Stopy procentowe w dół? Wiadomo już nawet, o ile spadną raty kredytów
Inflacja powoli spada, WIBOR obniża pułap, więc i raty kredytów zaczynają spadać. Według danych przeciętny kredytobiorca wydaje na ratę kredytu około 150-200 zł mniej niż pod koniec 2022 r. Zmiana może nie jest ogromna, ale według prognoz ekspertów, już niedługo stopy procentowe zaczną w Polsce spadać. Spekuluje się, że ten, kto spłaca dług ze zmiennym oprocentowaniem, może płacić o ponad 20 proc. mniej niż dzisiaj.
Rynek jest już pewien, że stopy procentowe spadną. Oczekuje, że na najbliższym posiedzeniu we wrześniu Rada Polityki Pieniężnej obniży podstawową stopę procentową o 25 punktów bazowych. Z punktu widzenia kosztów obsługi długu każde obniżenie oprocentowania kredytu o 0,25 pkt. proc. oznacza spadek raty 25-letniego kredytu o 17 zł w przeliczeniu na każde pożyczone 100 tys. zł. W przypadku kredytu na 300 tys. mówimy płatności niższej o około 50 zł miesięcznie.
Analitycy uważają, że jeśli wierzyć notowaniom kontraktów terminowych na stopę procentową, to takich cięć może dojść w bieżącym roku nawet cztery razy. Czas pokaże, czy przewidywania te okażą się słuszne.
Nie możemy przecież zapomnieć, że na ostatniej konferencji prasowej zwołanej po posiedzeniu Rady profesor Glapiński kategorycznie uciął tak daleko idące spekulacje. W międzyczasie z gospodarki napłynęło jednak trochę nowych danych, które sugerują, że inflacja może jednak spadać szybciej, niż się spodziewaliśmy, a to może dać RPP dodatkowe argumenty za luzowaniem polityki monetarnej - informuje Bartosz Turek główny analityk HREIT.
Obniżki WIBOR-u ucieszą kredytobiorców
Analitycy przyznają, że trzeba mieć świadomość, że pomimo tego, że RPP nie podjęła jeszcze decyzji o obniżce stóp procentowych, to i tak część posiadaczy złotowych kredytów mieszkaniowych już może się cieszyć niższymi ratami kredytu. Pod koniec 2022 r. rynek spodziewał się, że RPP będzie dalej podnosiła stopy procentowe, a więc też notowania WIBOR się zagalopowały, co trzeba było potem skorygować.
W ostatnich tygodniach WIBOR zaczął natomiast dodatkowo zniżkować ze względu na spodziewany przez rynek rychły początek cyklu obniżek stóp procentowych. W efekcie, jeśli ktoś miał to nieszczęście, że oprocentowanie jego kredytu było aktualizowane akurat w najgorszym momencie, a więc w listopadzie 2022 r., to teraz może mieć już o około 7 proc. niższą ratę niż wtedy. W przypadku kredytu zaciągniętego na 25 lat i kwotę 300 tys. złotych mówimy o spadku raty rzędu 150-200 zł miesięcznie – tłumaczy Bartosz Turek.
Poprawę odczują oczywiście posiadacze kredytów w PLN ze oprocentowaniem zmiennym, które jest przeważnie aktualizowane w cyklach 3-miesięczych, gdy oprocentowanie oparte jest o wskaźnik WIBOR 3M, i półrocznych, gdy oprocentowanie jest oparte o WIBOR 6M.
Ekspert pokazuje, czego może oczekiwać ktoś, komu 24 sierpnia bank zaktualizowałby oprocentowanie kredytu. Aby to zrobić, należy wziąć pod uwagę najświeższe dostępne dane, czyli te opublikowane na koniec poprzedniego dnia roboczego, czyli 23 sierpnia.
Jeśli mamy kredyt oparty o WIBOR 3M, to 3 miesiące wcześniej (23 maja) wskaźnik ten był wyceniany na 6,9 proc., a 23 sierpnia na 6,65 proc. W przypadku kredytu zaciągniętego na 300 tys. zł i 25 lat z marżą na poziomie 2,6 proc. oznacza to ratę niższą o około 50 zł, co przy jej wysokości na poziomie poniżej 2,6 tys. zł miesięcznie jest ulgą, którą można już zauważyć - wyjaśnia ekspert.
I dodaje, że w przypadku kredytów opartych o WIBOR 6M ruch byłby większy. 23 sierpnia WIBOR 6M wynosił bowiem 6,54 proc., a pół roku wcześniej, czyli 23 lutego było to 7 proc. W przypadku kredytu zaciągniętego na 300 tys. zł i 25 lat z oznacza to ratę niższą o około 90-100 zł. Analitycy twierdzą, że perspektywy w kolejnych miesiącach wyglądają znacznie lepiej, pod warunkiem że prognozy się spełnią. Według sugestii stawki WIBOR 3M będą w grudniu na poziomie około 5,7 proc., a WIBOR 6M na poziomie około 5,6 proc. To wyraźnie niżej niż obecnie.
