ceny mieszkań

W ministerstwie rozwoju od miesięcy miotają się jak dzika kura w agreście - najpierw politycy opowiadają, że skupowanie inwestycyjne mieszkań przez najbogatszych to zło, potem długo nic z tym nie robią, potem znów zło, a teraz minister Buda mówi, że to sumie samo dobro, więc rząd nie zabroni zakupów kolejnych mieszkań prywatnym inwestorom. Dlaczego dobro? Bo z każdej takiej inwestycji do budżetu państwa wraca ok. 30 proc.

Nakręcanie tej spirali na nowo tak naprawdę już się zaczęło, dokładnie na początku marca. Zaczął KNF obniżając bufor bezpieczeństwa, teraz dołożył rząd kredytem na 2 proc. i to - zupełnie niespodziewanie - bez żadnych limitów. Popyt na mieszkania już wzbiera, a jak wybuchnie w 2024 r., kiedy stopy procentowe spadną, to się nie pozbieramy, bo deweloperzy nie będą mieli czego sprzedawać Polakom.

Rozwiązanie jest całkiem proste: kupują ci, co mają gotówkę. Często są drugie i kolejne mieszkania. Może postanowili zdążyć przed ograniczeniami, o jakich opowiadał niedawno rząd? Śmiało, dalej róbmy czarne charaktery z funduszy kupujących mieszkania na wynajem, udając, że to one są winne.

W czwartym kwartale 2022 r. najmocniej ceny nowych mieszkań spadły w Gdańsku — aż o 7,7 proc. I ostatecznie to zaprowadziło ceny w tym mieście do spadków również w skali całego roku. Ale jednocześnie w takich Kielcach, Opolu i Szczecinie ceny przez rok rosły nawet szybciej niż inflacja — o ponad 20 proc. Czy to kwestia czasu, żeby pozostałe miasta poszły w ślad Gdańska? Nie, bo politycy robią wszystko, żeby spadek cen mieszkań powstrzymać jak najszybciej. Bruksela też dorzuca swoje. A to znaczy, że w przyszłości kupicie dom na zadupiu za 1 zł, albo nie kupicie nic, bo mieszkania w miastach będą tylko dla najbogatszych.

Jak? Trzeba skrzyknąć się co najmniej w trzy osoby — wtedy można zakasać rękawy i wspólnie wybudować sobie mieszkania. Korzyści? Może być taniej. Warunek? Musicie budować dla siebie, nie na sprzedaż. Tylko kogo na to stać, jak w ciągu ostatnich dwóch lat średni koszt budowy domu skoczył. 40 proc., a zdolność kredytowa spadła o 60 proc.? Nie budujcie, kupcie od gminy lokal do remontu, a jako kooperatywa dostaniecie solidny rabat.

Kredyty hipoteczne za darmo? To kupa opakowana w ozdobne sreberko. Donald Tusk podbija stawkę i obiecuje kredyty 0 proc. na pierwsze mieszkanie. Tu się nawet nie ma co rozwodzić nad tym, czy ten pomysł to populizm, czy jeśli przejmie władzę w Polsce, to go dowiezie, ani skąd na to wytrzaśnie pieniądze. Tu trzeba raczej uświadamiać, że ten pomysł spowoduje, że już naprawdę nikogo nie będzie stać na mieszkanie.

Ale w najświeższych statystykach Eurostatu jest też coś na otarcie łez. Wydaje nam się, że dopadło nas w ostatnich latach szaleństwo cenowe, tymczasem od 2010 r. ceny mieszkań w Polsce wzrosły zaledwie o 58 proc., a w Estonii o 199 proc., na Węgrzech o 174 proc., a w Czechach o 133 proc. Mogło być znacznie gorzej.

Deweloperzy straszą, że cała branża budowlana zaraz runie, a prace straci 100 tys. osób. Tylko mało kto przejmuje się ich pojękiwaniami, bo jasne jest, że ich cel jest jeden: ciągle zarabiać rekordowo dużo. Nie rozumieją, że czasy się zmieniły i nie przekonają już polityków do napychania kieszeni bankom i landlordom i psucia rynku mieszkaniowego. Ale są rozwiązania, na których skorzystać mogą wszyscy – i deweloperzy, i zwykli Polacy. I nawet budżet państwa nie będzie musiał sypać kasą, dopłacając bankom do naszych kredytów. Lobbyści najwyraźniej są ślepi, więc podpowiadam, za czym powinni się teraz uganiać.

We wrześniu po raz pierwszy od pół roku liczba Polaków starających się o kredyt mieszkaniowy minimalnie wzrosła w ujęciu miesięcznym. W październiku po tym odbiciu już nie ma śladu. Jeśli mielibyśmy na siłę dopatrywać się jakiś pozytywów, to jest szansa na spadki cen mieszkań. Marne to pocieszenie – nie będą aż tak duże, by pobudzić zainteresowanie hipotekami.

Tak - chodzi o kataster lub podatek od zakupu drugiego, trzeciego czy tam kolejnego mieszkania. I wcale nie od zagranicznych funduszy najmu, a taki właśnie podatek zapowiada rząd, udając, że to rozwiąże problem, ale podatek powinien dotknąć zamożnych Polaków, którzy w mieszkaniach lokują prywatne pieniądze. Spis powszechny pokazał w końcu czarno na białym, że to oni są źródłem problemu. Przez nich deweloperzy nie budują tam, gdzie mieszkania są naprawdę potrzebne młodym, ale tam, gdzie jest największy popyt inwestycyjny.

