ceny mieszkań

Pojawił się pierwszy poważny głos, z samego środka rynku mieszkaniowo-kredytowego, który mówi, że ceny mieszkań w przyszłym roku nie tylko przestaną rosnąć, ale wręcz spadną. O ile? O 5-8 proc. To całkiem niemało, biorąc pod uwagę, że w historycznym 2008 r. ceny mieszkań spadły o 19 proc.

Zachód przerabia właśnie zwrot o 180 stopni na rynku mieszkaniowym. Po raz pierwszy od bardzo wielu lat ceny zakupu mieszkań spadają przy jednoczesnym wzroście cen najmu. Dotąd to najem drożał znacznie wolniej niż cena zakupu. I tak może zostać na dłużej, bo mieszkania stały się po prostu za drogie. Czy Polskę też czeka taki scenariusz?

Stopy procentowe stoją, a banki i tak podnoszą oprocentowanie kredytów hipotecznych. To dlatego, że wcześniej wszyscy się trochę zapędzili i rynek szedł za przekonaniem, że stopy procentowe - szybciej lub wolniej - ale jednak będą już tylko spadać. A jak się okazało, najprawdopodobniej zostaną na tym samym poziomie aż do końca 2024 r.

Informatyk na JDG już nawet psa wrzuca w koszty. To nie jest żart. Ani przenośnia. Informatyk to też nie figura retoryczna. Większość informatyków udaje firmy, żeby płacić niższą stawkę podatkową, w przeciwieństwie do całej reszty zwykłych Polaków móc odliczać od podatku składkę zdrowotną i jeszcze w koszty wrzuca prywatne auto, mieszkanie i jak się okazuje, nawet prywatnego psa. Wystarczy udawać, że pies jest od ocieplania wizerunku, nawiązania relacji z klientami, co też mają psy, a czasem to i nawet mieszkania popilnuje, jak szef wyjdzie z biura i pójdzie na piwo z kolegami.

Wiarygodne dane o tym, co dzieje się na rynku mieszkań, zawsze dotyczą przeszłości. Dlatego o teraźniejszości można opowiadać różne rzeczy i nikt tego nie zweryfikuje. No i właśnie tworzą się miejskie legendy o tym, że już nawet osiemnastolatkowie kupują mieszkania i to przez telefon bez oglądania lokalu. Ale jak pogrzebiecie głębiej, jasne stanie się, że ten mieszkaniowy amok już minął i już tylko naganiacze wmawiają nam, że wcale nie.

Unia Europejska zabiera się za uporządkowanie najmu krótkoterminowego. Nowe rozporządzenie, które ma wyeliminować oszustów, na właścicieli mieszkań wynajmowanych na doby nałoży obowiązek uzyskania numeru rejestracyjnego. Skorzystać mają samorządy, które w przypadku nieuczciwych wynajmujących będą mogły cofnąć rejestrację. Poznamy też dokładną skalę najmu – dziś można się jej tylko domyślać.

Pojawił się kolejny dowód na to, że szaleństwo zakupowe na rynku mieszkaniowym już się skończyło. Po doniesieniach o malejącej liczbie wniosków o Bezpieczny kredyt 2 proc. teraz przychodzą wieści, że nawet deweloperzy spuszczają z tonu i przestają windować ceny.

To pytanie słychać coraz częściej, odkąd jasne jest, że wkrótce zmieni się rząd w Polsce, a przyszły premier obiecywał przecież w kampanii wyborczej przebicie oferty kredytu na mieszkanie zerowym oprocentowaniem. Ale to pytanie z serii: lepszy wróbel w garści czy gołąb na dachu, bo trzeba powiedzieć to wprost - żadnego kredytu 0 proc. nie będzie. No i macie odpowiedź, co robić.

Łatwo dostępne kredyty, choćby słynny BK2 (Bezpieczny kredyt 2 proc.) skutecznie rozruszały rynek mieszkaniowy w trzecim kwartale 2023 r., ale spory odsetek mieszkań kupowanych za gotówkę wciąż niezmiennie zaskakuje osoby, które z rynkiem nieruchomości nie mają kontaktu na co dzień. W drugim materiale w cyklu przygotowywanego wspólnie z serwisami Rynekpierwotny.pl i GetHome.pl spróbujemy odpowiedzieć na pytanie, kto kupuje mieszkania na kredyt, a kto za gotówkę. Spojler: wcale nie firmy i zagraniczne fundusze inwestycyjne.

Trzeci kwartał tego roku na rynku mieszkań to było istne szaleństwo z powodu Bezpiecznego Kredytu 2 proc. Zewsząd płynęły sygnały, że kupujący zabijają się o mieszkania, a analitycy mówili, że ceny skoczyły o 20 proc. I to w zaledwie w dziewięć miesięcy. A to nieprawda – w końcu mamy najbardziej miarodajne dane, które pokazują, że owszem, ceny ofertowe wyleciały w kosmos, ale kupujący nie zwariowali do końca i nie brali po każdej cenie. Pokazały to właśnie najnowsze dane Narodowego Banku Polskiego.

