Kredyty hipoteczne

Rząd robi wszystko, żeby kredytów 0 proc. było jak najmniej. Choć oficjalny komunikat brzmi, że robi wszystko, by zapobiec kolejnemu gwałtownemu wzrostowi cen nieruchomości. Wychodzi na jedno. Okazuje się, że na końcu konsultacji projektu kredytu #naStart wjeżdża pomysł, o który od dawna apelowano – limit ceny metra kwadratowego mieszkania.

Rada Polityki Pieniężnej (RPP) nie spieszy się do obniżania stóp procentowych, część analityków widzi szansę może na jakiś mały ruch w dół pod koniec roku, część dopiero w drugiej połowie 2025 r. A tymczasem rynek właśnie zwiększył swoje oczekiwania na obniżki jeszcze w tym roku. I to nie jakieś jednorazowe, ale na rozpoczęcie całego cyklu obniżek.

Wygląda na to, że zaciągając kredyt hipoteczny na lata zawsze masowo podejmujemy błędne decyzje – kiedy należy brać kredyty o stopie okresowo stałej, bierzemy o zmiennej i odwrotnie. To trochę autorytarne, ale może w takim razie zakażmy Polakom podejmowania ryzyka w ogóle?

Tylko w ciągu trzech pierwszych miesięcy bieżącego roku frankowicze założyli w sądach ponad 23 tys. spraw o kredyty indeksowane do szwajcarskiej waluty, czyli aż o jedną czwartą więcej niż rok wcześniej. Choć ogólnie sytuacja prawna frankowiczów w ostatnich latach radykalnie się poprawiła i obecnie wygrywają większość spraw, to pojawił się problem. Po zmianie przepisów pozwy są składane w miejscu zamieszkania kredytobiorcy, a nie według siedziby banku, a sądy w mniejszych miastach nie najlepiej radzą sobie z takimi sprawami.

Związek Banków Polskich ujawnia, że kredyt #naStart to trochę ściema. Wszystko przez zastosowanie rat malejących – z jednej strony to one będą odpowiedzialne w dużej mierze za niższe raty, a nie samo niskie oprocentowanie. Z drugiej strony, właśnie przez raty malejące dostępność kredytowa też specjalnie nie wzrośnie, bo trzeba będzie mieć wyższą zdolność kredytową. A na dodatek według bankowców limity dochodowe są zbyt duże, przecież ci ludzie mogą iść po zwykły kredyt. Czy bankowcy oszaleli, że krytykują program, który miał im znosić złote jaja?

Zdolność kredytowa Polaków rośnie adekwatnie do ich rosnących pensji. I jak wskazuje HREIT, trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi może na zakup mieszkania pożyczyć już średnio 691 tys. zł. Jest też gorsza wiadomość – oprocentowanie kredytów również poszło w górę.

Ekspansja fintechów nie pozostaje bez wpływy na działalność banków, ich przychody i politykę ryzyka. Funkcjonowanie nowych graczy jest wyzwaniem, ale przynosi także efekty pozytywne dla sektora bankowego.

Klienci banku Pekao S.A., którzy chcą zakupić nieruchomość, mają okazję skorzystać z nowej oferty. Startuje bowiem kredyt hipoteczny z niską marżą od 1,79 proc. A na co można przeznaczyć otrzymane pieniądze? Oprócz zakupu mieszkania lub domu będzie można sfinansować remont, konsolidację lub refinansowanie. Dobrą wiadomością jest też to, że okres kredytowania może zostać wydłużony nawet do 35 lat.

Przedłużenie wakacji kredytowych miało być szybkie i nieskomplikowane. I miało nastąpić jeszcze w pierwszym kwartale. Potem okazało się, że rząd nie zdąży, ale będą od kwietnia. Nie ma. Teraz niby od maja, ale tak naprawdę to od czerwca. Ten prosty projekt ustawy jakoś tajemniczo ciągle znika z horyzontu i ewidentnie ktoś bardzo ma ochotę ciągle w nim szperać.

Zakończenie rządowego dopalacza w postaci Bezpiecznego kredytu 2 proc. ma negatywny wpływ na kredyty mieszkaniowe, ale nie aż tak, jak zakładali analitycy. Analizy z początku roku wskazywały, że liczba wnioskodawców zmniejszy się o połowę, a jednak najnowsze dane mówią o spadku na poziomie ok. 30 proc. Z kolei wartość zapytań o hipoteki w ciągu roku wzrosła prawie o 70 proc.

W 2023 r. ceny mieszkań wystrzeliły – w Krakowie o 34 proc., we Wrocławiu o 21 proc., a w Warszawie o 19 proc. I to nie marzenia sprzedających, czyli ceny ofertowe, ale ceny transakcyjne. W 2024 r. ceny mają wzrosnąć już tylko o 5-10 proc. Dlaczego o tyle i dlaczego w ogóle miałyby dalej rosnąć?