I przypuszczają, że jeśli faktycznie wskaźniki WIBOR spadną o 1 pkt proc. do końca roku, to raty kredytów mogą spaść nawet o około 10 proc. Idąc dalej, w perspektywie niemal dwuletniej, czyli do maja 2025 r. raty mogą pójść w dół o około 20 proc. względem stanu obecnego, jeśli faktycznie WIBOR 3M spadnie w połowie 2025 r. w okolice 4 proc.
Z punktu widzenia osoby, która rozważa dziś zaciągnięcie kredytu ze zmiennym oprocentowaniem, zmiany te oznaczają nie tylko potencjalnie niższe raty, ale też wyższą zdolność kredytową. Wszystko dlatego, że przy innych czynnikach stałych niższa rata oznacza, że bank będzie nam skłonny pożyczyć więcej przy konkretnym poziomie osiąganych dochodów - podpowiada ekspert.
WIRON nie spadnie
W banku możemy się też spotkać z kredytami o zmiennym oprocentowaniu, ale opartym nie o stawkę WIBOR, ale o WIRON. Tu sytuacja wygląda trochę inaczej, bo tak jak WIBOR powinien uwzględniać przyszły koszt pieniądza, tak WIRON uwzględnia historyczne notowania. W efekcie na spadek oprocentowania w przypadku tych produktów będzie trzeba poczekać dłużej.
Oczekiwania spadku stóp procentowych wpływają już też na oprocentowanie kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem. Chodzi o to, że gracze rynkowi, oczekując niższego kosztu pieniądza w Polsce, zaczynają też inaczej handlować kontraktami na stopy procentowe. Dotyczy to też kontraktów IRS, o które oparte jest oprocentowanie kredytów z okresowo stałą stopą. To właściwie już się dzieje.
Zgodnie z danymi NBP pod koniec 2022 r. przeciętne oprocentowanie kredytu ze stałym oprocentowaniem wynosiło ponad 9 proc. Dziś banki w swoich ofertach chwalą się propozycjami z oprocentowaniem na poziomie około 7 proc. Warto wiedzieć, że spadek oprocentowania 25-letniego kredytu o 1 pkt proc. oznaczać może ratę niższą o około 7-8 proc. Analogicznie wyższa może być też wtedy nasza zdolność kredytowa.
Trzeba też dodać, że na spadku oprocentowania kredytów ze stałym oprocentowaniem, w pierwszej kolejności skorzystają osoby, które podpisują nowe umowy. Osoby, które spłacają już kredyt ze stałym oprocentowaniem ustalanym z góry np. na 5 lat, do końca trwania tego okresu nie zobaczą ani niższych, ani wyższych rat w swoich harmonogramach spłaty.
Jaki kredyt teraz wybrać?
Bartosz Turek informuje, że z punktu widzenia osób, które dziś zaciągają kredyt mieszkaniowy, próba optymalnego wyboru pomiędzy kredytem ze stałym i zmiennym oprocentowaniem niesie za sobą odrobinę spekulacji. Wszystko dlatego, że choć rynek przeważnie trafnie odczytuje momenty, w których stopy procentowe mogą pójść w dół, to przecież nikt nie zna przyszłości. Nie możemy wykluczyć, że dojdzie do jakichś fundamentalnych zmian i RPP nie tylko nie obniży stóp procentowych, ale nawet je podniesie. Prawdopodobieństwo takiego scenariusza wydaje się dziś znikome, ale teoretycznie niczego nie można wykluczyć.
Najłatwiejszą decyzję mają przed sobą osoby, które mogą zaciągnąć Bezpieczny kredyt 2 proc. Ta oferta, dzięki budżetowym dopłatom, wydaje się dziś bezkonkurencyjna. Gorzej jest, jeśli chcemy zaciągnąć standardowy kredyt, bo musimy wybrać pomiędzy długiem ze stałym albo zmiennym oprocentowaniem - podsumowuje ekspert.
Teoretycznie zadłużając się obecnie, należałoby najpierw wybrać kredyt ze zmiennym oprocentowaniem, aby potem zmienić go i refinansować na kredyt z oprocentowaniem stałym w momencie, w którym stopy procentowe będą znacznie niższe. Tyle teoria, bo praktyka pisze nam różne scenariusze.
Jeśli więc ktoś obawia się, że jego domowy budżet nie udźwignie raty kredytu, gdyby ta nieoczekiwanie zaczęła rosnąć, a do tego najważniejsze są dla niego stabilność i bezpieczeństwo, rozwiązaniem jest raczej kredyt o stałym oprocentowaniu. Jeśli jednak kogoś stać na ryzyko, a przy tym ma w sobie żyłkę spekulanta, warto rozważyć dziś zaciągnięcie kredytu ze zmiennym oprocentowaniem, który potem zamienimy na kredyt ze stałym oprocentowaniem, gdy cykl obniżek stóp procentowych będzie się miał ku końcowi. I choć może to dać wymierne korzyści, to należy pamiętać, że nikt ich nam nie gwarantuje, a podejmujemy przy takiej strategii dodatkowe ryzyko.
Czytaj też: Kredyt w koncie - jak założyć i jak zlikwidować
