Sprzedaż w dół, ceny wręcz przeciwnie. Co z tymi mieszkaniami jest nie tak?
Na rynku nieruchomości dzieje się coś dziwnego. Ceny mieszkań rosną „na papierze”, mimo wyraźnego spadku sprzedaży. W rzeczywistości rynek się stabilizuje, oferując kupującym pole do negocjacji i znacznych upustów.
Portal mieszkaniowy Tabelaofert.pl podaje, że grudniowy odczyt Indeksu Nastrojów Deweloperów sygnalizował rosnącą skłonność firm do podnoszenia cen.
Co istotne, wzrostowi cen nie towarzyszył wzrost popytu. W styczniu sprzedaż mieszkań była o 10 proc. niższa niż w grudniu. Średnia cena 1 mkw. mieszkań w największych miastach wzrosła o 0,88 proc. i dotyczyła nie tylko nowej oferty, ale też już tej istniejącej. W minionym miesiącu deweloperzy podnieśli ceny 10,1 proc. oferowanych mieszkań, podczas gdy obniżki objęły 6,7 proc. lokali.
Z perspektywy kupujących ważna jest nie tylko liczba podwyżek, ale też ich skala. Choć w styczniu więcej mieszkań drożało, niż taniało, to obniżki – jeśli już się pojawiały – były wyraźnie większe. Średnio ceny spadały o niemal 5 proc., podczas gdy podwyżki wynosiły przeciętnie około 3 proc. - mówi Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes portalu mieszkaniowego Tabelaofert.pl
Według niego oznacza to, że osoby szukające mieszkania nadal mogą liczyć na realne negocjacje cenowe, zwłaszcza przy lokalach, które dłużej pozostają w ofercie.
Ceny rosną „na papierze”, ale powody tych wzrostów są skrajnie różne
Ceny mieszkań wzrosły w styczniu we wszystkich analizowanych miastach, choć skala zmian była bardzo zróżnicowana. Największy wzrost średniej ceny metra kwadratowego odnotowano w Trójmieście aż o 3,9 proc. To efekt zarówno częstych podwyżek cen w cennikach, jak i nowej oferty. Aż 80 proc. mieszkań wprowadzonych tam do sprzedaży było droższych od dotychczasowej średniej.
Bydgoszcz znalazła się wśród miast z wyraźnym wzrostem średniej ceny (+1,35 proc.). Deweloperzy bardzo rzadko obniżali tam ceny, korekty w dół dotyczyły jedynie 0,2 proc. mieszkań. Dla kupujących jest jednak dobra wiadomość: jeśli obniżki już się pojawiały, były bardzo głębokie i sięgały średnio aż 9,3 proc., podczas gdy podwyżki miały jedynie symboliczny charakter.
W Szczecinie średnia cena wzrosła w styczniu o 1,1 proc., mimo bardzo słabej sprzedaży deweloperzy sprzedali tam o około 50 proc. mniej mieszkań niż w grudniu. Wzrost średniej ceny nie był jednak efektem rosnących cen ofertowych, lecz zmian w strukturze sprzedaży.
W styczniu sprzedawały się głównie lokale tańsze od średniej, co zmniejszyło ich udział w ofercie i statystycznie podniosło jej przeciętną cenę. Patrząc wyłącznie na średnią cenę mkw., można by odnieść wrażenie, że rynek sprzyja sprzedającym, jednak dane sprzedażowe pokazują sytuację odwrotną – styczeń był dla szczecińskich deweloperów wyjątkowo słaby.
Wzrost średniej ceny, o 1 proc., odnotowano również w aglomeracji śląskiej. Tu także kluczową rolę odegrała nowa podaż, blisko 90 proc. mieszkań wprowadzonych do sprzedaży było droższych od dotychczasowej średniej. Najmniejsze, wręcz symboliczne zmiany cen miały miejsce we Wrocławiu (+0,01 proc.) oraz w Łodzi (+0,03 proc.).
Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca Rednet24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań dla deweloperów zauważa, że osoby liczące na atrakcyjne warunki powinny przeanalizować inwestycje, które dopiero są wprowadzane na rynek. Dlaczego?
Dziś, kiedy 20 proc. ofert to mieszkania gotowe, deweloper zaczynając sprzedaż nowej inwestycji musi zaoferować atrakcyjne ceny dla nabywców. Nie może czekać, bo bank wymaga określonej ilości sprzedanych mieszkań, aby uruchomić finansowanie budowy – wskazuje Katarzyna Tworska.
W jej ocenie dlatego deweloperzy oferują często specjalne warunki przy starcie projektu. Warto kupić wtedy mieszkanie, bo wybór mieszkań jest wtedy duży a oferta atrakcyjna.
Więcej wiadomości na temat nieruchomości można przeczytać poniżej:
Gdzie ceny mieszkań spadają, a gdzie rosną najszybciej
W ujęciu rok do roku ceny mieszkań w Polsce pozostają nieznacznie wyższe średnio o 1,9 proc., jednak po uwzględnieniu inflacji oznacza to realny spadek cen. Za tym umiarkowanym wynikiem kryją się jednak bardzo duże różnice pomiędzy poszczególnymi rynkami lokalnymi.
Najsilniejsze wzrosty średniej ceny 1 mkw. odnotowano w Trójmieście (+11,3 proc.), Poznaniu (+4,9 proc.) Bydgoszczy (+4,5 proc.) oraz w aglomeracji śląskiej (+2,7 proc.). W innych miastach ceny również rosły, ale już poniżej poziomu inflacji, dotyczyło to m.in. Łodzi (+2,0 proc.), Szczecina (+1,9 proc.), Lublina (+0,9 proc.) oraz Warszawy (+0,4 proc.).
Spadki średniej ceny 1 mkw. w skali roku zanotowano natomiast we Wrocławiu (–4,0 proc.) oraz w Krakowie (–1,4 proc.). Tak duże zróżnicowanie zmian cen w miastach jest w dużej mierze efektem struktury nowej oferty wprowadzanej na rynek, a nie wyłącznie bieżącej sytuacji popytowo-sprzedażowej.
Obecnie rynek mieszkaniowy znajduje się wciąż w fazie stabilizacji. W skali kraju ceny rosną wolniej niż inflacja i znacznie wolniej niż wynagrodzenia, a zdolność kredytowa stopniowo się poprawia. Na zmiany średniej ceny 1 mkw. coraz większy wpływ ma jednak struktura oferty i nowa podaż, a nie same korekty w cennikach - mówi Robert Chojnacki.
I dodaje, że deweloperzy co prawda podnoszą ceny, ale są to zazwyczaj niewielkie zmiany. Z kolei, jeśli już decydują się na obniżki, są one wyraźne i nierzadko sięgają nawet 10 proc.
Dlatego analizując średnie ceny 1 mkw., warto pamiętać, że ich spadek nie zawsze oznacza tańsze mieszkania, a wzrost często wynika z pojawienia się nowej oferty w lepszych lokalizacjach i wyższym standardzie. Oczywiście średnich cen nie można ignorować – wyższa średnia oznacza, że przeciętnie za mieszkanie trzeba zapłacić więcej, a niższa, że mniej – komentuje Robert Chojnacki.
