Galerie handlowe wraz z epidemią urządzą rzeź polskim markom. Kto pójdzie pod nóż? Reserved? 4F?

Adam Sieńko, Bizblog.pl: W poniedziałek, tuż po otwarciu, galerie świeciły pustkami. Zdziwiło to Pana?

Daniel Dziewit: W ogóle. Liczba komunikatów dotyczących koronawirusa i możliwości zakażenia się jest ogromna, kwarantanna narodowa przyniosła efekt. Stosując się do zaleceń, Polacy zostali w domach. Chociaż jeden z przodujących „opiniotwórczych portali” podał dane, że w Lublinie w dwóch różnych galeriach handlowych było po 20 tys. osób, czyli tylko w dwóch galeriach „doliczono się” 40 tys. klientów i w sumie to „połowa” klientów w skali kraju rzekomo wróciła. To bzdura.

Inna sprawa, że galerie nierzadko nie mają wyczucia w marketingu i PR. Byłem dzisiaj w jednej z nich, roi się tam od naklejek z czarnym napisem Covid-19. W ten sposób odstrasza się klientów. A można było wziąć przykład z tej restauracji, która na szybach napisała: „Jeszcze będzie przepięknie, jeszcze będzie wspaniale”. A najemcy jeszcze za tę niekompetencję płacą, bo te wszystkie oznaczenia są wliczane w opłaty marketingowe.

Prezes LPP, Marek Piechocki, stwierdził, że po otwarciu galerii nie ma już argumentów w negocjacjach dotyczących obniżki czynszu. „Nie wierzę, że teraz dojdą z nami do kompromisu. My, jako najemcy, tego nie przetrwamy. Sytuacja jest beznadziejna” - powiedział w rozmowie z money.pl. Czyżby rząd oddał właścicielom sklepów i franczyzobiorcom niedźwiedzią przysługę?

Zgadzam się, dla podmiotów z centrów handlowych to była klasyczna niedźwiedzia przysługa. Lobby, które naciskało na rząd, rzekomo wstawia się za małą przedsiębiorczością i „uratowaniem gospodarki”, w rzeczywistości działało na rzecz właścicieli galerii. Dla najemców było to najgorsza możliwa decyzja, co podkreślał też Igor Klaja, prezes firmy 4F.

Teoretycznie mogą już handlować.

Tak, ale to był niewłaściwy moment. Decyzja została podjęta z dnia na dzień. Towarzyszył jej duży szum informacyjny. Pojawiły się doniesienia o kamerach termowizyjnych. Gdzieś w tyle głowy klientom mogła zostać taka myśl, że pojawią się w galerii handlowej i będą mieli zmierzoną temperaturę. Mówiło się o obowiązkowej aplikacji śledzącej. Zanim poda się komunikat do wiadomości publicznej, należy go przemyśleć. Tymczasem wzbudzono panikę, która uderzyła we właścicieli lokali. Opustoszałe galerie handlowe budzą dzisiaj u niektórych grozę.

Mnożą się absurdy. Galerie wzywają do otwarcia lokali gastronomicznych pod groźbą kary 1000 zł dziennie. A przecież one i tak nie mogą serwować klientom jedzenia na miejscu.

Ale to nie jest też nic nowego. Te umowy i kary są takie same od wielu lat, właściciele butików musieli je otwierać bez względu na to, czy umierała im żona, chorowali na nowotwór czy odeszli od nich wszyscy pracownicy.

Można było się spodziewać, że wyjątkowa sytuacja wzbudzi wyjątkowe odruchy.

Jedna z wynajmujących wrzuciła zdjęcia zgolonej głowy po chemioterapii do sieci z prośbą o to, żeby klienci kupowali u niej towary. Była zadłużona po uszy, wówczas doczekała się rozbicia czynszu na raty. Rynek został wydrenowany. Mieliśmy do czynienia z nadpodażą, galerie budowały się zbyt blisko siebie, część z nich nawzajem się kanibalizuje. Dodatkowo rozwinął się internet, zabierając część klientów ze sklepów stacjonarnych.