„Wprowadzenie Bezpiecznego kredytu 2 proc. to katastrofa dokonana teksańską piłą mechaniczną”. I nie mówi tego zrozpaczony klient, którego już nie stać na zakup mieszkania, ale jeden z deweloperów. Analityk rynku dodaje: żeby kupić dziś w Warszawie mieszkanie sypialnia plus salon z kuchnią, trzeba zarabiać 18 tys. zł  brutto. A analityk rynku kredytowego dorzuca: „Sprawdziłem, ci, którzy korzystają dziś z rządowych dopłat do kredytów, to osoby o bardzo wysokich dochodach”. Czy więc aby na pewno wszystko na rynku mieszkaniowym jest w porządku?

W nieruchomościach buzuje. Nasi czytelnicy zastanawiają się, czy warto kupić teraz mieszkanie albo sprzedać. Wielu ma pytania o program, który rozhuśtał rynek, czyli Bezpieczny kredyt 2 proc. Od ogólnych – czy może zabraknąć pieniędzy na dopłaty? – po szczegółowe – co będzie, jak ogłoszę upadłość konsumencką? I na koniec antywisienka na torcie: rynek najmu, z wystrzelonymi w kosmos cenami i dramatem młodych ludzi, dla których znalezienie kawalerki, na którą ich stać, jest jak wygrana w totka. Dlaczego o tym piszę? Otóż z przyjemnością informuję, że aby sprostać oczekiwaniom czytelników, postanowiliśmy nawiązać współpracę z ekspertami od rynku nieruchomości z serwisów Rynekpierwotny.pl i GetHome.pl.

Piekło zamarło. Do uskarżających się na szalone ceny mieszkań w Krakowie, dołączyli deweloperzy. Wcale nie Warszawa ani Trójmiasto, lecz Kraków zanotował największe wzrosty cen mieszkań w ciągu ostatniego roku. Jak wynika z danych RynekPierwotny.pl, w stolicy Małopolski w ciągu ostatnich 12 miesięcy, mieszkania podrożały średnio o 23 proc., podczas gdy w Gdańsku, Gdyni i Sopocie – o 21 proc., w Warszawie zaś - o 18 proc.).  

W sierpniu ceny nowych mieszkań w Warszawie przebiły granicę 15 tys. zł za mkw., już miesiąc później sforsowana została kolejna granica 16 tys. zł za mkw., aż tu w październiku klops - ceny niemal nie drgnęły. Deweloperzy się opanowali? To raczej klienci doszli do granicy bólu i więcej płacić już nie będą. Teraz czas na kolejne miasta i na rynek wtórny.

Jeśli w drugiej połowie października popyt na Bezpieczny kredyt 2 proc. był taki jak w pierwszej połowie miesiąca, to okaże się, że zachwyt nad rządowym programem dopłat prysnął, a liczba wniosków w porównaniu do września runęła o ponad 60 proc. Nikt nie chce niemal darmowych pieniędzy? Raczej rzecz w tym, że sam program tak wywindował ceny mieszkań, że stały się one niedostępne dla zwykłego człowieka.

Ceny mieszkań w Polsce przyzwyczaiły nas do tego, że z miesiąca na miesiąc tylko rosną. I wciąż nie jest inaczej, bo nawet takie oazy taniości na deweloperskiej mapie kraju, jak Łódź czy Katowice, przebiły w październiku granicę 10 tys. zł za mkw. Na horyzoncie zaczynają pojawiać się natomiast jaskółki mówiące o tym, że w niektórych miastach ceny zaczynają się stabilizować.

Z jednej strony wszyscy krzyczą, że trzeba budować mieszkania na wynajem z niskim czynszem, a z drugiej gminy ciągle wyprzedają mieszkania komunalne, co w praktyce oznacza, że wąska grupa ludzi za grosze uwłaszcza się na publicznym majątku. Absurd. Jasne, gminy nie mają środków na utrzymanie mieszkań w złym stanie technicznym, dlatego się ich pozbywają, ale wystarczyłoby zacząć weryfikować, czy lokatorzy naprawdę mają prawo do płacenia czynszu 10-krotnie niższego niż rynkowy.

Deweloperzy zaczynają budować więcej. – Jeśli aktywność deweloperów się utrzyma, to w końcu wzrosty cen mieszkań zwolnią – mówią eksperci. A jak się nie utrzyma? To prawdopodobnie z powodu kłopotów z kroplówką, jaką jest Bezpieczny Kredyt 2 proc., wzrosty cen nie tylko zwolnią, ale zobaczymy wręcz spadki. Tak czy inaczej, będzie tylko lepiej.

Największe szaleństwo zakupowe na rynku mieszkań przypadło na trzeci kwartał. I wiecie, czym to się skończyło? W Krakowie ceny nowych mieszkań od deweloperów na koniec września były niemal o 30 proc. wyższe niż rok wcześniej, w Warszawie prawie o 20 proc. Nic dziwnego, bo nie ma już czego kupować na rynku. Ale niewykluczone, że jesteśmy w schyłkowej fazie tej paniki, bo coraz więcej przedstawicieli branży zaczyna głośno mówić, że dalej się tak nie da, że to mu runąć.

Właściwie na upartego ktoś mógłby powiedzieć, że są nawet za tanie, bo od 2013 do 2022 r. ich ceny wzrosły o 69 proc., ale zarobki Polaków jeszcze mocniej — o 80 proc. To jeden z dowodów na to, że żadnej bańki mieszkaniowej u nas nie ma.