ceny mieszkań

Kiedy mieszkania u deweloperów zaczną w końcu tanieć? Nie szybko. Jeszcze do I kw. 2025 r. ceny ciągle będą rosły, ale od II kw. 2025 r. coś zacznie się psuć, a na koniec 2025 r. ceny zaczną wręcz spadać - uważają analitycy banku Pekao.

Ile naprawdę kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Polsce? W Warszawie to wcale nie 17,5 tys. zł, ale 14,4 tys. zł, z kolei w Krakowie to nie 16,4 tys. zł, ale 13,4 tys. zł - pokazują dane Narodowego Banku Polskiego. Skąd te różnice? Te wyższe liczby to ceny ofertowe i okazuje się, że nawet w szczycie największego szału zakupowego kupujący nie brali wszystkiego, jak leci po cenie z kosmosu dyktowanej przez sprzedających. Bezpieczny kredyt 2 proc. tak rozbudził wyobraźnię sprzedających, że w I kw. 2024 r. mieliśmy największy rozjazd pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi na rynku wtórnym od wielu lat.

Zderzmy ze sobą dwie perspektywy - tych, którzy sprzedają mieszkania, albo na obsłudze tej sprzedaży zarabiają oraz tych, którzy zakup tych mieszkań finansują. Okazuje się, że choć jedni i drudzy mają w tym interes, to jednocześnie mają zupełnie inne zdanie na temat tego, czy czeka nas za chwilę kolejne mieszkaniowe szaleństwo.

Specjalny zespół znalazł winnego wzrostu cen mieszkań w Polsce. To Donald Tusk. A skoro tak, nie zdziwi was, że ów zespół to Zespół Pracy dla Polski, któremu przewodniczy były premier Mateusz Morawiecki. Najlepsze jest to, że mówimy o wzrostach cen w czasie, kiedy to Morawiecki był premierem. Czegoś nie rozumiecie?

Kowalski marzący o własnym mieszkaniu za przeciętną pensję może sobie kupić coraz mniejszy jego ułamek. Od czasu pandemii wzrost pensji nie nadąża bowiem za wzrostem cen mieszkań. Mimo rosnących wynagrodzeń astronomiczne podwyżki cofnęły nas do poziomu sprzed ponad dekady.Najlepszy moment na zakup mieszkania był przed pandemią – przynajmniej jeśli spojrzymy na to, jaką część mieszkania można sfinansować z przeciętnego wynagrodzenia. Do takich wniosków prowadzi analiza Polskiego Instytutu Ekonomicznego. W 2019 r., a więc w ostatnim roku przedpandemicznym, Kowalski za przeciętne wynagrodzenie mógł kupić 0,98 mkw. własnego M. Co więcej, w tym czasie relacja między wzrostem cen mieszkań a wzrostem wynagrodzeń w największym stopniu poprawiła sytuację osób mniej zamożnych i średnio zamożnych.

Deweloperzy dawno nie widzieli tak dobrych wyników, jeśli chodzi o liczbę umów rezerwacyjnych mieszkań. Nawet w tym szalonym 2023 r., który zupełnie zdestabilizował rynek, nie było zawieranych aż tak wielu umów jak teraz. Naprawdę ktoś jeszcze ma ochotę wierzyć, że nowy program dopłat do kredytów nie podbije cen?

Niby o mieszkaniowej drożyźnie wiemy już wszystko, ale te dane jak na dłoni pokazują, jak kiepsko wygląda sytuacja Polaków na tle innych państw. W żadnym kraju Unii Europejskiej w ciągu roku ceny mieszkań nie urosły tak szybko, jak nad Wisłą – wynika z danych Eurostatu za ostatni kwartał 2023 r.  

Prognozowanie cen nieruchomości to wróżenie z fusów. W Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście nastąpiła chwilowa stabilizacja średniej ceny za mkw. nowych mieszkań. W Łodzi średnia spadła poniżej 11 tys. zł. A jak jest w pozostałych aglomeracjach? W Warszawie, Poznaniu i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii ceny mieszkań od deweloperów poszły w górę - wynika z danych Big Data RynekPierwotny.pl.

Polacy, którzy decydują się na zakup mieszkania, mają twardy orzech do zgryzienia. Zakup kawalerki w centrum miasta w zaporowej cenie, czy wybór większego mieszkania pod miastem i zaoszczędzenie trochę grosza. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili zgłębić temat ofert deweloperów i cen mieszkań w aglomeracjach.

Zakończenie rządowego dopalacza w postaci Bezpiecznego kredytu 2 proc. ma negatywny wpływ na kredyty mieszkaniowe, ale nie aż tak, jak zakładali analitycy. Analizy z początku roku wskazywały, że liczba wnioskodawców zmniejszy się o połowę, a jednak najnowsze dane mówią o spadku na poziomie ok. 30 proc. Z kolei wartość zapytań o hipoteki w ciągu roku wzrosła prawie o 70 proc.

