ceny mieszkań

Deweloperzy zaczynają budować więcej. – Jeśli aktywność deweloperów się utrzyma, to w końcu wzrosty cen mieszkań zwolnią – mówią eksperci. A jak się nie utrzyma? To prawdopodobnie z powodu kłopotów z kroplówką, jaką jest Bezpieczny Kredyt 2 proc., wzrosty cen nie tylko zwolnią, ale zobaczymy wręcz spadki. Tak czy inaczej, będzie tylko lepiej.

Największe szaleństwo zakupowe na rynku mieszkań przypadło na trzeci kwartał. I wiecie, czym to się skończyło? W Krakowie ceny nowych mieszkań od deweloperów na koniec września były niemal o 30 proc. wyższe niż rok wcześniej, w Warszawie prawie o 20 proc. Nic dziwnego, bo nie ma już czego kupować na rynku. Ale niewykluczone, że jesteśmy w schyłkowej fazie tej paniki, bo coraz więcej przedstawicieli branży zaczyna głośno mówić, że dalej się tak nie da, że to mu runąć.

Właściwie na upartego ktoś mógłby powiedzieć, że są nawet za tanie, bo od 2013 do 2022 r. ich ceny wzrosły o 69 proc., ale zarobki Polaków jeszcze mocniej — o 80 proc. To jeden z dowodów na to, że żadnej bańki mieszkaniowej u nas nie ma.

W latach 2019-2021 ceny mieszkań w Polsce były o jakieś 10-20 proc. za drogie, czyli mówiąc bardziej branżowo - przewartościowane. Czy mieliśmy bańkę cenową, o której mówiło się już głośno? Tak - teoretycznie. Czy pękła? Hmm, trochę, ale zupełnie tego nie widzieliśmy, bo oczy zamydliła nam inflacja, a później interwencja rządu w postaci Bezpiecznego kredytu 2 proc. Najciekawsze jest jednak to, że dr Adam Czerniak ze Szkoły Głównej Handlowej twierdzi, że te za drogie mieszkania nie wróciły do odpowiedniej wyceny, przewartościowanie nie zostało zniwelowane - jeszcze nie, co brzmi bardzo znacząco.

My tu sobie gadu gadu o szalejących cenach mieszkań, lobbyści rynku deweloperskiego opowiadają, że ceny zaraz skoczą o kolejne 20 proc., a tymczasem w połowie Europy właśnie pęka bańka mieszkaniowa. Załamanie przerabiają już nie tylko Niemcy, ale i Szwecja, Dania, a poza Europą to już w ogóle jest niewesoło.

Wszystko stanęło na głowie w 2022 r., kiedy wysokie stopy procentowe zamroziły marzenia o zakupie własnego mieszkania. Liczba kupujących swoje pierwsze lokum runęła w rok o 80 proc. I nagle okazało się, że 70 proc. mieszkań wykupują inwestorzy, bo tylko ich stać, a tylko 30 proc. lokali zostało kupionych na własne potrzeby. Rok wcześniej proporcje były odwrotne, ale i tak już wtedy Kowalski był mocno spychany do rowu przez inwestorów.

„Dzisiaj ceny mieszkań są zwariowane i trudno te poziomy racjonalnie uzasadnić szczególnie przy spadających kosztach budowlanych i przy fundamentalnie niskim popycie na kredyty hipoteczne - mówi w wywiadzie dla Bizblog.pl Jan Dziekoński, analityk rynku nieruchomości, założyciel portalu FLTR.pl. Jego zdaniem Bezpieczny Kredyt 2 proc., który jest sztucznym dopalaczem finansowanym przez podatników, zaraz zniknie, pewnie z początkiem 2024 r., a popyt na zwykłe hipoteki nadal jest bardzo mały, dlaczego więc ceny mieszkań miałyby iść do góry? I do tego jeszcze te analogie z 2008 rokiem…

Tak przynajmniej było w 2022 r. - wynika z danych NBP. Wtedy kredyty dla zwykłych Polaków były mało dostępne, a dopalacza w postaci Bezpiecznego kredyty 2 proc. jeszcze nie było, więc dziś osoby fizyczne na własne potrzeby na pewno kupują trochę więcej. A wiecie, jaki odsetek kupujących w ubiegłym roku kupił 100 mieszkań albo więcej?

Bezpieczny kredyt 2 proc. bije rekordy popularności, ale to wcale nie musi być dobra wiadomość, bo politycy nie doszacowali zainteresowania Polaków i pieniądze zaraz się skończą. Dosłownie zaraz, bo jak nikt nie dosypie kasy, wnioski kredytowe nie będą przyjmowane już w styczniu 2024 r. I co wtedy? I tu mamy różne zdania - ja i analitycy.

Kto z was marzy o kryzysie na rynku mieszkaniowym, który doprowadzi do przeceny lokali o jedną czwartą, powinien przeprowadzić się do Niemiec. Mimo że niemieckie organizacje branżowe krzyczą, że do 2025 r. zabraknie miliona mieszkań, to wcale nie wywołuje to rajdu cen, dokładnie przeciwnie, ceny się załamały i spadają, aż świszczy.