Powinniśmy budować w Polsce pół miliona mieszkań rocznie – uważa Jarosław Kaczyński. Wtedy w ciągu kilku lat rozwiązalibyśmy problem mieszkaniowy. Kuszące? Owszem tylko ktoś w rządzie zupełnie nie potrafi dodawać dwa do dwóch i znalazł sobie najgorszy moment z możliwych, żeby udawać, że przejmuje się rynkiem mieszkaniowym. W efekcie możemy spuścić powietrze z jedynego koła ratunkowego, które mogłoby uratować deweloperów przed falą upadłości. A jak upadną, to kto będzie budować te mieszkania?

Dobra wiadomość? Sprzedaż tanich i małych mieszkań hamuje w bardzo szybkim tempie. Planując nowe inwestycje deweloperzy będą się teraz dwa razy zastanawiać, czy postawienie bloku z setkami mikroapartamentów ma sens. Ale mam też złe wieści. Dobrze trzyma się sprzedaż lokali za milion złotych. A że jeżeli firmy przerzucą się na większe metraże, to przeciętnego Polaka od wymarzonego mieszkania będzie dzielić jeszcze większa przepaść niż dzisiaj.

Jeden z deweloperów właśnie wymyślił, że obieca klientom, że jak w ciągu pół roku od kupna ceny mieszkań spadną, zwróci im różnicę. Osobliwe. Ciekawe, czy to blef, czy deweloper rzeczywiście da sobie rękę uciąć, że taniej już nie będzie. Oh, wait! Przecież nic nie ryzykuje. Za to ma jeszcze drugi pomysł: „nie pożyczajcie pieniędzy rządowi, kupując obligacje, my zapłacimy wam takie same odsetki jak Skarb Państwa” – zachęca.

Nie należę do tych, co wieszczą jakiś krach i wielkie przeceny mieszkań. Ale ta zima może zmienić wszystko. Mieszkania z wielkiej płyty, które nie były docieplane, z niewymienionymi oknami w nieciekawych lokalizacjach będą tej zimy raczej kulą u nogi, bo Polacy w końcu zrozumieją, czym jest efektywność energetyczna budynku. A zaraz potem zrozumieją również, że powiedzenie „na mieszkaniu nigdy nie stracisz” to stek bzdur.

Mam wrażenie, że Polacy mniej więcej pół roku temu odkryli, jak działa procent składany i kredyt hipoteczny oraz że pożyczając na zakup mieszkania, ostatecznie po 30 latach oddają bankowi mniej więcej dwa razy więcej niż pożyczyli. To oczywiście wywołało falę oburzenia.  No to teraz przygotujcie się na drugą, bo wynajmujący zostawiają landlordom dwa razy więcej niż kredytobiorcy bankom.

Zdaniem poważnego ekonomisty banku HSBC – jeśli nic z kryzysem mieszkaniowym nie zrobimy, do końca tego wieku wyginie pół Europy. Oczywiście nie będziemy umierać na zawały, widząc ceny mieszkań, po prostu nie będziemy się rozmnażać. To kolejny tak mocny głos na temat kryzysu mieszkaniowego, który trawi cały zachodni świat, nie tylko Polskę. Co z tym zrobić? Na początek podnieść młodym rodzinom pensje przynajmniej o 20 proc.

Lewica zachowuje się czasem, jakby rynek mieszkaniowy dało się regulować za pomocą kilku przycisków i jest gotowa poprzeć każde prawo, które uderza we właścicieli nieruchomości. Oj, nie tędy droga. Mądre głowy z uniwersytetu sprawdziły, jak przymusowe zamrożenie czynszów dla wynajmujących wpłynęło na ceny najmu i wyszło im, że najbardziej po głowie dostali przez to nie landlordzi, a ich lokatorzy.

Przebili nas tylko Hiszpanie i Portugalczycy. Pod jakim względem? Liczby transakcji kupna/sprzedaży mieszkań i domów. Od 2015 r. ich liczba zwiększyła się o 63 proc. Najmniej wzrosła za to liczba transakcji w Luksemburgu. Podejrzewacie już coś? Tak, można by domniemywać, że mieliśmy ostatnio w Polsce po prostu taniochę, jeśli chodzi o ceny nieruchomości.

W Polsce wciąż brakuje mieszkań, bo do 1989 r. wybudowaliśmy ich najmniej w Europie. Przez kolejnych trzydzieści lat nie udało nam się nadrobić tego zapóźnienia, choć bardzo się staramy i oddajemy stosunkowo dużo nowych lokali. W 1988 r. mieliśmy ich 295 na tysiąc mieszkańców, dzisiaj mamy 392 mieszkania, to jest wzrost o jedną trzecią – wskazuje Rafał Trzeciakowski z Towarzystwa Ekonomistów Polskich w rozmowie o problemach z mieszkaniami w Polsce i receptach na ich rozwiązanie.

Polacy, którzy kupili mieszkania z myślą o inwestowaniu, są w kropce. Ceny nieruchomości na rynku wtórnym w niektórych miejscach w kraju zaczęły delikatnie spadać, w innych praktycznie stanęły w miejscu. Flipperzy, którzy nie zdążyli opchnąć lokali gorzko teraz pewnie żałują. Tak samo, jak ci właściciele mieszkań, którzy kupili je na kredyt z myślą o zarabianiu na najmie, a teraz rozpaczliwie szukają kupców, chętnych do zdjęcia im z pleców tego brzemienia.