Gdzie są nasze drewniane domy? To miał być rządowy hit, wyszedł totalny niewypał
Polskie Domy Drewniane SA miały zapewnić dostępność mieszkań przede wszystkim osobom o umiarkowanych dochodach. Wyniki kontroli pokazały, że spółka ani nie zapewniła większej liczby mieszkań, ani nie osiągnęła tego, do czego została powołana. Dodatkowo spółka nie osiągnęła zakładanych przychodów, przeciwnie – w kontrolowanym okresie odnotowała wyłącznie straty, a inwestycje realizowano z opóźnieniem.
Spółka Polskie Domy Drewniane SA w Warszawie (PDD SA) została powołana w 2019 r. w celu zwiększenia w stosunkowo krótkim czasie dostępności mieszkań (przede wszystkim dla osób o umiarkowanych dochodach) oraz wspierania przedsiębiorczości w obszarze energooszczędnego budownictwa drewnianego – zajmuje się stawianiem energooszczędnych budynków mieszkalnych, zarządzaniem nimi i wynajmem budynków lub lokali mieszkalnych z możliwością ich sprzedaży.
Spółka może też nabywać grunty, przeprowadzać remonty lub przebudowę budynków mieszkalnych, pozyskiwać lub tworzyć nowe rozwiązania technologiczne w zakresie przetwarzania drewna, nabywać lub przetwarzać surowiec drzewny, a także nabywać lub sprzedawać produkty drzewne, wreszcie prowadzić inną działalność związaną z energooszczędnym budownictwem drewnianym lub infrastrukturą towarzyszącą. Dla PDD SA przewidziano rolę operatora w rządowym programie Mieszkanie Plus.
Udziałowcami spółki w momencie rejestracji były Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej (NFOŚiGW 99 proc. akcji imiennych uprzywilejowanych) i Bank Ochrony Środowiska SA (1 proc. akcji). Trzecim współzałożycielem, mającym ułatwić dostęp do terenów pod zabudowę, miało być Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe, ale ostateczny kształt ustawy pominął jego udział. W legislacji nie wskazano źródła pozyskiwania gruntów pod inwestycje mieszkaniowe, co wg NIK zmieniło charakter działalności PDD SA na stricte komercyjny.
Miały być wybudowane domy, są problemy z gruntami i drewnem
Zgodnie z Narodowym Programem Mieszkaniowym do 2030 r. liczba mieszkań przypadająca na 1000 osób powinna w Polsce dorównać aktualnej średniej w Unii Europejskiej, zatem do 2030 r. trzeba wybudować (na zasadach rynkowych oraz z pomocą państwa) ok. 2,5 mln mieszkań. PDD SA miały w ciągu 5 lat (2018–2022) wybudować 11 000 mieszkań w budynkach wielorodzinnych i 950 domów w zabudowie jednorodzinnej o wartości 6 637,1 mln zł.
Media szybko dostrzegły problemy spółki, m.in. niejasne przesłanki ekonomiczne stojące za projektem, brak gruntów pod budowę domów lub mieszkań, zmianę charakteru inwestycji spółki ze społecznego, związanego z programem Mieszkanie Plus, na komercyjny.
- PDD SA nie zrealizowały planów w zakresie utworzenia tzw. banku ziemi.
- PDD SA nie zdołały zniwelować deficytu energooszczędnych mieszkań dla osób umiarkowanie uposażonych.
- W spółce doszło do działań niegospodarnych przy wysokich kosztach rodzajowych.
- NFOŚiGW nie korzystał z przysługujących mu narzędzi nadzoru nad spółką.
