ceny mieszkań

Przebili nas tylko Hiszpanie i Portugalczycy. Pod jakim względem? Liczby transakcji kupna/sprzedaży mieszkań i domów. Od 2015 r. ich liczba zwiększyła się o 63 proc. Najmniej wzrosła za to liczba transakcji w Luksemburgu. Podejrzewacie już coś? Tak, można by domniemywać, że mieliśmy ostatnio w Polsce po prostu taniochę, jeśli chodzi o ceny nieruchomości.

W Polsce wciąż brakuje mieszkań, bo do 1989 r. wybudowaliśmy ich najmniej w Europie. Przez kolejnych trzydzieści lat nie udało nam się nadrobić tego zapóźnienia, choć bardzo się staramy i oddajemy stosunkowo dużo nowych lokali. W 1988 r. mieliśmy ich 295 na tysiąc mieszkańców, dzisiaj mamy 392 mieszkania, to jest wzrost o jedną trzecią – wskazuje Rafał Trzeciakowski z Towarzystwa Ekonomistów Polskich w rozmowie o problemach z mieszkaniami w Polsce i receptach na ich rozwiązanie.

Polacy, którzy kupili mieszkania z myślą o inwestowaniu, są w kropce. Ceny nieruchomości na rynku wtórnym w niektórych miejscach w kraju zaczęły delikatnie spadać, w innych praktycznie stanęły w miejscu. Flipperzy, którzy nie zdążyli opchnąć lokali gorzko teraz pewnie żałują. Tak samo, jak ci właściciele mieszkań, którzy kupili je na kredyt z myślą o zarabianiu na najmie, a teraz rozpaczliwie szukają kupców, chętnych do zdjęcia im z pleców tego brzemienia.

NBP w kwartalnym raporcie pisze o tym, że opłacalność inwestycji na mieszkanie silnie spada, a właściwie spadała na początku tego roku, bo raport dotyczy dopiero I kwartału 2022 r.. Pamiętacie, jakie mieliśmy wtedy stopy procentowe? W styczniu - 2,25 proc., w marcu - 3,5 proc. Dziś mamy 6 proc. i ratę kredytu na 35 lat wyższą o 1 597 zł niż zysk z najmu mieszkania w Warszawie. Nic dziwnego, że ludzie płaczą, że ich ośmioletnie dzieci muszą jeść lody z Żabki po raz pierwszy w życiu, bo na cukiernię już ich nie stać.

Kiedy rynek nieruchomości się zapadnie? Prawdziwi profesjonaliści już to wiedzą. Tik tokerzy-flipperzy, co za bardzo nie mogą się zdecydować, czy są inwestorami, coachami czy celebrytami, mogą się dziwić. Zmiana trendu na rynku może też wybić zęby opalonym gwiazdorkom z YouTube’a. Szkoda – takie są ładne białe. Cóż, trzeba było czytać książki, zamiast czekać w kolejce do wybielania, jak się inwestowanie zamarzyło. Teraz jest już trochę późno. Rosnące raty za kredyty na swoje inwestycje próbują przerzucić na najemców, ale kawalerka we Wrocławiu za 5 tys. zł może raczej rozbawić potencjalnych zainteresowanych.

Deweloperzy przekonują, że ceny mieszkań znowu wzrosną, ale to, co robią, świadczy, że czeka nas coś dokładnie odwrotnego. Spółki sprzedający mieszkania zaczynają sypać promocjami. Oferują na przykład darmowy czynsz przez rok, czyli de facto obniżają ceny o kilkanaście tysięcy złotych. Najlepsze, że to dopiero początek takich akcji.

Ponad 57 m kw. – taką przeciętną powierzchnię miały mieszkania oddawane przez deweloperów w 2021 roku. Był to wynik najlepszy od co najmniej kilku lat. Dane z początku bieżącego roku sugerują jednak, że długo ten stan nie potrwał.

Sprzedający czekają, kupujący czekają, ale to nie znaczy, że nic się nie dzieje. Według Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości transakcje zawierane na rynku mieszkań spadły o ok. 5-10 proc. Według ekspertów szczyt ceny mieszkań osiągnęły w grudniu ubiegłego roku.

To teza Forum Obywatelskiego Rozwoju prof. Leszka Balcerowicza, której bardzo nie podobają się pomysły ratowania kredytobiorców, choć tych zaprezentowanych przez premiera akurat najmniej się czepia (sic!). Tylko że ludzie Balcerowicza nie wzięli pod uwagę, że ja i mój pies wcale nie mamy po 3 łapy. No i zapomnieli spojrzeć w przyszłość.