Jeżeli fundusz inwestycyjny zarobił już gigantyczne pieniądze i widzi, że nie opłaca mu się ciągnąć tego dalej, to będzie po prostu egzekwował opłaty, które mu się należą. Gwarancje bankowe to w tym wypadku prosta droga do pieniędzy.

Ale to polityka oparta na jednym strzale. Dobijamy najemcę, wyciągamy do niego pieniądze i zwijamy interes.

Żywotność centrum handlowego w USA została obliczona na 30 lat. Potem były masowo wyburzane albo zamieniały się w Walmarty. Jeżeli weźmiemy pod uwagę, że pierwsze centra w Polsce były budowane pod koniec lat 90., to koronawirus skrócił im życie o 10 lat.

Czyli koronawirus przyspiesza tylko pewne procesy?

Galerie handlowe pustoszały sukcesywnie. To proces, który można obserwować od kilku lat. Właściciele galerii byli ubezpieczeni od nadzwyczajnych sytuacji, przerzucali ryzyko na podmioty wynajmujące lokale. Celem obecnych umów, przy których pisaniu byli obecni najwybitniejsi prawnicy w Polsce, np. z Uniwersytetu Jagiellońskiego, było przywiązanie najemców do galerii. Stworzono kolorowo opakowane i ładnie pachnące więzienia. Umowy są bardzo trudne do wypowiedzenia i pod każdym kątem, zabezpieczają interesy właścicieli galerii.

Nikt na to nie zareagował?

Stowarzyszenia kupieckie apelowały, słały listy do UOKiK-u, posłowie składali apelacje w sejmie Wszystko na nic. Abuzywne umowy są tolerowane przez kolejne rządy. Sześć lat temu napisałem o tym książkę. Po drodze pisały do mnie podmioty, również duże firmy, których już nie ma na rynku. Proszę się zresztą samemu zastanowić. Gdzie jest dzisiaj Próchnik, Wójcik, Atlantic, Ravel? Wielcy producenci.

To wszystko ofiary galerii?

A czyje?

Własnych błędów?

Każda z tych marek przychodziła do zarządców i prosiła o obniżenie czynszów, nazywając te rozmowy „negocjacjami”. Bezskutecznie. Nierzadko firmy zarządzające nie mogą tego zresztą zrobić, bo inwestor jest w Londynie i decyduje o wszystkim zdalnie. Tymczasem umowy są podpisywane na 3-5-10 lat. Tu nie ma ruchu. Najemca zapętla się w długach.

Wsłuchiwał się pan w głosy tego typu firm i co pan słyszał?

W przekazie medialnym wszystko sprowadzano do tego, że firma nie sprostała konkurencji. Ale to nie jest jedyna przyczyna. One nie sprostały czynszom, nietransparentnym opłatom za części wspólne. Trzynasta faktura w wielu centrach to 40-50 tys. Za co? Nie wiadomo. Kaprys właściciela. Umowy są nieprawdopodobnie rozbudowane i zawiłe, liczą po 100-130 stron.

Chodziłem po galeriach i widziałem coraz nowocześniej wyposażone sklepy, nieprzebrane tłumy w przejściach. Z perspektywy warszawskiego klienta centra handlowe wyglądały jak żyły złota.

W piątki i soboty faktycznie były tłumy, choć z roku na rok, szczególnie latem, galerie pustoszeją. Najemcy „modlili się o deszcz” jak rolnicy. Wtedy ruch się zwiększał. Przykładem fiaska było centrum handlowe Modo w Warszawie otwarte w 2015 r. przy ul. Łopuszańskiej. To była rzeźnia. Czytałem umowę. Na początku pobierano od najemców opłatę rezerwacyjną w wysokości ok. 60 tys. zł w dwóch ratach. Galeria została zbudowana za pieniądze najemców i kredyt bankowy. Czynsze były za to niskie, 3 tys. miesięcznie, czyli kuszące. Ale co z tego, skoro po korytarzach hulał wiatr?

Decyzja o budowie była całkowicie nieprzemyślana, przedsiębiorcy utopili mnóstwo pieniędzy. Największą grupę stanowili pracownicy i sami najemcy, których na pracownika już stać nie było. Dziś z 350 najemców jest tam ok. 25 lokali. Najwięcej pracy ma prokuratura i CBA, bo okazało się, że budynek zbudowano za łapówkę dla burmistrza dzielnicy Włochy przekazaną przez jednego z Turków.