Od strony organizacyjno-proceduralnej PDD SA zostały dobrze przygotowane, spółka ma statut, regulaminy oraz procedury realizacji inwestycji mieszkaniowych, sprzedaży lokali i zakupów towarów i usług, a także nabywania nieruchomości. Jednak procedura nabywania nieruchomości nie była aktualizowana przez ponad półtora roku, zaś procedura zakupów towarów i usług nie obejmowała zakupów usług w zakresie badań naukowych i prac rozwojowych – jednego z głównych zadań PDD SA, jakim jest tworzenie lub pozyskiwanie rozwiązań technologicznych w zakresie przetwarzania drewna.
Kontrola NIK ujawniła wiele braków i nieprawidłowości
Przez ponad pół roku 2022 PDD SA działały bez zatwierdzonego planu rzeczowo-finansowego na 2022 r., który nie został zatwierdzony do 29 sierpnia 2022 r., czyli do momentu zakończenia czynności kontrolnych NIK oraz bez zatwierdzonego przez Walne Zgromadzenie wieloletniego planu strategicznego na lata 2020–2023.
PDD SA w kontrolowanym okresie nie osiągnęły zakładanego celu i nie doprowadziły do zwiększenia dostępności mieszkań. Do połowy 2022 r. wybudowały i oddały do użytku 31 lokali mieszkalnych i 2 lokale usługowe, z których do czerwca 2022 r. skomercjalizowano tylko 6 lokali mieszkalnych poprzez najem tradycyjny lub najem z dojściem do własności.
Opóźniona była również realizacja zadań w zakresie stworzenia potencjału wytwórczego oraz kompetencji w zakresie technologii konstrukcji budynków drewnianych.
W rezultacie opóźnień w realizacji inwestycji PDD SA nie odnotowały do końca 2020 r. przychodów ze sprzedaży towarów i usług. W 2021 r. wpływy sięgnęły 2,9 tys. zł (zamiast zakładanych 18,8 mln zł), a w I półroczu 2022 r. 61,3 tys. zł. Od 5 marca 2019 r. do 30 czerwca 2022 r. spółka wykazała łączną stratę w wysokości 16,4 mln zł. W okresie objętym kontrolą aktywa spółki zmniejszały się w stosunku do kapitału podstawowego z 50 do 43,2 mln zł (w 2020 r.) i ze 120 do 102,5 mln zł (w pierwszej połowie 2022 r.).
Łącznie koszty rodzajowe w kontrolowanym okresie wyniosły 82,9 mln zł (w tym koszty pozyskania nieruchomości 49,6 mln zł, koszty realizacji projektów inwestycyjnych 17,0 mln zł). Koszty wynagrodzeń wraz z kosztami ubezpieczeń społecznych i innymi świadczeniami stanowiły średnio 50,3 proc. kosztów rodzajowych spółki.
W PDD SA nie przestrzegano wszystkich obowiązujących procedur. Stwierdzono też przypadki działań niegospodarnych, m.in. w związku z opłacaniem usług kancelarii prawnej świadczonych na rzecz sprzedających nieruchomość położoną w Pułtusku.
Spółka dokonywała zakupu gruntów dla stworzenia banku ziemi i realizacji zaplanowanych inwestycji mieszkaniowych, ale nie zrealizowała w tym obszarze planu nawet w 45 proc. Ponadto zakupy nieruchomości gruntowych odbywały się bez przestrzegała własnej procedury, co groziło niegospodarnością. Spółka wypłacała wysokie zaliczki i zadatki za nabywane działki, sięgające łącznie powyżej 70 proc. ceny sprzedaży, co pogarszało jej płynność finansową.
Czytaj też: Cisza nocna w bloku – jakie są przepisy?
Czynności niezgodne z wewnętrznym regulaminem organizacyjnym
PDD SA podpisały umowę kupna nieruchomości położonej w Pułtusku, mimo że spółka nie uzyskała decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji inwestycji na nieruchomości, co było jednym z warunków zawieszających zawarcie tej umowy. Przy realizacji inwestycji mieszkaniowej w Choroszczy w PDD SA podjęto decyzję o wykonaniu robót dodatkowych związanych z możliwością zagospodarowania sąsiedniej działki, której zakup okazał się niemożliwy. Skutkowało to zwiększeniem kosztów realizowanego przedsięwzięcia o blisko 200 tys. zł. Wybudowane budynki spełniały wymagania dotyczące budownictwa energooszczędnego.
