Coś nietypowego stało się z cenami mieszkań. Ekspert: te dane należy traktować z dużą ostrożnością
Narodowy Bank Polski opublikował dane o cenach mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach Polski. Średni koszt zakupu cały czas rośnie, ale zdecydowanie wolniej niż we wcześniejszych kwartałach. W niektórych miastach pojawiły się pierwsze spadki. Uwidaczniają się one, zwłaszcza gdy przeanalizujemy ceny przy użyciu tzw. indeksu hedonicznego.
Indeks hedoniczny to wskaźnik, który – w przeciwieństwie do zwykłej średniej – uwzględnia jakość sprzedawanych mieszkań. Bierze pod uwagę metraż, standard wykończenia, lokalizację, piętro, typ budynku i rok budowy. Dzięki temu ogranicza wpływ struktury transakcji na wynik – na przykład sytuacji, gdy w jednym kwartale sprzedaje się głównie małe mieszkania w słabszych lokalizacjach, a w kolejnym – większe i droższe lokale.
Tym samym indeks hedoniczny lepiej pokazuje realne zmiany rynkowe, a nie tylko wynikające z innej mieszanki sprzedanych nieruchomości.
Ceny mieszkań realnie spadają w kilku miastach
Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości z HREIT, podkreśla, że to właśnie indeks hedoniczny najlepiej oddaje faktyczne zmiany cen – zwłaszcza w okresach, gdy struktura sprzedaży ulega wahaniom.
W przypadku mieszkań używanych widzimy już, że w kilku miastach ceny realnie spadły – zaznacza.
Według danych NBP w czterech z siedmiu badanych miast wojewódzkich ceny mieszkań na rynku wtórnym – po uwzględnieniu jakości lokali – spadły w ujęciu kwartał do kwartału o 1-3 proc.
Chodzi m.in. o Wrocław, Katowice, Białystok i Opole – wylicza.
Bartosz Turek zaznacza, że nie jest to jeszcze odwrócenie trendu na skalę ogólnopolską, ale czytelny sygnał korekty po miesiącach dynamicznych wzrostów.
To naturalny efekt wygaszania wpływu taniego kredytu i wychładzania rynku po interwencji państwa – podsumowuje analityk.
Warszawa: pozorny spadek cen, ale tylko w średniej
W przypadku warszawskiego rynku wtórnego sytuacja jest bardzo dynamiczna. Z danych NBP wynika, że w pierwszym kwartale 2025 roku średnia cena transakcyjna mieszkania w Warszawie spadła o ponad 500 złotych za metr kwadratowy w porównaniu z końcem 2024 roku. Ale – jak zauważa Bartosz Turek z HREIT – te dane należy traktować z dużą ostrożnością.
Ekspert przypomina, że statystyki cen mieszkań w Warszawie były w ostatnich kwartałach bardzo zmienne. W danych NBP za czwarty kwartał 2024 r. pojawiła się informacja o spadku średniej ceny z niemal 16,8 tys. zł do 15,7 tys. zł za mkw. – tymczasem w najnowszej publikacji tego spadku nie ma. Co więcej z najnowszych danych wynika, że cena metra kwadratowego w IV kwartale była wyższa niż w kwartale trzecim i wyniosła blisko 17 tys. zł.
Turek tłumaczy, że takie „bujanie” cen w Warszawie nie jest nowością – dane za II i III kwartał 2024 roku były w kolejnych publikacjach rewidowane w górę, co pokazuje, że do wstępnych wyników należy podchodzić z rezerwą.
Pamiętajmy, że są to dopiero dane wstępne, które będą jeszcze podlegały rewizji – zaznacza.
Co więcej, analityk zwraca uwagę na kontrast pomiędzy średnią ceną a indeksem hedonicznym. Choć nominalnie średnia cena transakcyjna w I kwartale 2025 r. spadła, to jednocześnie indeks hedoniczny dla mieszkań używanych w Warszawie wzrósł o ponad 2 proc. kwartał do kwartału.
Z jednej strony NBP mówi nam, że średnia cena transakcyjna spadła, ale z drugiej – że ceny mieszkań porównywalnych wzrosły. Paradoks? Tylko na pierwszy rzut oka – tłumaczy Turek.
Jego zdaniem, najbardziej racjonalne wytłumaczenie to zmiana struktury sprzedanych lokali. W pierwszym kwartale 2025 roku sprzedano więcej tańszych mieszkań w gorszym standardzie lub lokalizacji, co zaniżyło średnią arytmetyczną. Ale gdyby porównać ceny mieszkań o podobnych cechach – to wzrosły.
Wnioski? Warszawa pozostaje rynkiem o silnej presji cenowej, a sygnały spadków należy traktować ostrożnie – jako efekt zmiany w strukturze sprzedaży, a nie faktycznego trendu spadkowego.
