Masz 35 tys. zł? To możesz kupić mieszkanie. I to w Warszawie
Ci, którzy mają w planach kredyt hipoteczny, trafili na dobry okres. Obecnie zakup pierwszego mieszkania można planować, mając w kieszeni prawie trzy razy mniej pieniędzy niż jeszcze kilka tygodni temu. Nawet w drogiej Warszawie wystarczy mieć 30-40 tys. zł oszczędności, a nie jak dotychczas 100 tys. zł. Co przyczyniło się do spadku wymagań wobec kredytobiorców?
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust, wskazuje na trzy kluczowych ułatwienia, które - jego zdaniem - rewolucyjnie wręcz skróciły drogę do własnego mieszkania. Są to: ograniczenie kosztów transakcyjnych, brak wkładu własnego i tani kredyt na zakup pierwszego mieszkania. Dotyczy to oczywiście osób, które chcą kupić swoje pierwsze M. Ci już od lipca mogą na ten cel zaciągnąć tani i relatywnie łatwo dostępny Bezpieczny kredyt 2 proc. Co więcej, finansowanie to jest dostępne również w opcji bez wkładu własnego. A jakby tego było mało, to udając się do notariusza nie wcześniej niż 31 sierpnia, można uniknąć płacenia 2 proc. podatku od czynności cywilno-prawnych. To ułatwienie dotyczy osób kupujących pierwsze w życiu mieszkanie w transakcji na rynku wtórnym, bo kupując od dewelopera i tak PCC się nie płaci.
Obniżony wkład własny pozwala zaoszczędzić
Według analityka HRE Investment Trust, aby kupić na kredyt hipoteczny 45-metrowe mieszkanie w Warszawie trzeba mieć w kieszeni około 35 tys. zł. Warto jednak wyjaśnić, że pieniądze te potrzebne są, aby pokryć koszty związane z zakupem mieszkania np.: notariusz, pośrednik, opłaty sądowe, oraz zaciągnięciem kredytu tj.: prowizje, opłaty, ubezpieczenia i koszt gwarancji kredytowej zastępującej wkład własny. Do tego przydać mogą się pieniądze pełniące rolę zadatku lub zaliczki dla sprzedającego, ale te mogą później wrócić do nas w formie gotówki, gdy banki udzieli nam preferencyjnego kredytu.
Jeszcze kilka tygodni temu podobny zakup moglibyśmy na spokojnie planować, mając w kieszeni znacznie większą kwotę, bo prawie 100 tys. zł. Powody tak drastycznej zmiany są dwa. Po pierwsze osoby kupujące pierwsze mieszkanie mogą liczyć na wsparcie w postaci gwarancji kredytowej udzielanej przez BGK. Ta w oczach banku zastępuje wkład własny kredytobiorcy - mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust.
I dla ścisłości dodaje, że nie jest to żywa gotówka, którą dostaje się do ręki. Udzielana przez BGK gwarancja daje jedynie możliwość zadłużenia się w banku nawet na całą wartość nieruchomości, a nie na 80-90 proc., co było dotychczas standardem. Efekt? Chcąc przy zakupie 45-metrowgo mieszkania w Warszawie, być traktowanym jak osoba posiadająca 10-proc. wkład własny, musieliśmy jeszcze kilka tygodni temu na ten cel wyjąć z kieszeni około 55 tys. zł. Teraz wystarczy przeważnie około 550-600 zł, które zapłacimy za gwarancję kredytową wydawaną przez BGK, która w oczach banku zastąpi nam wspomniany wkład własny.
W przypadku finalnych umów sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym od 31 sierpnia uniknąć będzie też można podatku od czynności cywilno-prawnych. Dotyczy to oczywiście osób kupujących pierwsze mieszkanie. Te będą mogły zaoszczędzić 2 proc. ceny kupowanej nieruchomości. W efekcie jeszcze w II kwartale 2023 r. chcąc kupić mieszkanie na rynku wtórnym, warto było na wszystkie koszty związane z zawarciem takiej transakcji i ubieganiem się o kredyt zarezerwować około 8 proc. ceny nabywanej nieruchomości. Od 31 sierpnia powinno wystarczyć 6 proc. ceny. Pokazując to na konkretnym przykładzie – brak 2 proc. podatku w rozważanym przez nas przypadku 45-metrowego mieszkania w stolicy oznacza oszczędność rzędu około 11-12 tys. zł.
