ceny mieszkań

Prognozowanie cen nieruchomości to wróżenie z fusów. W Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście nastąpiła chwilowa stabilizacja średniej ceny za mkw. nowych mieszkań. W Łodzi średnia spadła poniżej 11 tys. zł. A jak jest w pozostałych aglomeracjach? W Warszawie, Poznaniu i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii ceny mieszkań od deweloperów poszły w górę - wynika z danych Big Data RynekPierwotny.pl.

Polacy, którzy decydują się na zakup mieszkania, mają twardy orzech do zgryzienia. Zakup kawalerki w centrum miasta w zaporowej cenie, czy wybór większego mieszkania pod miastem i zaoszczędzenie trochę grosza. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili zgłębić temat ofert deweloperów i cen mieszkań w aglomeracjach.

Zakończenie rządowego dopalacza w postaci Bezpiecznego kredytu 2 proc. ma negatywny wpływ na kredyty mieszkaniowe, ale nie aż tak, jak zakładali analitycy. Analizy z początku roku wskazywały, że liczba wnioskodawców zmniejszy się o połowę, a jednak najnowsze dane mówią o spadku na poziomie ok. 30 proc. Z kolei wartość zapytań o hipoteki w ciągu roku wzrosła prawie o 70 proc.

Po spadku inflacji i większym dostępie do kredytów Polacy coraz częściej zastanawiają się nad zakupem własnego M. Niestety o mieszkaniu w największych aglomeracjach zwykły Kowalski może jedynie pomarzyć. Jest jednak tańsza alternatywa, czyli zakup mieszkania w lokalizacji podmiejskiej. Ekspert portalu RynekPierwotny.pl prześwietla ceny mieszkań deweloperskich w 10 metropoliach oraz pokazuje, gdzie zakup mieszkania pozwoli nam zaoszczędzić trochę kasy.

Ukrócenie spekulacji na mieszkaniach poprzez wprowadzenie podatku od flippingu, czyli transakcji na rynku nieruchomości obliczonych na szybki zysk. Współtworząca koalicyjny rząd Lewica deklaruje, że ma już przygotowany projekt ustawy regulującej tego typu działalność i w najbliższych dniach przedstawi jego szczegółowe założenia. Posłanka Magdalena Biejat przekonuje, że warte rozważenia jest też wprowadzenie podatku katastralnego na przykład od trzeciego mieszkania.

Dziwne rzeczy widać w ostatnich danych o deweloperach. Po pierwsze, mimo że nie ma już Bezpiecznego Kredytu 2 proc., oni ciągle sprzedają aż się kurzy. A po drugie, ciekawe co sprzedają, bo w ofercie mają więcej mieszkań niż wprowadzili do sprzedaży. Jakim cudem? Takim, że ofertę zasilają mieszkania „zwracane” przez kupujących, którzy nie dostali na nie kredytu w banku. I nie jest to wcale marginalne zjawisko.

Polacy powariowali, znów biegną po kredyty hipoteczne, choć powinni dopiero zawiązywać buty. Właściwie te buty to dopiero w blokach startowych wypadałoby teraz sznurować, żeby być gotowym za kilka miesięcy, ale nie teraz. Teraz nie ma powodu, by liczba wniosków kredytowych składanych w bankach rosła. A rośnie. Dziwne to i niepokojące, bo sugeruje, że jesteśmy w fazie jakiejś manii.

Jak wynika ze wstępnych danych RynekPierwotny.pl, w 2024 r. nie zanosi się na obniżki cen nieruchomości, ale eksperci przewidują, że nie powinny one rosnąć w tak dużym tempie, jak wcześniej. A gdzie według nich zapłacimy najwięcej za 1 mkw. nowego mieszkania? W Krakowie średnia cena przebiła pułap 16 tys. zł, w Trójmieście – 15 tys. zł, a w Łodzi – 11 tys.

Trzeba dalej dopłacać do kredytów, bo inaczej mieszkania znów zdrożeją. Tako rzecze minister rozwoju i technologii, a pół Polski drwi, że powinien za to dostać Nobla z ekonomii. Bo dotąd głupi rynek myślał tak: jak podsycaliśmy popyt na mieszkania dopłatami do kredytów, nic nie robiąc z podażą, to ceny rosły, więc jak przestaniemy podsycać popyt, przestaną rosnąć. Zdaniem ministra, to błędna logika, bo jak nie będzie dopłat do kredytów, to wszystko się zawali.

Rynkiem najmu zachwiał gwałtowny napływ Ukraińców, ale choć popyt z ich strony dawno zanikł, ceny najmu ciągle utrzymują się na tym nienaturalnie wysokim poziomie. Prawdopodobnie już za chwilę zobaczymy jednak ostry zjazd cen. A to pękniecie nadmuchanego balonika może ostro namieszać w cenach mieszkań.

