mieszkania na wynajem

Przez ostatnie siedem lat ceny mieszkań w Europie pędziły w iście zawrotnym tempie. Według Eurostatu w tym czasie nad Wisłą ceny mieszkań wzrosły o 65 proc., a stawki czynszów – o 42 proc. Czy to dużo? W obu wypadkach: więcej niż europejska średnia.

Zachód przerabia właśnie zwrot o 180 stopni na rynku mieszkaniowym. Po raz pierwszy od bardzo wielu lat ceny zakupu mieszkań spadają przy jednoczesnym wzroście cen najmu. Dotąd to najem drożał znacznie wolniej niż cena zakupu. I tak może zostać na dłużej, bo mieszkania stały się po prostu za drogie. Czy Polskę też czeka taki scenariusz?

Unia Europejska zabiera się za uporządkowanie najmu krótkoterminowego. Nowe rozporządzenie, które ma wyeliminować oszustów, na właścicieli mieszkań wynajmowanych na doby nałoży obowiązek uzyskania numeru rejestracyjnego. Skorzystać mają samorządy, które w przypadku nieuczciwych wynajmujących będą mogły cofnąć rejestrację. Poznamy też dokładną skalę najmu – dziś można się jej tylko domyślać.

Spadek zainteresowania najmem mieszkań i mniej nowych ofert – tak kształtował się krajobraz na rynku najmu w październiku. I choć z początkiem jesieni w wielu miastach można mówić o stabilizacji cen, zdaniem ekspertów - niestety - już niebawem w najemców uderzyć mogą kolejne podwyżki.

W miastach wojewódzkich każdego tygodnia na rynku najmu pojawia się średnio 500 ofert mikrokawalerek, czyli mieszkań poniżej 25 mkw. Polacy mieszkają w nich nie dlatego, że lubią ciasnotę, ale często nie mają innego wyboru. Czy nowe przepisy skutecznie wypowiedzą wojnę klitkom?

Mamy w Polsce 1,2 mln studentów, z czego ok. 450 tys. wynajmuje mieszkania, bo miejsc w akademikach wystarcza dla mniej niż co dziesiątego. A może zamiata budować tanie mieszkania na wynajem, lepiej budować za państwowe pieniądze akademiki? – pyta ekspert Fundacji Instrat. To mogłoby zwolnić średnio 150 tys. mieszkań i to właśnie w dużych miastach akademickich, czynsze najmu by spadły, inwestowanie w najem stałoby się mniej opłacalne, więc i popyt na mieszkania by zmalał, a wraz z nim ceny mieszkań.

Nie tak, jak chcą politycy, bo plotą bzdury i tylko zrobią nam wszystkim krzywdę. Więc jak? Sorry, ale musi wjechać podatek od pustostanów, kataster, ale też likwidacja Bezpiecznego kredytu 2 proc. albo choć ograniczenie tylko zakupu od dewelopera i to tylko tego, który część zbudowanych mieszkań odda gminie na wynajem. Dopłaty do najmu? Tak, ale tylko pierwszego w życiu. Promować najem w serialach, stworzyć program „Poddasze+”, skoro o nowe grunty trudno i powołać w końcu REIT-y, a może nawet oddać im część pieniędzy z PPK. 

Wszystko stanęło na głowie w 2022 r., kiedy wysokie stopy procentowe zamroziły marzenia o zakupie własnego mieszkania. Liczba kupujących swoje pierwsze lokum runęła w rok o 80 proc. I nagle okazało się, że 70 proc. mieszkań wykupują inwestorzy, bo tylko ich stać, a tylko 30 proc. lokali zostało kupionych na własne potrzeby. Rok wcześniej proporcje były odwrotne, ale i tak już wtedy Kowalski był mocno spychany do rowu przez inwestorów.

Internet powszechnie oburza się na mikrokawalerki po 16 mkw. za które trzeba zapłacić ze 2,5 tys. zł. I nie chodzi tylko o cenę, ale o ten metraż, bo jak można oczekiwać, że ludzie żyjący na takiej powierzchni podejmą decyzję o założeniu rodziny? To nie mieszkanie, to klatka dla kur. I to wszystko racja, ale pod warunkiem, że ktoś myśli, że takie mieszkania skierowane są dla dorosłych ludzi, którzy mieliby spędzić tam pół życia. A czy ktoś sprawdził, ile kosztuje i jakie warunki oferuje prywatny akademik?