Czytaj też: Ulga mieszkaniowa - jak z niej skorzystać?
Większa dostępność kredytów dla osób z niższym dochodem
Analityk twierdzi, że mniejszy zapas gotówki niezbędnej do przeprowadzania transakcji i zaciągnięcia kredytu to tylko jedno z ułatwień, na które mogą liczyć osoby kupujące teraz swoje pierwsze mieszkanie. Bezpieczny kredyt 2 proc. pozwala bowiem zadłużyć się na zakup mieszkania, dysponując także wyraźnie mniejszymi dochodami. Mimo tego rata tego preferencyjnego kredytu powinna być wyraźnie mniejsza niż przy zadłużaniu się na standardowych warunkach.
Rozważmy przykład 3-osobowej rodziny, która miałaby dobrą historię kredytową i pozbyła się wszelkich zobowiązań, a chciałaby przy tym kupić 45-metrowe mieszkanie w Warszawie. Gdyby taka familia chciała zaciągnąć kredyt w II kwartale br. i dysponowała 10-proc. wkładem własnym, musiałaby zarabiać około 8,9 tys. zł netto, aby bank uznał, że rodzina ma zdolność kredytową. Co więcej, rata kredytu zaciągniętego na 90 proc. wartości nabywanego lokum wynosiłaby około 3,8 tys. zł miesięcznie - informuje Bartosz Turek.
Turek wspomina też, że rodzina, która dziś kupuje takie samo lokum – o ile mogłaby skorzystać z Bezpiecznego kredytu 2 proc., musiałaby się legitymować nie tylko niższym dochodem, ale też mogłaby cieszyć się niższą ratą. Z szacunków HREIT wynika, że aby zadłużyć się na całą wartość nieruchomości, potrzebny byłby dochód na poziomie około 7,5 tys. zł (16 proc. mniej), a ratę preferencyjnego długu można oszacować na 2,5 tys. zł (33 proc. mniej). Różnica względem standardowej oferty jest więc spora.
Trudno się więc dziwić, że Bezpieczny kredyt 2 proc. cieszy się bardzo dużą i wciąż niemal niesłabnącą popularnością. Przez osiem tygodni jego działania do banków trafiło bowiem ponad 36 tysięcy wniosków - wskazuje Turek.
Czytaj także:
Ceny nieruchomości w górę
Baczny obserwator dotychczasowych wyliczeń najpewniej zauważył, że porównując koszt zakupu 2-pokojowego mieszkania w Warszawie, przyjmuje się różne wartości tego lokum. I tak - jak podaje Turek - w drugim kwartale 2023 r. wartość 45-metrowego mieszkania przyjmuje się na poziomie prawie 549 tys. zł (bazując na danych NBP), a w trzecim kwartale jest to już ponad 573 tys. złotych.
Skąd ta różnica? Wzmożony popyt na mieszkania doprowadził do wyraźnego wykupienia ofert mieszkań w stolicy. Dane Unirepo sugerują wręcz, że pomiędzy początkiem czerwca 2023 r. a końcówką sierpnia liczba unikalnych ofert mieszkań na sprzedaż spadła w Warszawie o około 25-30 proc. Tak duże wykupienie oferty nie pozostało bez wpływu na średnią cenę ofertową, bo poszła w górę o około 8 proc. - szacuje analityk HREIT.
Zauważa też, że trzeba mieć świadomość, że jest to wynik nie tylko tego, że część właścicieli mieszkań podniosła ceny, ale też tego, że oferta została przebrana, a jak to zwykle bywa, najszybciej sprzedały się mieszkania najtańsze. Skoro ubyło ich z oferty, to trudno się dziwić, że po tej zmianie w górę poszła średnia cena ofertowa.
Dlatego w naszych szacunkach przyjęliśmy, że ze wspomnianego 8 proc. wzrostu średniej ceny ofertowej tylko połowa wynikała z faktycznego podnoszenia cen, a połowa to efekt statystyczny związany z tym, że z oferty przede wszystkim znikały mieszkania tańsze. Na potwierdzenie lub obalenie tej hipotezy będziemy musieli poczekać jeszcze około trzy miesiące, gdy NBP opublikuje dane na temat faktycznych zmian cen mieszkań w Warszawie z uwzględnieniem nie tylko danych z aktów notarialnych, ale też biorąc poprawkę na to, jakiej jakości mieszkania zmieniały właścicieli - przewiduje analityk.