Wygląda na to, że nie tyle siła pieniędzy sypanych na zakup mieszkania podbiła tak ceny mieszkań, ile owczy pęd do kupowania ich na kredyt. Dotąd można było myśleć, że beneficjenci programu byli głównie mieszkańcy największych miast i dlatego to tam ceny tak rosły. A tymczasem okazuje się, że było odwrotnie – najwięcej dopłat rządowych wzięła Polska powiatowa.

Najnowsze dane NBP wskazują, że za mieszkania z rynku wtórnego w IV kw. 2023 r. płaciliśmy o ponad 11 proc. więcej niż rok wcześniej. Z kolei ceny w aż 14 na 17 przebadanych miast były najwyższe w historii. A mimo to nie jest jeszcze najgorzej, bo jak komentuje Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust, mieszkania drożeją, ale o 2-3 razy mniej niż straszyły portale ogłoszeniowe.

Sprzedający mieszkania liczyli, że stary dopalacz zaraz zastąpi nowy, wystarczy poczekać kilka miesięcy i znów będzie można pompować ceny. Tylko że ten czas się znów się wydłuża, miał być kwiecień, potem połowa 2024 r., a teraz minister mówi dopiero o jesieni. Jak myślicie, komuś puszczą do tego czasu nerwy?

Ceny najmu mieszkań zatrzymały się w miejscu, ale ceny zakupu rosną — to oznacza, że rentowność zakupu mieszkania na wynajem spada. Zawsze niby jeszcze jest zysk z samego wzrostu wartości mieszkania, tylko że to kiedyś się skończy — bańka nie bańka, ale każdy rynek ma swoje cykle i ten właśnie swój cykl wzrostowy kończy.

Znany w Polsce biznesmen celebryta Krzysztof Stanowski powiedział parę dni temu na swoim nowym kanale na YouTube, że inwestuje w mieszkania, no bo w co innego miałby inwestować. Mam wrażenie, że to uzasadnienie decyzji inwestycyjnych jest bardzo bliskie również innym posiadaczom portfeli złożonych z co najmniej kilku mieszkań.

Sprzedający na rynku wtórnym zresztą też. Styczeń miał przynieść stabilizację na rynku mieszkań, a jednak przyniósł kolejne wzrosty. Gdyby w każdym miesiącu 2024 r. ceny rosły tak jak w styczniu, za rok za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie możemy płacić już średnio 22,5 tys. zł.

Polski Instytut Ekonomiczny (PIE) opublikował opracowanie „Analiza rynku mieszkaniowego. IV kwartał 2023”, z którego wynika, że w 17 największych miastach ceny mieszkań w ostatnim kwartale wzrosły średnio o 14 proc. w ujęciu r./r. W Warszawie i w Krakowie wzrost wyniósł odpowiednio 21 proc. i 26 proc. na rynku wtórnym oraz 17 proc i 27 proc. na rynku pierwotnym. Za to w wynajmie mieszkań stagnacja, bo notuje się nieznaczny wzrost tylko o 2 proc.

Pośpiech, stres i irytacja – takie nastroje opanowały rynek nieruchomości. Wskaźniki mierzące humory poleciały w dół, a głównym winowajcą – a jakże – jest Bezpieczny Kredyt 2 proc. Pośrednicy nieruchomości mówią: sytuacja ma się stabilizować. Szkoda, że najpewniej tylko na chwilę.

My akurat należymy do krajów, w których ceny rosną niemal najszybciej w Europie. Powód jest oczywisty - Bezpieczny kredyt 2 proc. Czy gdyby nie on, u nas też mieszkania by taniały? Tego się nigdy nie dowiemy. Ale zobaczcie, co się dzieje na rynkach, gdzie politycy nie podgrzewają atmosfery. U nas mieszkania podrożały w rok o 9,3 proc., a w Niemczech potaniały w tym czasie o 10,2 proc.

Ministerstwo rozwoju zaplanowało nowy program dopłat do kredytów tak, że chce dawać 700-900 zł na osobę miesięcznie ludziom z wysokimi dochodami, których stać na kredyt hipoteczny bez niczyjej pomocy. A w dodatku ten wór pieniędzy chce wrzucić na rynek za wcześnie, kiedy podaż mieszkań jest znacznie mniejsza niż przed startem Bezpiecznego kredytu 2 proc. i nie zdąży się odbudować. Żeby nie doprowadzić do katastrofy mieszkaniowej, trzeba koniecznie zmienić osiem rzeczy w nowym programie.