Mieszkania tanieją? To iluzja. Deweloperzy zmienili strategię
Co zrobili deweloperzy zmuszeni do ujawniania cen? Chyba trochę zgłupieli i nie wiedzieli, jak mają grać, żeby zadziałać na psychologię klienta. Część z nich ceny katalogowe wręcz podniosła, część obniżyła, ale tych drugich jednak było więcej.
Nie łudźcie się - obniżka cen katalogowych mieszkań wcale nie oznacza, że mieszkania naprawdę staniały pod wpływem zmuszenia deweloperów do ujawniania cen. Tego po prostu nie wiemy, bo jest zbyt wcześnie na analizę skutków. Wiemy za to, jak zaczęli kombinować deweloperzy.
Ile mieszkań potaniało?
Dotąd, na rynku, który nie jest przesadnie rozbujany, a podaż mieszkań jest ogromna, deweloperzy grali tak: mamy jakąś tam cenę, powiemy ci jaką, jak wpadniesz do biura pogadać. A często cena zależała od tego, jak sprzedawca oceni klienta na pierwszy rzut oka.
Ostatecznie deweloper wie, za ile chce sprzedać mieszkanie, ale może do tej ceny z klientem dojść na dwa sposoby: od razu mu ją podać, albo podać cenę znacznie wyższą i mamić, że oto klient ma szczęście, bo akurat może dostać duży rabat.
Teraz tego robić nie można, skoro ceny muszą być ujawniane w internecie, a nie dopiero na spotkaniu w cztery oczy. Deweloperzy muszą więc przyjąć jedną z tych dwóch strategii dla wszystkich klientów a priori.
Na co się zdecydowali? Barometr Cen Mieszkań serwisu TabelaOfert.pl wskazuje, że większość zdecydowała się jednak obniżyć ceny. Z danych wynika, że po wejściu w życie przepisów o ujawnianiu cen mieszkań deweloperzy obniżyli ceny katalogowe 12,5 proc. mieszkań.
Z drugiej strony w 9,7 proc. przypadków ceny zostały podniesione, zapewne po to, żeby mieć większy margines na rozdawanie klientom rabatów.
Przypominam, że to nadal nic nie mówi na ten temat, czy teraz można kupić mieszkanie taniej, czy drożej, bo w przypadku obniżonych cen katalogowych po prostu promocje mogą zniknąć i wyjdzie na to samo.
To jest po prostu gra na emocjach klientów.
Więcej wiadomości na temat nieruchomości można przeczytać poniżej:
Jawność cen rozgrzała rynek?
Ale gra toczy się też na innym froncie. Biorą w niej udział pożyteczni idioci, którzy bez zastanowienia wyrywają z kontekstu liczby i ogłaszają światu, że oto mieszkania właśnie znów zaczęły schodzić jak świeże bułeczki.
Otóż nie zaczęły. Ale mogliście się w ostatnich dniach natknąć w internecie na serię publikacji, że sprzedaż nowych mieszkań we wrześniu wzrosła aż o 39 proc.! Znaczy, że rynek się rozgrzał? Sprzedaż się rozkręciła? No nie. Bo po pierwsze, ten wzrost o 39 proc. jest tylko miesiąc do miesiąca, czyli sprzedaż wzrosła we wrześniu w porównaniu do sierpnia. A to zupełnie naturalne zjawisko, że sprzedaż rośnie, kiedy ludzie skończą sezon wakacyjny!
Zobaczcie, co to samo źródło danych, czyli TabelaOfert.pl pokazywała dokładnie rok temu: mimo że na rynku była totalna padaka, bo dopiero czekaliśmy na obniżki stóp procentowych (dziś mamy za sobą już trzy od tamtej pory i czekamy na czwarta lada chwila), to też było widać wzrost sprzedaży we wrześniu w porównaniu do sierpnia.
Owszem, ten wzrost w 2024 r. był mniejszy niż w 2025 r., bo jedynie o 13 proc. z hakiem.
Ale jest jeszcze po drugie: w sierpniu sprzedaż z kolei była wyjątkowo słaba, bo ludzie woleli poczekać do września na jawność cen. Ten wrześniowy popyt na mieszkania nie jest więc dodatkowy, a jedynie przesunięty z sierpnia. I zwraca na to uwagę sam Robert Chojnacki wiceprezes i założyciel Tabelaofert.pl, wskazując, że jak porównamy wrzesień do lipca zamiast do sierpnia, to ten wzrost sprzedaży wynosi już tylko 20 proc.
Biorąc pod uwagę, że nadal porównujemy do niskiej bazy, bo transakcyjność na rynku mieszkań nadal daleka jest od wymarzonej dla deweloperów, to wyniki wrześniowe szału wcale nie robią. Nie wierzcie więc tym, którzy przeczytają jedynie tytuł i zaczną rozpowiadać, że oto znów się zaczęło i Polacy rzucili się na mieszkania.
