Zostawcie WIBOR w spokoju. Raty trzeba liczyć po prostu zupełnie inaczej

Oryginalnie? Główny ekonomista Pracodawców RP Kamil Sobolewski udowadnia, że wbrew pozorom nie prowadziłoby to spirali zadłużenia kredytobiorców. A zysk społeczny byłby ogromny - Polacy mogliby płacić ratę przykładowego kredytu na 500 tys. zł nadal na poziomie 2 tys. zamiast obecnych 3,3 tys. zł.

Ale najpierw jeszcze dwa słowa komentarza, dlaczego właściwie dyskusja na temat ratowania kredytobiorców przed szybkim wzrostem rat nawet o 70 proc. w stosunku do jesieni ubiegłego roku wcale się nie zakończyła, mimo że przecież premier Morawicki ogłosił już czteropunktowy plan ratowania kredytobiorców hipotecznych.

Najjaśniejszym punktem tego planu jest likwidacja stawki WIBOR z umów kredytowych i zastąpienie jej innym wskaźnikiem, korzystniejszym dla kredytobiorców. Tylko że wcale niewiele ulży kredytobiorcom, bo zmiana nastąpi dopiero w 2023 r., kiedy największy ciężar podwyżek stóp procentowych i tak spadnie już na Polaków.

Ba! Sama zapowiedź tej zmiany jeszcze mocniej podbije WIBOR w tym roku, o czym pisałam dokładnie kilka dni temu. A jak już wskaźniki zostaną podmienione w 2023 r., to może się okazać, że to pułapka, bo nowy wskaźnik może stać się wyższy niż stary, kiedy stopy procentowe zaczną spadać. A nie brakuje głosów, że zaczną właśnie w 2023 r.

A więc zamiana WIBOR-u, o ile potrzebna i tak naprawdę od dawna planowana, wcale nie musi pomóc kredytobiorcom w taki sposób, w jaki sprzedaje to premier. Pytanie, czy rzeczywiście rząd albo nadzór bankowy powinny zrobić coś, by radykalnie obniżyć raty kredytów Polaków, to już zupełnie inna bajka. Po to właśnie RPP podnosi stopy procentowe, żeby raty rosły, a konsumpcja przez to spadła, bo tak hamuje się inflację. Obniżenie rat wszystkim zamiast ratowania tylko tych, co wpadli w poważne kłopoty, to dolewanie oliwy do ognia inflacji i aberracja z ekonomicznego punktu widzenia.

Ale załóżmy na chwilę, że taki właśnie skutek chce się osiągnąć - spowodować, żeby raty nie rosły. Na to właśnie pomysł mają Pracodawcy RP, których główny ekonomista na łamach „Rzeczpospolitej” zaproponował zupełną zmianę filozofii spłacania hipotek.

Chodzi o to, by zmiany stóp procentowych, a z nimi stawki WIBOR nie wpływały tu i teraz na wysokość raty kredytu, a jedynie na bilans zadłużenia. Rata powinna zawsze pochłaniać taką samą część naszych zarobków. Zarobki rosną, rata rośnie. Oczywiście dobrowolnie można nadpłacać kredyt, jak ktoś ma ochotę. I jeszcze jedno małe zastrzeżenie: ekonomista zakłada, że zarobki rosną w tempie inflacji.

No i pięknie. Ale raty przecież już od jesieni wzrosły o 50 proc., a zaraz wzrost ten sięgnie 70-80 proc. Jak ktoś będzie płacił co miesiąc tyle, co we wrześniu 2021 r., to jego rata nie pokryje nawet należny bankowi odsetek, nie mówiąc już o kapitale. To, czego nie pokryje spłacona rata, będzie dopisywane do pozostałego do spłaty zadłużenia i kredyt, mimo spłaty rat, będzie rósł, zamiast się kurczyć. To klasyczna spirala zadłużenia!

Otóż Sobolewski udowadnia, że niekoniecznie. Załóżmy, że mówimy o kredycie na 500 tys. zł. W ubiegłym roku, przed podwyżkami stóp procentowych rata takiego kredytu wyniosła 1800 zł, obecne 3300 zł.

A biorąc pod uwagę, że mamy obecnie 11 proc. inflację, powinna zgodnie z tym pomysłem wzrosnąć jedynie do 2 tys. zł - to powinien być maksymalny poziom raty obecnie. Tylko jak to spiąć, żeby kredyt jednak kiedyś spłacić? Przecież jeśli rata powinna wynosić 3333 zł miesięcznie, to kredytobiorca powinien spłacić w rok bankowi 40 tys. zł. Ale spłacając jedynie po 2 tys. zł miesięcznie, odda bankowi tylko 24 tys. zł. Pozostałe 16 tys. zł zostanie więc dopisane do jego zadłużenia, które po roku spłacania urośnie z 500 tys. zł do 516 tys. zł.