Z kolei NFOŚiGW, jako większościowy akcjonariusz w PDD SA, mimo posiadanych narzędzi umożliwiających nadzór nad działalnością tej spółki nie wykorzystywał ich w sposób skuteczny. Dopuścił do funkcjonowania spółki bez zatwierdzonej Strategii Spółki na lata 2020–2023 oraz od 2021 r. bez planu wieloletniego. Już na etapie powoływania PDD SA założono w NFOŚiGW, że biznesplan zostanie opracowany w spółce po jej zawiązaniu, a nie przed jej utworzeniem, nie przeprowadzono też analizy koncepcji działania i efektywności funkcjonowania spółki, tymczasem wg NIK kolejność powinna była być odwrotna, tym bardziej że przepisy o utworzeniu spółki nie określały terminu jej powołania.
Choć wśród zadań PDD SA przewidziano utworzenie spółki celowej do realizacji inwestycji mieszkaniowych, PDD SA nie zawarły porozumienia z Krajowym Zasobem Nieruchomości w tej sprawie. Realizacja inwestycji mieszkaniowych w wielu lokalizacjach (m.in. w Choroszczy, w Łodzi i w Pułtusku) była opóźniona, a w innych (Lublin, Parzniew, Słomin) nawet ich nie rozpoczęto. Dla inwestycji w Środzie Śląskiej nie opracowano w 2021 r. koncepcji architektoniczno-urbanistycznej i przeniesiono ją do planu na rok 2022.
Opóźnienia dotknęły także budowę własnego potencjału wytwórczego PDD SA, a na działania w zakresie produkcji domów modułowych, które ostatecznie nie doprowadziły do zawiązania spółki produkcyjnej, wydano w okresie czerwiec 2020 r.– wrzesień 2021 r. ponad 1 170 tys. zł.
Spółka wydała też ponad 440 tys. zł na budowę strony internetowej, która miała wspomóc sprzedaż autorskich projektów domów i zapewnić pełną obsługę klientów chcących wybudować dom na swoich działkach. Do 29 lipca 2022 r. PDD SA nie odnotowały zakładanych przychodów z tego tytułu. Przy tym wyboru oferty na zbudowanie owej strony dokonano niezgodnie z procedurą zakupu towarów i usług, a wartość zawartej umowy była wyższa o 99,9 tys. zł od kwoty określonej w uchwale zarządu spółki.
Sprawozdania PDD SA z działalności nie stanowiły podstawy do rzetelnej oceny funkcjonowania spółki, ponieważ nie zawierały zestawień uzyskanych efektów wobec przyjętych planów rocznych, a także stopnia i przyczyn niepełnej realizacji tych planów oraz zakładanych wskaźników efektywności.
Wnioski pokontrolne Najwyższej Izby Kontroli
W celu zwiększenia dostępności mieszkań na potrzeby społeczeństwa Najwyższa Izba Kontroli wystąpiła do:
Prezesa Rady Ministrów
- podjęcie działań mających na celu stworzenie zachęt dla realizacji inwestycji mieszkaniowych w formie energooszczędnego budownictwa drewnianego.
- w związku z niezrealizowaniem celu społecznego, dla którego utworzono PDD SA, o podjęcie działań w celu stworzenia warunków prawnych, organizacyjnych i finansowych, niezbędnych dla realizacji przez PDD SA celu społecznego.
Prezesa Zarządu NFOŚiGW
- przeprowadzenie analizy koncepcji działania PDD SA z uwzględnieniem efektywności ich funkcjonowania w kontekście zasadności dalszego finansowania spółki ze środków publicznych.
