Deweloperzy są już w głębokim kryzysie czy tylko cwaniakują, żeby nie obniżać cen mieszkań?
W tym roku sprzedaż mieszkań spadnie nawet o 25 proc. - szacuje jeden z deweloperów, firma Atal. Twierdzi nawet, że już wielu małych i średnich deweloperów wręcz zaprzestało działalności. GUS dorzucił do tego dane, pokazujące, że od stycznia do kwietnia deweloperzy rozpoczęli o ponad 22 proc. mniej budów niż w tym samym okresie rok wcześniej. Czy to ostre hamowanie, czy tylko ostra gra z rynkiem?

Na początek dane GUS, który pokazał właśnie, że budownictwo mieszkaniowe zaczyna siadać i to bardziej siadają deweloperzy niż Polacy budujący indywidualnie. W ciągu czterech pierwszych miesięcy roku deweloperzy rozpoczęli budowę 42,8 tys. mieszkań, a to o 22,6 proc. mniej rok do roku, natomiast inwestorzy indywidualni 29,6 tys., czyli o 10,5 proc.
Negatywnie zaskoczyły też dane o produkcji budowlano-montażowej pokazane przez GUS. Niby w kwietniu produkcja wzrosła o 9,3 proc. rok do roku, ale już miesiąc do miesiąca spadła o 5,9 proc. To zaskoczyło analityków, bo miało być znacznie lepiej. Miesiąc do miesiąca miał być jeszcze wzrost o 3,2 proc., a rok do roku aż o 18,7 proc. - wynika z prognoz zebranych przez PAP Biznes.
To wyraźna zapowiedź hamowania na budowach.
Powód? Kilka. Po pierwsze, o ponad 30 proc. wyższe niż przed rokiem ceny materiałów budowlanych, a do tego odpływ pracowników z Ukrainy z polskich budów z powodu wojny. Po drugie, coraz chłodniejsze głowy kupujących, których apetyt na mieszkania temperują podwyżki stóp procentowych.
A będzie tylko gorzej, jak zapowiada główna ekonomistka Banku Pocztowego Monika Kurtek. Jej zdaniem to dopiero początek ścieżki wyraźnego schodzenia w dół, a jednocześnie sygnał spowolnienia całej polskiej gospodarki.
Czyli co, zaczyna się?
Spójrzmy jeszcze na wydane pozwolenia na budowę. Te też w ciągu pierwszych czterech miesięcy roku spadają, ale mniej. Liczba pozwoleń wydanych deweloperom spadła o 4,6 proc., a inwestorom indywidualnym o 10,6 proc. W sumie wcale nie tak dużo, biorąc pod uwagę, że poprzedni rok był rekordowy.
Ale pamiętajcie o jednym - pozwolenie na budowę wcale jeszcze nie oznacza, że do budowy dojdzie. Czasem właściciele działek występują o pozwolenie tylko po to, żeby podnieść wartość działki. Czasem zwyczajnie rezygnują z budowy. A czasem po prostu proces rozpoczęcia bardzo długo trwa. Te dane więc nie powiedzą wam wcale zbyt wiele na temat tego, co dzieje się teraz na rynku mieszkaniowym.
Czytaj też: Kiedy potrzebne jest zezwolenie na budowę i jak je załatwić?
Mówi za to bardzo wprost jeden z deweloperów, który specjalizuje się w budownictwie kompleksów mieszkaniowych w największych Polskich miastach. Firma Atal prognozuje, że w tym roku sprzeda o 20-25 proc. mieszkań mniej.
Ba! Według firmy wielu małych i średnich deweloperów już wręcz zaprzestało działalności, dlatego w tym roku podaż mieszkań w sumie będzie nawet o jedną trzecią niższa niż przed rokiem.
Idą przeceny? Lepiej sprzedać mniej, ale nadal drogo
Skoro hamowanie, to kryzys, a jak kryzys to spadki cen? Czy kupujący powinni już zacierać ręce? Niekoniecznie.
HRE Investments trochę straszy, że jak będzie się budowało mniej lokali, a do tego jeszcze mamy ciągle rosnące koszty budowy, to nie ma innej opcji niż dalszy wzrost cen mieszkań „i to nawet pomimo pewnego ograniczenia popytu.”
Średnio w to wierzę. Bo „pewne” ograniczenie popytu może być jednak całkiem duże i to pachnie zaklinaniem rzeczywistości. Dziś nikt nie wie, czy w trakcie tego chłodzenia głów, bardziej spadnie popyt czy podaż.
Ale HRE Investment zauważa przy okazji jeszcze jedną ciekawą rzecz. Według analityków dane GUS sugerują, że deweloperzy zaczęli realizować strategię, w której kosztem liczby sprzedawanych mieszkań chcą utrzymać osiągane marże.
Czyli lepiej sprzedać mniej, ale nadal drogo i z dużym zyskiem, niż się napracować i zarobić tyle samo albo i mniej. To by sugerowało, że jak z powodu kurczącej się zdolności kredytowej Polaków już prawie nikt nie będzie chciał kupować drogich mieszkań, to deweloperzy niemal przestaną je budować na chwilę, żeby pokazać klientom, że nie pękną i cen nie obniżą. Ciekawe, kto pęknie pierwszy.
Liczcie tylko na siebie
Swoją drogą, tym, którzy właśnie wchodzą w dorosłość i planowali się wyprowadzić od rodziców albo ze studenckiego mieszkania niewiele zostaje, bo budownictwo komunalne czy socjalne nadal w Polsce leży.
Te same dane GUS pokazują, że na 73,5 tys. mieszkań oddanych do użytku od stycznia do końca kwietnia 2022 r., mieszkań komunalnych było 166, a społecznych czynszowych 432. I żeby nie było, że to tylko wina rządu. Samorządowców również.
Przypomnę, że kiedy Rafał Trzaskowski zaczynał kadencję w fotelu prezydenta Warszawy, obiecywał budowanie 1,5 tys. mieszkań komunalnych i TBS rocznie. Nie wybudował tyle nawet łącznie przez kilka lat, bo w Warszawie w latach 2018-21 oddano do użytkowania 327 mieszkań komunalnych i 502 w ramach TBS.
No to wracajcie na komercyjny ring, wyczekując, kto wygra, a raczej kto pęknie pierwszy, bo słabszy: deweloperzy czy klienci.