Nie wygląda to dobrze. Ale zdaniem ekonomisty tylko w świecie bez inflacji. Dziś ta sięga 11 proc. i nie powiedziała jeszcze ostatniego słowa. Waloryzacja wysokości raty inflacją zupełnie zmienia obraz. 

Bo miało być tak: jeszcze rok temu można było założyć, że WIBOR pozostanie na poziomie 0,3 proc., co razem z marżą w wysokości 2 proc. da oprocentowanie 2,3 proc. Inflację załóżmy na poziomie 1,9 proc., a dochód kredytobiorcy to 5 tys. zł netto. Raty przez cały okres kredytowania są równe.

W takim scenariuszu na początku 1800 zł stanowiłoby 36 proc. dochodu kredytobiorcy, ale zakładamy, że dochody dostosowują się do wyższego poziomu cen i płac w gospodarce, więc w 2036 r. dochód ów statystycznie wynosi 6631 zł, a 1800 zł stanowi już tylko 27 proc. tego dochodu.

Sytuacja dziś jest jednak zupełnie inna. WIBOR wynosi w zaokrągleniu 6 proc., marża nadal 2 proc., więc oprocentowanie to 8 proc., a inflacja sięga 11 proc. Raty nadal są równe, a rata przykładowego kredytu wynosi 3333 zł. Przy zarobkach rzędu 5 tys. zł rata zjada 72 proc. przychodów. Jest kłopot.

Ale jak kredytobiorca to udźwignie jakimś cudem, relacja kredyt/dochód osiągnie 50 proc. już w 2028 roku, 8 lat szybciej niż pierwszym w scenariuszu, podkreśla Sobolewski. I dodaje: „Nie widzę racjonalnych powodów, by pod groźbą wywłaszczenia z nieruchomości zmuszać rodzinę do spłaty kredytu w takim tempie”.

Co więc proponuje? Oprocentowanie kredytu pozostaje niezmienione: 6 proc. WIBOR + 2 proc. marży, ale raty rosną w tempie 11 proc. inflacji. Zakłada, że rata w dniu zaciągnięcia kredytu wynosiła 1800 zł, ale kredytobiorcy szacowali, że może trochę wzrosnąć. „Trochę” oznacza do 2 tys. zł. To 40 proc. wynagrodzenia.

Gdyby trzymać się tego, że niezależnie od zmiany stóp procentowych rata zawsze może pochłaniać tylko 40 proc. wynagrodzenia, a to przecież przez lata rośnie (teoretyczne założenie ekonomisty najwyraźniej jest takie, że rośnie wraz z poziomem inflacji) kredyt będzie się spłacał równie dobrze. Z jednej strony po roku zadłużenie wzrośnie do owych 516 tys. zł, ale jeśli dochody urosną w tempie inflacji do 5550 zł miesięcznie, to wzrost wartości kredytu okaże się wolniejszy niż wzrost dochodów. Ostatecznie, jak wylicza ekonomista Pracodawców RP, spłata kredytu w całości nastąpi w terminie szybszym aż o 16 lat niż w pierwszym scenariuszu.

Sprytne, co? To się nawet jakoś klei, choć niezwykle ważne jest zastrzeżenie, że to oczywiście tylko modelowy przykład pełen uproszczeń. Mało który pracownik w Polsce dostaje na przykład co roku podwyżkę inflacyjną. To statystyczna zabawa, niepozbawiona logiki, ale nie czepiajcie się więc szczegółów.

Ja za to przyczepię się tylko jednego szczegółu i wrócę do pytania postawionego na początku tekstu: czy powinno nam zależeć na tym, żeby siła nabywcza kredytobiorców nie kurczyła się? 

Nie! Po to właśnie RPP podnosi stopy, by się kurczyła i by okiełznać inflację. Taki manewr zmieniający logikę harmonogramu spłaty kredytów utrudni walkę z inflacją, która może zupełnie zerwać się ze smyczy.

I Kamil Sobolewski udowadnia, że nawet wówczas, gdy w teoretycznym ekstremalnym scenariuszu inflacja sięgnie 25 proc., a RPP podniesie stopy do poziomu 30 proc., kredytobiorca hipoteczny będzie do przodu, bo indeksowana inflacją rata spłaci kredyt o 22 lata szybciej niż w podstawowym scenariuszu (o ile ktoś da wiarę, że płace dalej będą rosły w tempie inflacji, czyli o 25 proc. rocznie).

Tylko że kredytobiorców jest 2,5 mln, a Polaków tylko trochę mniej niż 38 mln. Ci pozostali mogą być jednak troszkę zdenerwowani z powodu inflacji na poziomie 25 proc.