A co z nowymi stołecznymi nabytkami?

Galeria Północna totalna porażka, najemcy pytają od dawna, jak się stamtąd wycofać. O Młocinach nie chcę się wypowiadać, ale postawienie w galerii 30 czy 40 restauracji obok siebie jest sprzeczne z logiką.

Ale zakładam, że galerie budowane kilkanaście lat temu trzymają się mocno?

Nie wszystkie. W Galerii Mokotów może jest ruch, ale jest też duża rotacja. Za praktycznie każdą rotacją stoi dług lub strata, lub kara. Zamknięte lokale zabudowywano płytą z karton gipsu, żeby nie było widać, jak ich właściciele zwijają interes. To, że lubimy tam jeździć, nie oznacza, że wychodzimy z siatkami pełnymi zakupów.

Proszę zresztą zwrócić uwagę, że zarządcy wkładają dużo wysiłku w to, by galerie z zewnątrz wyglądały atrakcyjnie. Zagląda pan do sklepu, a tam ta sama franczyza działa od lat. Dobry sygnał?

Bardzo dobry.

Ale nie wie pan, że marka wynajmuje lokal i podnajmuje go potem franczyzobiorcom. A ci mogli zmieniać się jak w kalejdoskopie. Jeden podejmował wyzwanie, nie dawał rady. Za niego wskakiwał następny. I tak po kolei.

A są jakieś dobre przykłady?

Na przykład Sadyba. Koło niej przejeżdża codziennie do pracy i z pracy kilkadziesiąt tysięcy osób z Miasteczka Wilanów. Jest skrojona na miarę. Zamiast 300 lokali jest nieco ponad 100. W okolicy nie ma też żadnej poważnej konkurencji. Sporo ludzi. Firma zarządzająca po atakach terrorystycznych we Francji zbudowała zabezpieczenia tak, aby przypadkiem ktoś nie wjechał do środka samochodem. Rotacje następują rzadko.

Doradzał pan kiedyś firmie, by nie wchodziła do galerii?

Zdarzało się. Jedną z nich była polska firma produkująca okulary. Radziłem im, żeby poszli do centrum handlowego i sami zweryfikowali liczbę klientów, którą podaje im zarządca.

I co się okazało?

Po miesiącu napisał do mnie prezes. Podziękował, powiedział, że rezygnuje z lokali. Okazało się, że wysłał ludzi do pasażu. Całe dnie siedzieli i liczyli - jeden od strony spożywki, drugi od części galeryjnej. Wyszło na to, że klienci przyjeżdżali głównie po zakupy spożywcze, ale byli liczeni jako klienci centrum handlowego. Efektowne statystyki były blagą.

Ale byli też tacy, co zainwestowali, a potem dzwonili i pytali, co mają zrobić.

Na przykład?

Pewna pani z Radomia. Miała podpisaną umowę w galerii w Radomiu i Warszawie. Okazało się, że nie ma klientów ani obrotu, a czynsze trzeba płacić. Ukryła przed mężem długi, zaczęła się zapożyczać u rodziny. Umowy były podpisane na 5 lat. W momencie, w którym z nią rozmawiałem, zostały jej 3 lata umowy.

Nie było szans żeby stanęła w tym czasie na nogi?

Jeżeli biznes się nie bilansuje, to nikt tego się nie przeskoczy. Często pojawiały się argumenty, że lokal jest źle urządzony, że trzeba wymienić oświetlenie, meble i pracowników. Ale to nieprawda.

Musisz bardziej chcieć – już pobrzmiewają mi w głowie słowa mówców motywacyjnych.

Takie zarzucanie nieudacznictwa było toksyczne, bo doprowadzało ludzi do ruiny nie tylko finansowej, ale też psychicznej. A zapewniam, ludzie stawali na rzęsach.

Zdarzały się też inne sztuczki ze strony galerii?

Zdarzało się, że kancelarie prawne po raz kolejny wprowadzały paragrafy odrzucone przez najemcę, ale na innych stronach. Umowa liczyła 100 stron, najemca przed samym podpisaniem jej nie przeczytał. I nieszczęście gotowe.