Zmuszenie właścicieli mieszkań do opłacania podatku ryczałtowego zamiast normalnej stawki według skali podatkowej - wyższej, ale z możliwością odliczania kosztów i amortyzacji, odbija się czkawką wymiarowi sprawiedliwości. Wynajmujący nie odpuszczają wojny z przepisami Polskiego Ładu, a sądy mówią za każdym razem co innego.

Ceny najmu mieszkań wciąż są wysokie choć przynajmniej przestały rosnąć w szaleńczym tempie. Średnio najtańsze lokale są w Bydgoszczy i Katowicach, z kolei najdroższe w stolicy. Pocieszające jest jednak to, że mieszkań na wynajem jest więcej.

Chcielibyście dopłat do najmu mieszkań, bo drogo? Strzeżcie się - będzie jeszcze drożej, a publiczne pieniądze zgarną rentierzy. I po co to wszystko, skoro czynsze najmu już spadają?

Zaczyna się najgorętszy sezon najmu mieszkań w roku. Dobre wieści są takie, że popyt na mieszkania na wynajem jest dziś o ok. 13 proc. mniejszy niż rok temu, za to mieszkań na wynajem jest sporo więcej, od 40 do 130 proc. więcej w zależności od miasta. Czyli co, ceny ostro spadły? Spadły, ale nie ostro i wcale nie wszędzie.

Trzeba pobudzać podaż mieszkań, a nie popyt - grzmią eksperci, bo inaczej zapędzimy się w mieszkaniową pułapkę. I mają rację, ale ta fraza brzmi za mało seksi, żeby ktokolwiek się nią przejął. Pokażę wam więc to na konkretach. Ostrzegam jednak, że ta wizja będzie przerażająca. I to nie teoria - Wielka Brytania już to przerobiła, co jest dowodem na to, że to naprawdę może się wydarzyć.

Czy przez szaleństwo na rynku sprzedaży mieszkań ceny najmu w końcu spadną? Niekoniecznie. Umówimy się, popyt na Bezpieczny kredyt 2 proc. to ciągle za mało, żeby ceny najmu runęły, bo dotąd udzielono ok. tysiąca takich kredytów w skali całej Polski. Ale przynajmniej ceny najmu przestały rosnąć i to już dobra wiadomość, bo w dużych miastach i tak jest już nieznośnie drogo. Jak bardzo?

Spodziewany spadek stóp procentowych będzie sygnałem do szturmu na rynek mieszkaniowy nie tylko dla zwykłych Kowalskich, ale także funduszy inwestycyjnych. Eksperci policzyli nawet, o ile Rada Polityki Pieniężnej powinna obniżyć stopę referencyjną, by podmioty trudniące się najmem instytucjonalnym znów weszły do gry.

Takie rzeczy nie u nas - jeszcze - ale w Portugalii, która ma gigantyczny problem z cenami mieszkań i jednocześnie z pustostanami w rękach zagranicznych inwestorów. Sami sobie to zrobili i warto na nich patrzeć, bo to dobra nauczka.

Polacy coraz chętniej kupują mieszkania, które następnie decydują się wynająć osobom trzecim. Podstawą przeprowadzenia takiej transakcji jest zawarcie umowy, która z jednej strony chroni najemcę, z drugiej strony zawiera istotne informacje dla wynajmującego. Jakie zapisy powinny znaleźć się w takiej umowie i w jaki sposób ją sporządzić?

Ależ zrobiła się awantura. Analitycy PKO BP przygotowali zestawienie, jak bardzo w poszczególnych krajach Europy opodatkowane są dochody z najmu nieruchomości i wyszło, że Polska jest rajem podatkowym. Tylko że… wygląda na to, że to ostra manipulacja, albo stażysta trochę za bardzo się zabawił.

W Łodzi co siódma oferta najmu to mieszkanie o powierzchni 25 mkw lub mniejszej. Dużo? Spokojnie, może być gorzej — w takim na przykład Gdańsku jak masz psa lub kota, to z góry znika Ci z widoku 15 proc. ofert najmu. Z dzieckiem jednak trochę łatwej coś znaleźć — ciekawi jesteście, ilu właścicieli mieszkań nie życzy sobie kaszojadów?