Zarabiasz sześć albo osiem tysięcy na rękę i masz do utrzymania rodzinę? Zapomnij o kredycie, który pozwoli na kupno kawalerki, o dwóch pokojach nie wspominając. Banki tak wyśrubowały zdolność kredytową, że szaremu Kowalskiemu zostaje tylko siąść i płakać. W wynajmowanym za krocie mieszkaniu.

Deweloperzy sami już nie wiedzą, za ile sprzedawać mieszkania. I kupujący też mogą nie znać ostatecznej ceny, podpisując umowę. Wszystko przez szalejące ceny materiałów budowlanych i wykonawstwa. 20 lat temu radzono sobie z podobna sytuacją, wprowadzając mechanizm indeksacji cen. I to teraz może wrócić.

Niby deweloperzy już zaliczyli tąpnięcie, jeśli chodzi o sprzedaż mieszkań i liczbę nowych inwestycji. Niby rynek kredytowy się właśnie załamuje. Niby zdolność kredytowa znika, zabierając tysiącom Polaków marzeniem o własnym mieszkaniu, a raty kredytowe tych, którzy zdążyli się zadłużyć, skaczą właśnie nawet o 70 proc. To wszystko powinno doprowadzić do załamania rynku mieszkaniowym i upragnionej przez wielu przeceny. Tymczasem analitycy twierdzą, że w tym roku co najwyżej ceny mieszkań na rynku pierwotnym będą rosły wolniej – średniorocznie o 9,8 proc. Trudno mówić tu nawet o jakimś wielkim spowolnieniu, skoro zeszłoroczny wzrost wynosił 11,1 proc. 

3500 zł - tyle posłowie spoza Warszawy będą mieli miesięcznie do dyspozycji na wynajem mieszkania. To już druga podwyżka w tej kadencji Sejmu, poprzednio, od 1 stycznia 2020 r. mieli do dyspozycji 3 tys. zł na cele mieszkaniowe. I że to niby teraz już za mało? Dziwne, bo kawalerkę w Warszawie można wynająć średnio za 2330 zł. Posłom widocznie w kawalerkach za ciasno.

Deweloperzy ewidentnie wyczuli nadchodzący kryzys, który było ostatnio już widać choćby po kurczącym się popycie na kredyty hipoteczne i drastycznie ścięli liczbę budowanych mieszkań. Tym samym wyprzedzili ruch rynku - jak nowo budowanych mieszkań będzie mniej niż klientów, ceny nie spadną. A mogłyby się chociaż zatrzymać. Sprytne.

Limity cen w programie mieszkań bez wkładu własnego w niektórych miastach są takie, że niemal nie będzie się dało skorzystać z programu. A minister Piotr Uściński na to: bardzo dobrze, rynek skoryguje ceny, żeby dostosować się do tych limitów. Tak? No w takim Szczecinie to musiałby nastąpić krach, bo średnia cena na rynku pierwotnym to 8577 zł za mkw zł, a maksymalna cena w programie: 5810 zł. Czekamy więc na korektę cen o 32 proc.

Tym razem obyło się bez rewizji danych o inflacji za grudzień. W piątek GUS potwierdził wstępny odczyt sprzed tygodnia – ceny towarów i usług w ostatnim miesiącu 2021 r. wzrosły najbardziej od 2000 r. Ekonomiści zapowiadają jednak spadek cen w 2022 r. Oczywiście jeśli jakiegoś numeru nie wywinie nam znowu covid.

W przyszłym roku może nas czekać korekta na rynku nieruchomości. W niektórych miastach w Polsce deweloperzy budują w takich ilościach, że przy słabnącym popycie ceny lokali w naturalny sposób zaczną spadać. Nie ma jednak co popadać w euforię, bo w skali całego kraju mieszkania podrożeją o 4 proc. – przewidują analitycy PKO BP.

W listopadzie deweloperzy oddali do użytkowania ponad 16 tys. mieszkań – wynika z danych GUS. To najlepszy wynik nie tylko w 2021 roku, ale w historii – wskazują Bartosz Turek i Oskar Sękowski z HRE Investments.

Mieszkania nadal będą drożeć o około 10 proc. rocznie, bo jak twierdzą rosną ceny materiałów budowlanych i koszty wynagrodzeń pracowników w budownictwie. A tymczasem deweloperzy notują rekordowe marże i kasują 140 tys. zł na sprzedaży każdego mieszkania.

Tym razem GUS wstrzelił się z szybkim szacunkiem wzrostu cen i w poniedziałek potwierdził odczyt flash inflacji CPI sprzed trzech tygodni. Przynajmniej jeśli chodzi o dane w ujęciu rocznym. Miesiąc do miesiąca podwyższył odczyt o 0,1 p.p. do 1,1 proc. Ekonomiści zapowiadają kolejne rekordy w listopadzie i grudniu.