mieszkania na wynajem

Pamiętacie burzę o to, że wielkie fundusze inwestycyjne wykupują od deweloperów całe bloki na wynajem? Och, sam premier Morawiecki się z tego powodu zapienił i wygrażał palcem. No to możecie już odetchnąć. Od kilku kwartałów wiemy, że inwestorzy indywidualni nie wykupują już mieszkań na wynajem, bo to przestało być opłacalne, a teraz jedna z dużych spółek na rynku najmu się z tego częściowo wycofuje.

Najem lokalu to popularna praktyka, która pozwala właścicielom czerpać dodatkowe dochody. Przepisy dopuszczają jednak inne rozwiązanie, a mianowicie użyczenie nieruchomości, które ma charakter nieodpłatny. Czym jeszcze różni się najem od użyczenia?

„Akademik za złotówkę” to jedna z głównych obietnic wyborczych Trzeciej Drogi, która od blisko roku tworzy rząd koalicyjny, ale nic nie wskazuje na to, by postulat ten miał szansę wejść w życie. Kierownictwo Ministerstwa Nauki i Szkolnictwa Wyższego przekonuje, że opłat za akademiki nie może obniżyć nikt poza samymi uczelniami. Studenci muszą zadowolić się obietnicą wyremontowania i budowy nowych akademików.

Wprowadzenie rejestru mieszkań na wynajem krótkoterminowy oraz obowiązku uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej na taką działalność. Takie zapisy mają się znaleźć w projekcie ustawy o najmie krótkoterminowym mieszkań, nad którym pracuje rząd. Poinformował o tym wiceminister funduszy i polityki regionalnej Jacek Karnowski, ale prac nie prowadzi ani jego resort, ani Ministerstwo Rozwoju i Technologii, lecz Ministerstwo Sportu i Turystyki.

Pomysły mieszkaniowe Zjednoczonej Prawicy były doskonałe, problem w tym, że jedynie na papierze, bo w praktyce zupełnie nie działały. Mieszkanie Plus poległo, bo spółki Skarbu Państwa nie chciały oddawać gruntów pod budowy, a teraz okazuje się, że Społeczne Agencje Najmu są właściwie martwe. I w sumie nie wiadomo, czy to Polacy nie chcą oddawać im swoich mieszkań na wynajem, czy to gminom nie chce się ruszyć palcem.

Mamy szczyt sezonu na rynku najmu mieszkań, bo do miast akademickich zjeżdżają powoli studenci. I co? I nic - ceny najmu wcale specjalnie nie rosną. O ile rok temu większa część mieszkań znikała w ciągu miesiąca od wystawienia ogłoszenia, o tyle teraz stoją puste tygodniami, a znalezienie najemcy trwa nawet i do trzech miesięcy.

Rynek nieruchomości staje się coraz bardziej nieprzewidywalny. Z jednej strony powstało zamieszanie wokół rządowego programu Kredyt #naStart. Z drugiej strony obecnie ceny na rynku wtórnym w wielu miastach wyhamowały. Z danych Nieruchomosci-online.pl wynika, że w II kwartale osoby planujące kupno mieszkania do końca nie wiedzieli, co robić.

Kosmiczny wzrost cen to wcale nie wina napływu Ukraińców. Owszem, nagły wybuch popytu ze strony uchodźców tuż po wybuchu wojny z Ukrainą trochę się do tego przyczynił, ale okazuje się, że przeceniamy ich rolę w gwałtownym wzroście cen. Okazuje się, że główny powód jest inny: to inflacja i szybko rosnące raty kredytów skłoniły wynajmujących to ostrych podwyżek czynszów.

Wynajmowanie mieszkań turystom bez zakładania działalności gospodarczej właśnie stało się znacznie trudniejsze. Od poniedziałku obowiązują przepisy nakładające na platformy internetowe obowiązek raportowania transakcji do urzędu skarbowego. Dotyczy to nie tylko serwisów e-commerce, ale także platform pośredniczących w najmie krótkoterminowym mieszkań. Osoby, które dotąd działały w szarej strefie, muszą teraz na poważnie brać pod uwagę kontrolę ze strony urzędu skarbowego.

Jeśli zarabiacie na wynajmie mieszkań, to chyba powinniście podziękować ministrowi finansów, że chciałby was przegonić z tego rynku i namówić na kupowanie akcji, zamiast pluć na niego z tego powodu. Wystarczy spojrzeć wstecz, jakie inwestycje się dotąd bardziej opłacały i wylać wiadro zimnej wody na głowę, myśląc o przyszłych wzrostach na rynku mieszkań.