Po spadku inflacji i większym dostępie do kredytów Polacy coraz częściej zastanawiają się nad zakupem własnego M. Niestety o mieszkaniu w największych aglomeracjach zwykły Kowalski może jedynie pomarzyć. Jest jednak tańsza alternatywa, czyli zakup mieszkania w lokalizacji podmiejskiej. Ekspert portalu RynekPierwotny.pl prześwietla ceny mieszkań deweloperskich w 10 metropoliach oraz pokazuje, gdzie zakup mieszkania pozwoli nam zaoszczędzić trochę kasy.

Ukrócenie spekulacji na mieszkaniach poprzez wprowadzenie podatku od flippingu, czyli transakcji na rynku nieruchomości obliczonych na szybki zysk. Współtworząca koalicyjny rząd Lewica deklaruje, że ma już przygotowany projekt ustawy regulującej tego typu działalność i w najbliższych dniach przedstawi jego szczegółowe założenia. Posłanka Magdalena Biejat przekonuje, że warte rozważenia jest też wprowadzenie podatku katastralnego na przykład od trzeciego mieszkania.

Dziwne rzeczy widać w ostatnich danych o deweloperach. Po pierwsze, mimo że nie ma już Bezpiecznego Kredytu 2 proc., oni ciągle sprzedają aż się kurzy. A po drugie, ciekawe co sprzedają, bo w ofercie mają więcej mieszkań niż wprowadzili do sprzedaży. Jakim cudem? Takim, że ofertę zasilają mieszkania „zwracane” przez kupujących, którzy nie dostali na nie kredytu w banku. I nie jest to wcale marginalne zjawisko.

Polacy powariowali, znów biegną po kredyty hipoteczne, choć powinni dopiero zawiązywać buty. Właściwie te buty to dopiero w blokach startowych wypadałoby teraz sznurować, żeby być gotowym za kilka miesięcy, ale nie teraz. Teraz nie ma powodu, by liczba wniosków kredytowych składanych w bankach rosła. A rośnie. Dziwne to i niepokojące, bo sugeruje, że jesteśmy w fazie jakiejś manii.

Jak wynika ze wstępnych danych RynekPierwotny.pl, w 2024 r. nie zanosi się na obniżki cen nieruchomości, ale eksperci przewidują, że nie powinny one rosnąć w tak dużym tempie, jak wcześniej. A gdzie według nich zapłacimy najwięcej za 1 mkw. nowego mieszkania? W Krakowie średnia cena przebiła pułap 16 tys. zł, w Trójmieście – 15 tys. zł, a w Łodzi – 11 tys.

Trzeba dalej dopłacać do kredytów, bo inaczej mieszkania znów zdrożeją. Tako rzecze minister rozwoju i technologii, a pół Polski drwi, że powinien za to dostać Nobla z ekonomii. Bo dotąd głupi rynek myślał tak: jak podsycaliśmy popyt na mieszkania dopłatami do kredytów, nic nie robiąc z podażą, to ceny rosły, więc jak przestaniemy podsycać popyt, przestaną rosnąć. Zdaniem ministra, to błędna logika, bo jak nie będzie dopłat do kredytów, to wszystko się zawali.

Rynkiem najmu zachwiał gwałtowny napływ Ukraińców, ale choć popyt z ich strony dawno zanikł, ceny najmu ciągle utrzymują się na tym nienaturalnie wysokim poziomie. Prawdopodobnie już za chwilę zobaczymy jednak ostry zjazd cen. A to pękniecie nadmuchanego balonika może ostro namieszać w cenach mieszkań.

Wygląda na to, że nie tyle siła pieniędzy sypanych na zakup mieszkania podbiła tak ceny mieszkań, ile owczy pęd do kupowania ich na kredyt. Dotąd można było myśleć, że beneficjenci programu byli głównie mieszkańcy największych miast i dlatego to tam ceny tak rosły. A tymczasem okazuje się, że było odwrotnie – najwięcej dopłat rządowych wzięła Polska powiatowa.

Najnowsze dane NBP wskazują, że za mieszkania z rynku wtórnego w IV kw. 2023 r. płaciliśmy o ponad 11 proc. więcej niż rok wcześniej. Z kolei ceny w aż 14 na 17 przebadanych miast były najwyższe w historii. A mimo to nie jest jeszcze najgorzej, bo jak komentuje Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust, mieszkania drożeją, ale o 2-3 razy mniej niż straszyły portale ogłoszeniowe.

Sprzedający mieszkania liczyli, że stary dopalacz zaraz zastąpi nowy, wystarczy poczekać kilka miesięcy i znów będzie można pompować ceny. Tylko że ten czas się znów się wydłuża, miał być kwiecień, potem połowa 2024 r., a teraz minister mówi dopiero o jesieni. Jak myślicie, komuś puszczą do tego czasu nerwy?