ceny mieszkań

To pytanie słychać coraz częściej, odkąd jasne jest, że wkrótce zmieni się rząd w Polsce, a przyszły premier obiecywał przecież w kampanii wyborczej przebicie oferty kredytu na mieszkanie zerowym oprocentowaniem. Ale to pytanie z serii: lepszy wróbel w garści czy gołąb na dachu, bo trzeba powiedzieć to wprost - żadnego kredytu 0 proc. nie będzie. No i macie odpowiedź, co robić.

Łatwo dostępne kredyty, choćby słynny BK2 (Bezpieczny kredyt 2 proc.) skutecznie rozruszały rynek mieszkaniowy w trzecim kwartale 2023 r., ale spory odsetek mieszkań kupowanych za gotówkę wciąż niezmiennie zaskakuje osoby, które z rynkiem nieruchomości nie mają kontaktu na co dzień. W drugim materiale w cyklu przygotowywanego wspólnie z serwisami Rynekpierwotny.pl i GetHome.pl spróbujemy odpowiedzieć na pytanie, kto kupuje mieszkania na kredyt, a kto za gotówkę. Spojler: wcale nie firmy i zagraniczne fundusze inwestycyjne.

Trzeci kwartał tego roku na rynku mieszkań to było istne szaleństwo z powodu Bezpiecznego Kredytu 2 proc. Zewsząd płynęły sygnały, że kupujący zabijają się o mieszkania, a analitycy mówili, że ceny skoczyły o 20 proc. I to w zaledwie w dziewięć miesięcy. A to nieprawda – w końcu mamy najbardziej miarodajne dane, które pokazują, że owszem, ceny ofertowe wyleciały w kosmos, ale kupujący nie zwariowali do końca i nie brali po każdej cenie. Pokazały to właśnie najnowsze dane Narodowego Banku Polskiego.

„Wprowadzenie Bezpiecznego kredytu 2 proc. to katastrofa dokonana teksańską piłą mechaniczną”. I nie mówi tego zrozpaczony klient, którego już nie stać na zakup mieszkania, ale jeden z deweloperów. Analityk rynku dodaje: żeby kupić dziś w Warszawie mieszkanie sypialnia plus salon z kuchnią, trzeba zarabiać 18 tys. zł  brutto. A analityk rynku kredytowego dorzuca: „Sprawdziłem, ci, którzy korzystają dziś z rządowych dopłat do kredytów, to osoby o bardzo wysokich dochodach”. Czy więc aby na pewno wszystko na rynku mieszkaniowym jest w porządku?

W nieruchomościach buzuje. Nasi czytelnicy zastanawiają się, czy warto kupić teraz mieszkanie albo sprzedać. Wielu ma pytania o program, który rozhuśtał rynek, czyli Bezpieczny kredyt 2 proc. Od ogólnych – czy może zabraknąć pieniędzy na dopłaty? – po szczegółowe – co będzie, jak ogłoszę upadłość konsumencką? I na koniec antywisienka na torcie: rynek najmu, z wystrzelonymi w kosmos cenami i dramatem młodych ludzi, dla których znalezienie kawalerki, na którą ich stać, jest jak wygrana w totka. Dlaczego o tym piszę? Otóż z przyjemnością informuję, że aby sprostać oczekiwaniom czytelników, postanowiliśmy nawiązać współpracę z ekspertami od rynku nieruchomości z serwisów Rynekpierwotny.pl i GetHome.pl.

Piekło zamarło. Do uskarżających się na szalone ceny mieszkań w Krakowie, dołączyli deweloperzy. Wcale nie Warszawa ani Trójmiasto, lecz Kraków zanotował największe wzrosty cen mieszkań w ciągu ostatniego roku. Jak wynika z danych RynekPierwotny.pl, w stolicy Małopolski w ciągu ostatnich 12 miesięcy, mieszkania podrożały średnio o 23 proc., podczas gdy w Gdańsku, Gdyni i Sopocie – o 21 proc., w Warszawie zaś - o 18 proc.).  

W sierpniu ceny nowych mieszkań w Warszawie przebiły granicę 15 tys. zł za mkw., już miesiąc później sforsowana została kolejna granica 16 tys. zł za mkw., aż tu w październiku klops - ceny niemal nie drgnęły. Deweloperzy się opanowali? To raczej klienci doszli do granicy bólu i więcej płacić już nie będą. Teraz czas na kolejne miasta i na rynek wtórny.

Jeśli w drugiej połowie października popyt na Bezpieczny kredyt 2 proc. był taki jak w pierwszej połowie miesiąca, to okaże się, że zachwyt nad rządowym programem dopłat prysnął, a liczba wniosków w porównaniu do września runęła o ponad 60 proc. Nikt nie chce niemal darmowych pieniędzy? Raczej rzecz w tym, że sam program tak wywindował ceny mieszkań, że stały się one niedostępne dla zwykłego człowieka.

Ceny mieszkań w Polsce przyzwyczaiły nas do tego, że z miesiąca na miesiąc tylko rosną. I wciąż nie jest inaczej, bo nawet takie oazy taniości na deweloperskiej mapie kraju, jak Łódź czy Katowice, przebiły w październiku granicę 10 tys. zł za mkw. Na horyzoncie zaczynają pojawiać się natomiast jaskółki mówiące o tym, że w niektórych miastach ceny zaczynają się stabilizować.