Rynek nieruchomości z niecierpliwością czeka na następcę programu Bezpieczny kredyt 2 proc. i wiemy o nim coraz więcej. Rząd właśnie wyjawił, że nowy program będzie nazywał się „Kredyt mieszkaniowy #naStart” i zostanie przyjęty między kwietniem a czerwcem. Szczególne preferencje dostaną rodziny z dziećmi, ale program będzie dostępny także dla singli. Planowane są też inne formy pomocy dla osób z potrzebami mieszkaniowymi.

Pamiętacie, jak w czasie szybkich obniżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, pół Polski krzyczało, że to skandal, że hipoteki w Polsce są takie drogie, bo w Niemczech to jakoś da się je sprzedawać taniej? Otóż mam złe wieści, hipoteki w Polsce są nadal dużo droższe niż w Niemczech, mimo że mieliśmy już dwie obniżki stóp, a co ważniejsze, są niemal najdroższe w całej Europie, a nawet Czesi mają dużo taniej niż my, choć powinni mieć drożej.

Rozwój technologii sprawia, że klient coraz częściej jest zdany na asystę zautomatyzowanych czatbotów i sztucznej inteligencji. W Totalmoney.pl także wdrażane są nowoczesne rozwiązania, jednak w przypadku tak ważnych usług, jak zaciągnięcie kredytu, firma stawia na personalizowane doradztwo eksperta. To on towarzyszy klientowi od pierwszego przeglądu ofert, przez wypełnianie wniosków, aż po podpisanie umowy kredytowej, a nawet dłużej.

Złośliwiec powie, że wiadomo już, po co tak naprawdę pojechali ostatnio do USA premier Donald Tusk i prezydent Andrzej Duda – żeby nauczyć prezydenta Joe Bidena, jak naprawia się rynek mieszkaniowy, szczególnie w okresie przedwyborczym. W walizce najwyraźniej wzięli na gapę byłego ministra rozwoju Waldemara Budę, żeby doradzał w Białym Domu. Efekt jest taki, że Joe Biden ogłosił program pobudzający rynek nieruchomości w wielu punktach podobny do naszego. Myślicie, że skończy się inaczej niż nasz Bezpieczny kredyt 2 proc.?

Rośnie zdolność kredytowa Polaków, ale nie w tym miesiącu. Z najnowszych danych zebranych przez HREIT w marcu 2024 r. wynika, że rodzina 2+1 dysponująca dwiema pensjami na poziomie średniej krajowej może pożyczyć na zakup mieszkania średnio 657 tys. zł. Mimo to jest to o 4 proc. mniej niż jeszcze przed miesiącem, kiedy banki oferowały średnio 687 tys. zł.

Polacy powariowali, znów biegną po kredyty hipoteczne, choć powinni dopiero zawiązywać buty. Właściwie te buty to dopiero w blokach startowych wypadałoby teraz sznurować, żeby być gotowym za kilka miesięcy, ale nie teraz. Teraz nie ma powodu, by liczba wniosków kredytowych składanych w bankach rosła. A rośnie. Dziwne to i niepokojące, bo sugeruje, że jesteśmy w fazie jakiejś manii.

Dwie trzecie (65 proc.) kredytów hipotecznych w Polsce udzielają pośrednicy finansowi, a średnia wartość kredytu hipotecznego wzrosła o jedną czwartą w porównaniu do 2020 r. Co się zmieniło w przypadku innych produktów finansowych? Tego można dowiedzieć się z opublikowanego raportu na temat sektora pośrednictwa finansowego w latach 2020-2023 przygotowanego przez Związek Przedsiębiorstw Finansowych (ZPF).

Kredytobiorcy na dwa tygodnie wstrzymali oddech, ale jednak okazało się, że rząd ustalony już projekt ustawy przedłużającej wakacje kredytowe odesłał do Ministerstwa Finansów nie po to, żeby go pogrzebać, ale wręcz przeciwnie, żeby grono potencjalnych beneficjentów powiększyć. Łącznie nowymi wakacjami kredytowymi ma zostać objętych 564 tys. umów kredytowych.

Dobra wiadomość: nie będzie trzeba się tratować w drzwiach banku, żeby go dostać, bo zniknie zaraz po tym, jak się pojawi. Nie wiemy jeszcze co prawda, jaką kwotę dopłat na ten cel przeznaczy rząd i jakie będą limity dochodów, ale wiemy, że kredyt 0 proc. będzie wydłużony o cztery lata, a to również dobra wiadomość dla deweloperów, którzy na tej podstawie będę mogli rozpoczynać nowe budowy.