Zdaniem prezesa Piechockiego przed nami rzeź najemców. Pana zdaniem rzeź trwa od lat. Skąd ta rozbieżność?

W wielu budynkach duzi gracze byli traktowani na preferencyjnych warunkach, wręcz kłaniano im się w pas. Niektórzy nie płacili za wyposażenie lokalu. Mieli być magnesem i przyciągać inne brandy.

Spotkałem się z takim określeniem jak kontrybucja. To pieniądze, które galeria zwracała za nakład inwestycyjny w lokal – części stałe. To było kuszące. Wyposażenie kosztowało 200 tys., części stałe 150 tys. Lokal można było urządzić minimalnymi kosztami.

Centra jakoś to sobie odbijały?

W wielu przypadkach płaciły za to najmniejsze podmioty. Ale teraz sentymenty się skończyły. Inna sprawa, że o najemców od pewnego czasu było coraz trudniej, rosła liczba pustostanów. Średnie podmioty rozbudowywały się, miały czasami dwa piętra po kilkaset metrów kwadratowych. Tak się łatało puste przestrzenie, koloryzowało raporty, które można było pokazać kolejnym najemcom.

Oszukiwano ich?

Frekwencje, które im podawano, nigdy nie były prawdziwe. Liczniki nabijano sztucznie: pracownikami, którzy wchodzili i wychodzili z galerii. Jeżeli w budynku pracowało 500 osób, to proszę pomyśleć, o jakiej skali mówimy na przestrzeni całego roku. Pisały potem o tym portale ekonomiczne, że dane miejsce odwiedziły miliony ludzi. A to nie jedyna sztuczka.

Co jeszcze robiono?

W jednym z centrów handlowych w Poznaniu założenia mówiły o 16 mln klientów. Tylko że centrum położone jest przy dworcu kolejowym. Większość z tych klientów to pasażerowie, którzy musieli przejść przez całe centrum, żeby dojść na peron. Fenomenalna maszynka do nabijania frekwencji. Chce pan więcej?

Poproszę.

W Poznaniu rekrutowano sztuczny tłum. Agencja Pracy szukała ludzi, żeby kręcili się przez cały dzień po strefie restauracyjnej, wchodzili do sklepów, oglądali i tak przez cały dzień za całkiem przyzwoitą stawkę. Portale wykpiły ten pomysł, ale to pokazuje desperację i komiczne ratowanie budynku. Z drugiej śmieszne to nie jest, bo za to mieli zapłacić najemcy.

Empik i LPP zaczęły wypowiadać umowy. Szacują, że atrakcyjność galerii handlowych spadnie, a handel przeniesie się do internetu i chcą renegocjacji czynszów. Wrócą ulice handlowe?

Eksperci, którzy mówią o powrocie na ulice, są oderwani od rzeczywistości. Liczę na szybko lokale w galeriach, które znajdują się koło mnie. To 550 sklepów. Kto je potem pomieści na ulicach? Załóżmy, że część się dubluje, to tak czy inaczej, lokali jako takich jest za mało. Gdzie przenieść Złote Tarasy?

To mamy jakąś alternatywę?

Obiektywnie nic nie przebije centrum handlowego. Mamy w nim ogrzewanie, klimatyzację, dużo miejsca, parkingi, kina. Nie cofniemy się do lat 80. Są jednak centra handlowe, w których można kupić lokal, a nie go najmować i być obwarowanym horrendalnymi karami. Zresztą w małych centrach zarządzanych przez prywatnych właścicieli nie ma teraz problemów. W Rawie Mazowieckiej podliczono tylko prąd i inne niezbędne opłaty. Z reszty najemcy zostali zwolnieni. Zresztą nie tylko w Rawie Mazowieckiej.

Mówiliśmy o tym, że galerii jest zbyt dużo. Co stanie się z tymi, dla których koronawirus okaże się gwoździem do trumny?

W Tczewie zielonoświątkowcy kupili jedną z galerii i przerobili ją na Chrześcijańskie Centrum Społeczne. Może to jest jakaś przyszłość? Poza tym zacytuję klasyka „non omnis moriar” (nie wszystek umrę - przyp. red.)