Uwaga, będzie quiz: szum na temat podatkowego uderzenia w Polaków zarabiających na wynajmie mieszkań pokazał: a) jak na co dzień w mediach ekonomicznych robią wam wodę z mózgu; b) jak bardzo liczą, że w ogóle nie macie mózgu; c) jak bardzo mózgu nie mają agenci nieruchomości (albo mają wielki i dlatego próbują was nabierać). Rozwiązanie? Wszystkie odpowiedzi są prawidłowe. A jak kogoś oburzyłam, już spieszę wyjaśnić, dlaczego tak uważam.

Choć prawo nakazujące pośrednikom jasne informowanie o wysokości prowizji w ogłoszeniu obowiązuje już drugi rok, nawet stowarzyszenie zrzeszające pośredników udaje Greka i mówi: ooooo, naprawdę? No skoro tak, to musimy przedyskutować, jak przestać łamać to prawo. Ta branża robi sobie żarty z Polaków.

W 2023 r. już ponad 1 mln osób w Polsce rozliczało podatek od najmu - o niemal 300 tys. więcej niż w 2018 r. - wynika z danych udostępnionych Bizblogowi przez Ministerstwo Finansów. Czy to dużo? To ogromny skok, bo 300 tys. podatników płacących ten podatek to mieliśmy łącznie w 2007 r. i od tamtej pory ich liczba szybko rośnie. Ale mówi się, że minister Domański właśnie szykuje na nich pułapkę.

Ceny najmu mieszkań spadają już kolejny miesiąc z rzędu. I nad właścicielami lokali w sumie nie ma co płakać, bo ceny najmu i tak ciągle są o 50 proc. wyższe niż przed wybuchem wojny w Ukrainie. A to może znaczyć, że jest jeszcze duży potencjał do przecen.

To kolejny cios w inwestorów mieszkaniowych, którym ostatnio wiatr wieje w oczy. Nie dość, że stawki najmu spadają, bo mieszkań jest za dużo, a chętnych na najem za mało, lokale stoją puste miesiącami, to jeszcze sąd zaczyna się czepiać dzielenia dużych mieszkań na mniejsze lokale na wynajem. 

Pierwsze jaskółki kłopotów właścicieli mieszkań w Warszawie było już widać w grudniu 2023 r. i w styczniu 2024 r., a luty przyniósł już ogromny spadek cen najmu rzędu 10 proc. W tej chwili, w połowie maja obniżki według mnie pogłębiły się do ok. 20 proc. - mówi w rozmowie z Bizblog.pl Anna Paprota, ekspertka rynku najmu. Mamy ewidentnie rynek najemcy - rynek, na którym lokator nie ma zamiaru płacić prowizji za najem pośrednikom, bo przebiera w ofertach. Za to oferty nie znajdują chętnych już od kilku miesięcy i lokale masowo stoją puste.

Na rynku najmu mamy do czynienia z sytuacją bez precedensu - mówią pośrednicy i agenci nieruchomości. Ale nie ci brylujący na co dzień w mediach. I nie mówią tego mediom. Zobaczcie, jak ich oczami wygląda obecnie rynek najmu, bo wielu może się zdziwić, jeśli nie dotarło do nich, że przed kolekcjonerami kawalerek pojawiają się pierwsze od lat kłopoty.

Kolejny rządowy program dopłat do kredytów mieszkaniowych zwany przez złośliwych programem dopłat do deweloperów wejdzie w życie w najbliższych miesiącach, ale wygląda na to, że nie na takiej pomocy mieszkaniowej oczekują Polacy. Z najnowszego sondażu wynika, że zdecydowanie wolelibyśmy mieć dostęp do tańszych mieszkań na wynajem.

Całkiem niedawno Expander pokazał pierwsze od lat spadki stawek najmu, które nastąpiły w lutym. Ale spadek cen był tylko w porównaniu do poprzedniego miesiąca, a rok do roku nadal było drożej. Mimo to spadki te zostały nazwane trzęsieniem ziemi. Danych za marzec jakoś nikt nie pokazuje, a ja wam pokaże już dane za kwiecień, z których wynika, że jest już znacznie taniej niż rok temu.

A jednak! Latami odkładane na półkę prace nad ustawą pozwalającą każdemu z kilkoma groszami w kieszeni na inwestowanie w nieruchomości ruszyły z kopyta. Poznaliśmy pierwsze założenia ustawy dot. REIT-ów i wiecie co się okazuje? Ministerstwo ciśnie, żeby nasze polskie fundusze mogły inwestować w mieszkania, nie tylko w nieruchomości komercyjne, co na świecie wcale nie jest taką oczywistością. A wiecie, że to znaczy, że landlordzi mogą mieć przez to kwaśne miny?