Z jednej strony wszyscy krzyczą, że trzeba budować mieszkania na wynajem z niskim czynszem, a z drugiej gminy ciągle wyprzedają mieszkania komunalne, co w praktyce oznacza, że wąska grupa ludzi za grosze uwłaszcza się na publicznym majątku. Absurd. Jasne, gminy nie mają środków na utrzymanie mieszkań w złym stanie technicznym, dlatego się ich pozbywają, ale wystarczyłoby zacząć weryfikować, czy lokatorzy naprawdę mają prawo do płacenia czynszu 10-krotnie niższego niż rynkowy.

Deweloperzy zaczynają budować więcej. – Jeśli aktywność deweloperów się utrzyma, to w końcu wzrosty cen mieszkań zwolnią – mówią eksperci. A jak się nie utrzyma? To prawdopodobnie z powodu kłopotów z kroplówką, jaką jest Bezpieczny Kredyt 2 proc., wzrosty cen nie tylko zwolnią, ale zobaczymy wręcz spadki. Tak czy inaczej, będzie tylko lepiej.

Największe szaleństwo zakupowe na rynku mieszkań przypadło na trzeci kwartał. I wiecie, czym to się skończyło? W Krakowie ceny nowych mieszkań od deweloperów na koniec września były niemal o 30 proc. wyższe niż rok wcześniej, w Warszawie prawie o 20 proc. Nic dziwnego, bo nie ma już czego kupować na rynku. Ale niewykluczone, że jesteśmy w schyłkowej fazie tej paniki, bo coraz więcej przedstawicieli branży zaczyna głośno mówić, że dalej się tak nie da, że to mu runąć.

Właściwie na upartego ktoś mógłby powiedzieć, że są nawet za tanie, bo od 2013 do 2022 r. ich ceny wzrosły o 69 proc., ale zarobki Polaków jeszcze mocniej — o 80 proc. To jeden z dowodów na to, że żadnej bańki mieszkaniowej u nas nie ma.

W latach 2019-2021 ceny mieszkań w Polsce były o jakieś 10-20 proc. za drogie, czyli mówiąc bardziej branżowo - przewartościowane. Czy mieliśmy bańkę cenową, o której mówiło się już głośno? Tak - teoretycznie. Czy pękła? Hmm, trochę, ale zupełnie tego nie widzieliśmy, bo oczy zamydliła nam inflacja, a później interwencja rządu w postaci Bezpiecznego kredytu 2 proc. Najciekawsze jest jednak to, że dr Adam Czerniak ze Szkoły Głównej Handlowej twierdzi, że te za drogie mieszkania nie wróciły do odpowiedniej wyceny, przewartościowanie nie zostało zniwelowane - jeszcze nie, co brzmi bardzo znacząco.

My tu sobie gadu gadu o szalejących cenach mieszkań, lobbyści rynku deweloperskiego opowiadają, że ceny zaraz skoczą o kolejne 20 proc., a tymczasem w połowie Europy właśnie pęka bańka mieszkaniowa. Załamanie przerabiają już nie tylko Niemcy, ale i Szwecja, Dania, a poza Europą to już w ogóle jest niewesoło.

Wszystko stanęło na głowie w 2022 r., kiedy wysokie stopy procentowe zamroziły marzenia o zakupie własnego mieszkania. Liczba kupujących swoje pierwsze lokum runęła w rok o 80 proc. I nagle okazało się, że 70 proc. mieszkań wykupują inwestorzy, bo tylko ich stać, a tylko 30 proc. lokali zostało kupionych na własne potrzeby. Rok wcześniej proporcje były odwrotne, ale i tak już wtedy Kowalski był mocno spychany do rowu przez inwestorów.

„Dzisiaj ceny mieszkań są zwariowane i trudno te poziomy racjonalnie uzasadnić szczególnie przy spadających kosztach budowlanych i przy fundamentalnie niskim popycie na kredyty hipoteczne - mówi w wywiadzie dla Bizblog.pl Jan Dziekoński, analityk rynku nieruchomości, założyciel portalu FLTR.pl. Jego zdaniem Bezpieczny Kredyt 2 proc., który jest sztucznym dopalaczem finansowanym przez podatników, zaraz zniknie, pewnie z początkiem 2024 r., a popyt na zwykłe hipoteki nadal jest bardzo mały, dlaczego więc ceny mieszkań miałyby iść do góry? I do tego jeszcze te analogie z 2008 rokiem…

Tak przynajmniej było w 2022 r. - wynika z danych NBP. Wtedy kredyty dla zwykłych Polaków były mało dostępne, a dopalacza w postaci Bezpiecznego kredyty 2 proc. jeszcze nie było, więc dziś osoby fizyczne na własne potrzeby na pewno kupują trochę więcej. A wiecie, jaki odsetek kupujących w ubiegłym roku kupił 100 mieszkań albo więcej?

Bezpieczny kredyt 2 proc. bije rekordy popularności, ale to wcale nie musi być dobra wiadomość, bo politycy nie doszacowali zainteresowania Polaków i pieniądze zaraz się skończą. Dosłownie zaraz, bo jak nikt nie dosypie kasy, wnioski kredytowe nie będą przyjmowane już w styczniu 2024 r. I co wtedy? I tu mamy różne zdania - ja i analitycy.

Kto z was marzy o kryzysie na rynku mieszkaniowym, który doprowadzi do przeceny lokali o jedną czwartą, powinien przeprowadzić się do Niemiec. Mimo że niemieckie organizacje branżowe krzyczą, że do 2025 r. zabraknie miliona mieszkań, to wcale nie wywołuje to rajdu cen, dokładnie przeciwnie, ceny się załamały i spadają, aż świszczy.