca uwagę na kontrast pomiędzy średnią ceną a indeksem hedonicznym. Choć nominalnie średnia cena transakcyjna w I kwartale 2025 r. spadła, to jednocześnie indeks hedoniczny dla mieszkań używanych w Warszawie wzrósł o ponad 2 proc. kwartał do kwartału.

Z jednej strony NBP mówi nam, że średnia cena transakcyjna spadła, ale z drugiej – że ceny mieszkań porównywalnych wzrosły. Paradoks? Tylko na pierwszy rzut oka – tłumaczy Turek.

REKLAMA

Jego zdaniem, najbardziej racjonalne wytłumaczenie to zmiana struktury sprzedanych lokali. W pierwszym kwartale 2025 roku sprzedano więcej tańszych mieszkań w gorszym standardzie lub lokalizacji, co zaniżyło średnią arytmetyczną. Ale gdyby porównać ceny mieszkań o podobnych cechach – to wzrosły.

Wnioski? Warszawa pozostaje rynkiem o silnej presji cenowej, a sygnały spadków należy traktować ostrożnie – jako efekt zmiany w strukturze sprzedaży, a nie faktycznego trendu spadkowego.

REKLAMA
Najnowsze
Aktualizacja: 2025-06-12T10:46:23+02:00
Aktualizacja: 2025-06-12T08:02:00+02:00
Aktualizacja: 2025-06-12T06:05:00+02:00
Aktualizacja: 2025-06-11T22:01:00+02:00
Aktualizacja: 2025-06-11T20:33:00+02:00
Aktualizacja: 2025-06-11T18:01:00+02:00
Aktualizacja: 2025-06-11T16:17:00+02:00
Aktualizacja: 2025-06-11T15:05:00+02:00
Aktualizacja: 2025-06-11T12:12:00+02:00
Aktualizacja: 2025-06-11T11:11:00+02:00
Aktualizacja: 2025-06-11T09:00:00+02:00
Aktualizacja: 2025-06-10T22:02:00+02:00
Aktualizacja: 2025-06-10T19:19:00+02:00
Aktualizacja: 2025-06-10T17:52:00+02:00
Aktualizacja: 2025-06-10T16:21:00+02:00
Aktualizacja: 2025-06-10T14:22:00+02:00
Aktualizacja: 2025-06-10T13:15:00+02:00
Aktualizacja: 2025-06-10T06:31:00+02:00
Aktualizacja: 2025-06-10T05:21:00+02:00
Aktualizacja: 2025-06-09T22:03:00+02:00
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA