deweloperzy

Zignorujcie te dziesiątki raportów na temat rynku mieszkaniowego, które pokazują ceny ofertowe, bo one nie pokazują stanu rzeczywistości. A stan rzeczywistości jest taki, że ceny transakcyjne zaczęły już solidnie spadać, szczególnie w najbardziej napompowanej przez inwestorów Warszawie.

W Polsce na przestrzeni ostatnich 10 lat stosunek cen nieruchomości do wynagrodzeń szły w górę w podobnym tempie. Dlatego Polska załapała się do elitarnego grona państw, w których ceny nieruchomości rosły wolniej niż PKB per capita. Nie znaczy to, że ceny mieszkań w Polsce są niskie, ale zdaniem ekspertów nie powinniśmy się bać bańki na rynku nieruchomości.

Wszyscy czekają na obiecany rządowy portal z cenami mieszkań w czasie rzeczywistym. Albo ktoś w obecnym rządzie bardzo nie chce, żeby powstał, albo wszystko, co robi ten rząd, jest po to, żeby wygenerować kilka nagłówków w gazetach, a nie zmieniać rzeczywistość, mając moc sprawczą. Deweloperzy właśnie wytknęli temu rządowi, że zepchnął do kąta projekt ustawy bardzo ważny dla kupujących mieszkania i zwyczajnie przestali się nim zajmować, choć zaszedł już daleko. I tym razem staję ramię w ramię z deweloperami.

A konkretnie przed ministrą funduszy i polityki regionalnej Katarzynie Pełczyńskiej-Nałęcz. I ukrywają to przed nią, nie dlatego że jej nie lubią (a nie lubią jej na pewno), a dlatego że mają to w DNA, żeby nie mówić klientowi, za ile chcą mu sprzedać betonowe złoto. Ani w ogłoszeniu, ani nawet przez telefon czy mailowo. Aby dowiedzieć się, ile kosztuje mieszkanie musisz się stawić osobiście, zasiąść w biurze pana dewelopera i spijać jego słowa z ust jak ambrozję.

W ostatnich miesiącach 2024 r. mimo promocji było można zauważyć spadek sprzedaży nowych mieszkań. Tymczasem najnowszy odczyt Indeksu Nastrojów Deweloperów wskazuje, że w 2025 r. sytuacja rynku nieruchomości może stopniowo się poprawiać. Wskaźniki publikowane przez Tabelaofert.pl pokazują, że rynek w końcu odbije się od dna.

Tabelaofert.pl opublikowała raport cenowy dotyczący nowych mieszkań w ofertach deweloperów. W grudniu 2024 r. sprzedaż mieszkań ustabilizowała się, a nowe mieszkania staniały. Ten spadek cen nie ma być ukłonem w stronę klientów, tylko wynika z rachunku ekonomicznego. Deweloperzy muszą przekonać banki do sfinansowanie nowych inwestycji. W porównaniu z listopadem średnia sprzedaż mieszkań na sześciu największych rynkach nie zmieniła się (symboliczny wzrost o 0,3 proc.). W czterech miastach (Gdańsk, Łódź, Poznań, Wrocław) wzrosła, a w Krakowie i Warszawie spadła.

W całym minionym roku mieszkania od deweloperów drożały. Jednak w grudniu na rynku nieruchomości mieliśmy do czynienia z hibernacją. Jak wskazują wstępne dane BIG DATA RynekPierwotny.pl, średnie ceny metra kwadratowego nowych mieszkań nie uległy zmianom w ostatnim miesiącu 2024 r.

Deweloperzy mają nowy pomysł, jak rozbujać sprzedaż mieszkań. Znów potrzebują do tego polityków. I państwowego kapitału. Ale to wcale nie tak, jak myślicie. Deweloperzy dziś już jednogłośnie mówią „nie” dla dopłat do kredytów hipotecznych, tym razem chcieliby, żeby państwo wpłynęło na sektor bankowy, by ten udzielał kredytów hipotecznych na lepszych warunkach. Czyż nie po to repolonizowaliśmy banki?

Ten rok upłynął pod znakiem rabatów i promocji u deweloperów. Wszystko przez to, że sprzedaż mieszkań w porównaniu do ubiegłego roku spadła i to aż o 26 proc., a klienci mogli wręcz przebierać w ofercie. W przyszłym roku eksperci także nie prognozują znaczącego wzrostu zainteresowania zakupem mieszkań. Co to oznacza dla cen?

Deweloperzy nie mają w ostatnim czasie dobrej passy i prasy. Brak programu dopłat do kredytów wywołał niespodziewany kryzys na rozgrzanym do czerwoności rynku nowych mieszkań, a firmy deweloperskie są oskarżane z jednej strony o próby wpływania na rząd, a z drugiej o sztuczne pompowanie cen. Na domiar złego ministra funduszy i polityki regionalnej złożyła pismo do UOKiK-u, by przyjrzał się wysokim deweloperskim marżom. Branżowa organizacja deweloperska stara się przekonywać, że rynek jest bardzo rozdrobniony i działają na nim tysiące konkurujących ze sobą firm. To rozdrobnienie jest jednak bardzo pozorne i na rynku dominują giganci, często kontrolowani przez zagraniczny kapitał.

Rabaty „nawet do 20 proc.”, darmowe miejsce postojowe czy 5 mkw. mieszkania za darmo. Popyt na mieszkania się skurczył, a deweloperzy dwoją się i troją, by zachęcić klientów do zakupów i zwiększyć sprzedaż przed końcem roku. Na razie bez skutku. - Nasilenie akcji promocyjnych i rabatowych, które obserwowaliśmy już w ostatnich dniach października, na razie nie przyniosło wyraźnego wzrostu liczby sprzedanych mieszkań - tłumaczy Katarzyna Kuniewicz z Otodom Analytics.

Polacy podczas pandemii pracowali zdalnie i można było zauważyć, że opustoszałe biura, zamiast generować zyski, generowały niepotrzebne koszty. Dlatego w Polsce powstał nowy trend zmiany budynków biurowych w mieszkalne. W pierwszej kolejności przeobrażeniom będą ulegać stare i nieefektywne energetycznie budynki w największych miastach. W Europie Zachodniej ten trend jest już dobrze znany i staje się powoli normą.

Minister funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz powiedziała w poniedziałek, że marże firm deweloperskich są w Polsce dwa razy wyższe niż średnia europejska i powinien się im przyjrzeć Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Nie wiadomo, czy takie formalne zawiadomienie już do UOKiK-u wpłynęło, ale ze wszczęciem postępowania może być taki problem, że badanie marż firm wykracza poza zakres kompetencji urzędu antymonopolowego.

Polski deweloper odwraca się od nas i idzie kupować mieszkania w Niemczech. Tak, kupować, nie budować. Dokładnie 5 tys. mieszkań. A potem je wyremontuje i część sprzeda z zyskiem, czyli zostanie flipperem kosztem naszych zachodnich sąsiadów. Czy właśnie ziszcza się ten dramatyczny scenariusz, którym straszył Ryszard Petru, że nasi rodzimi flipperzy obrażą się na Polskę i wyjadą za granicę?

W październiku deweloperzy wprowadzili na rynek więcej mieszkań niż sprzedali. Najwięcej nowych ofert przybyło w Łodzi, Poznaniu i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. Nie spowodowało to spadku średniej ceny 1 mkw., ale stawki też nie wzrosły.

Mieszkania na sprzedaż już wręcz zalewają rynek, a w wielu miastach nigdy w historii nie było ich tak dużo. A mimo to ceny nie spadają, deweloperzy ani myślą obniżyć cenę mieszkania liczoną za metr kwadratowy, za to szaleją z promocjami, ostatni hit to 5 mkw. za darmo. To oczywiście de facto oznacza obniżkę ceny za metr kwadratowy, ale lepiej wygląda marketingowo. Tylko że zaraz ta determinacja deweloperów się skończy i trzeba będzie jednak zastosować tradycyjne obniżki cen - przyznaje to już 1/4 deweloperów.

Ten nowy podatek objąłby grunty. Skoro można prowadzić dyskusje o wprowadzeniu podatku od pustostanów, bo inwestorzy kiszą mieszkania, marnując w ten sposób zasoby, to dlaczego nie rozmawiamy o podatku od gruntów, które kiszą deweloperzy, czekając z ich zabudową, aż będzie drożej albo chociaż większy popyt?

Rynek mieszkaniowy złapał oddech. W październiku w niemal wszystkich największych miastach ceny nowych mieszkań nie drgnęły. Za to deweloperzy kuszą klientów rabatami, o czym jeszcze rok temu można było tylko pomarzyć.

Zrobiło się gorąco w stolicy w Wielkopolski, posypały się podejrzenia. Wszystko to po tym, jak zmieniła się wycena budów. W Poznaniu od 1 października nagle podrożała o ponad 30 proc. Ktoś tu powariował? Samorząd manipuluje danymi, żeby coś ugrać? A może w końcu przestrzega ministerialnych wytycznych sprzed jakichś 10 lat, które wszystkie inne samorządy mają najwyraźniej w nosie? Zobaczcie, jak wyglądają kulisy wojny o kredyt 0 proc., który pewnie i tak nigdy nie wejdzie w życie.

Liberalizację ustawy znanej jako lex deweloper wiele miesięcy szykowało Ministerstwo Rozwoju i Technologii, ale zniesienie minimalnej liczby miejsc postojowych przy nowych inwestycjach ostatecznie przeforsuje Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji. Aby było jeszcze ciekawej, korzystne dla deweloperów zmiany przepisach ogólnokrajowych są przepychane w specustawie powodziowej, której celem ma być pomoc poszkodowanym i ułatwienie odbudowy zalanych miast i wsi.