Ryczałt od najmu 2026 - stawki, limity, terminy
Od 2023 r. najem prywatny może być opodatkowany wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W 2026 ta zasada nie ulegnie zmianie. Sprawdź, jak krok po kroku rozliczyć się ze skarbówką.
Stawki ryczałtu i limity przychodu w 2026
Podstawowa stawka ryczałtu wynosi 8,5 proc. przychodu, jeśli roczny przychód z najmu nie przekracza 100 000 zł. Natomiast nadwyżka od tej kwoty opodatkowana jest według stawki 12,5 proc. Co ważne, od 2023 roku podatnicy nie mają wyboru mogą rozliczyć przychód z najmu prywatnego wyłącznie ryczałtowo. Wcześniej była także dostępna druga opcja, a więc rozliczenie na zasadach ogólnych. Natomiast w 2026 roku do dyspozycji podatników pozostaje jedynie ryczałt.
W odróżnieniu od rozliczeń na zasadach ogólnych, przy ryczałcie podatek liczy się od przychodu, a nie od dochodu. Oznacza to, że podatnik nie ma możliwości odliczyć kosztów uzyskania przychodu, w tym remontów, amortyzacji, mediów, wyposażenia, odsetek od kredytu. W praktyce najczęściej dochodzi więc do przerzucenia tego rodzaju wydatków na wynajmującego, np. poprzez zwiększenie kwoty odstępnego.
Czytaj także na Bizblog.pl:
Jak rozliczyć najem prywatny w 2026 roku krok po kroku?
Podatnicy, którzy wynajmują mieszkanie osobie trzeciej, powinni prowadzić ewidencję uzyskanych przychodów. Wystarczy spisywać kwoty na papierze lub w excelu, aby w kolejnym kroku rozliczyć się ze skarbówką. Przy czym, o ile deklarację PIT-28 składa się raz w roku, o tyle zaliczki na podatek dochodowy trzeba odprowadzać co miesiąc, do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, za który osiągnięto przychód.
Przykładowo, jeśli w styczniu podatnik uzyskał przychód w kwocie 2 000 zł tytułem najmu, to podatek za ten miesiąc wyniesie 170 zł (2 000 * 8,5 proc.). Ze względu na to, że przy ryczałcie nie ma możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodu, obliczenie kwoty zobowiązania nie powinno stanowić większego problemu. Trzeba jednak pamiętać, że po przekroczeniu limitu 100 000 zł przychodu zmieniamy stawkę podatku z 8,5 proc. na 12,5 proc. Podatek od najmu można też rozliczać kwartalnie po złożeniu odpowiedniego oświadczenia. Takie rozwiązanie często jest wygodniejsze, ale jednocześnie pociąga za sobą konieczność jednorazowej wpłaty na konto urzędu skarbowego większej sumy.
Wraz z początkiem kolejnego roku podatnik ma obowiązek złożyć PIT-28 (musi to zrobić do 30 kwietnia roku następującego po roku, za który dokonuje rozliczenia). Wykazuje w nim osiągnięte przychody oraz wpłacone zaliczki.
Zmiany w rozliczaniu ryczałtu dla spółek
Na rok 2026 zapowiadane są zmiany w przepisach dotyczących ryczałtu, jednak wyłącznie w kontekście spółek lub podmiotów powiązanych. Według projektu nowelizacji, jeżeli osoba fizyczna wynajmuje lokal na rzecz powiązanej spółki i ujmuje to jako przychód z działalności gospodarczej, stawka ryczałtu miałaby wynosić 17 proc. Wcześniej podatnicy mogli korzystać z preferencyjnych stawek, których od 1 stycznia już nie zastosują.
Takie rozwiązanie ma oczywiście na celu zwiększenie wpływów do budżetu oraz pozbawienie przywilejów podatkowych podmioty powiązane. Nie ucierpią natomiast osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej, a wynajmują mieszkanie prywatne. Zmiany nie dotkną także osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą, lecz wynajmujących mieszkanie innej osobie fizycznej.
Na chwilę obecną zmiany nie zostały jeszcze zatwierdzone, ale już teraz władza głośno mówi o tym, że od 1 stycznia niektóre spółki będą miały obowiązek rozliczać się na nowych zasadach.