Mamy teraz przedziwną sytuację. Deweloperzy bardzo leniwie zabierają się rozpoczynanie kolejnych budów, a przecież mega im się to opłaca: koszty budowy od miesięcy spadają, za to ceny sprzedaży mieszkań rosną — złoty interes. W dodatku w ich szufladach czekają stosy gotowych pozwoleń na budowę — leżą i gniją. Dlaczego? Bo deweloperzy najwyraźniej nie wierzą, że ten boom mieszkaniowy to nie wydmuszka, która zaraz pęknie.

To nie moja teza, a parafraza tego, o co ostatnio stoczyła się wojna na Twitterze, bo tezę te próbował udowodnić dr Maciej Bukowski, szef think tanku WISE Europa. Druga strona tego obrazka jest taka: 60 proc. Polaków zarabia za mało, by kupić albo wynająć mieszkanie, tak żeby te koszty zjadły nie więcej niż 30 proc. pensji.

Ostatnio na agendzie jest raczej pompowanie popytu na mieszkania niż jego ograniczanie. Rok temu, kiedy mieszkań prawie nikt nie kupował, a o Bezpiecznym kredycie 2 proc. jeszcze nikt nie słyszał, gadaliśmy raczej o podatku od pustostanów. A o katastrze jakby cisza. Do teraz. Bo okazuje się, że wśród ekonomistów delikatnie przeważają zwolennicy wprowadzenia katastru niż przeciwnicy.

Agencje nieruchomości pobierają już nawet 3 proc. wartości transakcji przy kupnie/sprzedaży mieszkania. I to netto, czyli do tego trzeba doliczyć jeszcze 23 proc. VAT. Przy mieszkaniu za 500 tys. zł to daje prowizję w wysokości prawie 18 tys. zł. I to od jednej strony transakcji, a agencja pobiera zwykle tę samą stawkę od obu stron. Za co właściwie ta prowizja? Za nic! Możecie trafić na takie firmy, które pobiorą tę prowizję, mimo że do sprzedaży wcale nie doszło.

Po gigantycznym boomie na kredyty hipoteczne w lipcu, popyt w sierpniu już zaczyna spadać. Szybko. Czy Polacy zorientowali się, że z rządowym kredytem coś nie tak? Nie, z nim wszystko ok, raczej składają mniej wniosków o kredyt, bo na rynku nie ma już co kupować.

Może i mamy za mało mieszkań - o jakieś 2-3 mln za mało, ale ostro nadrabiamy, bo w liczbie mieszkań oddanych do użytku w ubiegłym roku w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców pokonała nas tylko Francja. Może i mamy drogie mieszkania, ale Węgrzy mają jeszcze droższe, a Czesi to nawet ze dwa razy droższe, a zarabiają niewiele więcej.

Trzeba pobudzać podaż mieszkań, a nie popyt - grzmią eksperci, bo inaczej zapędzimy się w mieszkaniową pułapkę. I mają rację, ale ta fraza brzmi za mało seksi, żeby ktokolwiek się nią przejął. Pokażę wam więc to na konkretach. Ostrzegam jednak, że ta wizja będzie przerażająca. I to nie teoria - Wielka Brytania już to przerobiła, co jest dowodem na to, że to naprawdę może się wydarzyć.

Wcale nie tam, gdzie są najniższe ceny za metr kwadratowy, bo przecież w małych miastach jest taniej, ale i zarobki są niższe. To może w Warszawie? Ceny horrendalne, niektóre kawalerki dobijają już nawet do miliona złotych, ale i zarobki wysokie. Niestety — w Warszawie właśnie najtrudniej o własne M, jeśli porównać relację zarobków do średniej ceny mkw. A zaraz za Warszawą w tym przykrym rankingu jest… Szczecin.

Polacy są przywiązani do własności - powtarzają politycy, usprawiedliwiając się, czemu pakują nas się w kredyty hipoteczne, zamiast stawiać na tanie mieszkania na wynajem. Zwłaszcza że od tej własności możemy się zaraz „odwiązać”, bo nie będzie wyjścia - będzie tak drogo, że mało kogo będzie stać na zakup mieszkania i nauczymy się żyć w wynajmowanych lokalach na stałe. To byłaby dla Polaków wielka rewolucja, w której pomógł sam rząd, paradoksalnie programem, który miał ułatwić ludziom zakup mieszkania.

Spodziewany spadek stóp procentowych będzie sygnałem do szturmu na rynek mieszkaniowy nie tylko dla zwykłych Kowalskich, ale także funduszy inwestycyjnych. Eksperci policzyli nawet, o ile Rada Polityki Pieniężnej powinna obniżyć stopę referencyjną, by podmioty trudniące się najmem instytucjonalnym znów weszły do gry.