Kredyty hipoteczne

Projekt rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. ma znacząco zwiększyć szanse Polaków na kupno własnego mieszkania. Ale czy tak rzeczywiście będzie? Analitycy wzięli kalkulator i policzyli, o ile spadną miesięczne raty kredytu hipotecznego po uwzględnieniu dopłat od państwa. Są to naprawdę znaczące kwoty.

Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że zainteresowanie kredytami hipotecznymi jest w ostatnich miesiącach o 55-70 proc. niższe niż rok wcześniej. Powód? Rosnące stopy procentowe i o wiele niższa zdolność kredytowa Polaków. Jednak KNF widzi światełko w tunelu i wróży rychły koniec kryzysu.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, uważa, że spadek oprocentowania ulży kredytobiorcom jeszcze w tym roku. Część zadłużonych już obserwuje niższe raty, to dopiero początek obniżek. Ekspert sugeruje, że raty kredytów mogą zjechać o nawet jedną trzecią.

A chcieliby mieć. Ale nie mogą, bo brakuje im zdolności kredytowej. A mogliby ją mieć, tylko ze względów bezpieczeństwa wstrętny KNF rzucił im kłody pod nogi. No więc teraz premier zapowiada, że te kłody czas już zabrać i obniżyć wysoki bufor bezpieczeństwa przy wyliczaniu zdolności kredytowej, który został podniesiony niecały rok temu. Banki i deweloperzy będą skakać z radości.

Państwo trzyma rękę na dziewięciu bankach w Polsce, kontroluje prawie 48 proc. rynku, zaledwie trzy największe banki ze stajni Skarbu Państwa odpowiadają za sprzedaż 45 proc. nowych hipotek. To dlaczego banki, które jako własność państwa powinny służyć obywatelom, nie dyktują warunków na rynku? Gdyby tylko politycy chcieli, mogliby porozstawiać po kątach banki z kapitałem zagranicznym.

Zainteresowanie hipotecznymi w dalszym ciągu szoruje po dnie, a ewentualne wyższe wartości indeksu ilustrującego zainteresowanie kredytami będą wynikać z efektu niskiej bazy. Zanim dojdzie do ożywienia, musi zostać spełnionych szereg czynników, o które będzie bardzo trudno w najbliższych miesiącach.

Zanim w oczekiwaniu na oferty obiecane przez rząd kredytu na mieszkanie oprocentowanego na 2 proc. zamiast na 9 proc., jak obecnie, zaczniecie dzielić skórę na niedźwiedziu, muszę sprowadzić was na ziemię. Kredyt na 2 proc. doskonale marketingowo brzmi, ale do tego doliczyć trzeba jeszcze marżę. Politycy udają, że ta marża wynosi 0,85 proc., ale tak naprawdę jest ona dwu- albo i trzykrotnie większa.

Mało kogo stać na kredyt hipoteczny, dlatego w 2022 r. z powodu wysokich stóp procentowych liczba udzielonych kredytów spadła o połowę. „Rzeź”, „zapaść” – tak nazywają to media, ale chyba zaraz zabraknie nam odpowiednich określeń, bo w 2023 r. ma być jeszcze gorzej. Liczba kredytów, które dostaną Polacy, ma spaść o dwie trzecie w stosunku do 2021 r. Wydawać by się mogło, że gorzej już być nie może, prawda?

Kto najbardziej boi się wydłużenia wakacji kredytowych? Pozornie największy i w dodatku państwowy bank – PKO BP, bo to on dotąd najwięcej stracił. Drugi w kolejności jest Pekao - też państwowy. To dla nich koszt był najwyższy. Ale najbardziej bolało wcale nie ich, ale BNP Paribas, bo wakacje kredytowe, do których zmusili banki politycy, zjadły mu aż 145 proc. zysku. Auć. A przecież to nie koniec, bo ten potwór wysysający pieniądze z banków może dostać drugie życie.

Kiedy stopy procentowe były niskie, ponad 90 proc. udzielanych kredytów nie pochłaniała więcej niż jedną trzecią miesięcznego wynagrodzenia kredytobiorców. Niemal nikt nie wydawał na ratę więcej niż 40 proc. pensji. A teraz nawet 90 tys. kredytów może przekraczać czerwoną linię, czyli zabierać ponad połowę miesięcznego dochodu. To grozi utonięciem. Gorąco może zrobić się już w tym roku, bo trzeba będzie w ramach wakacji płacić jedną z trzech rat w kwartale. Ale jak znikną wakacje… Ktoś znów za to zapłaci.

A gdyby tak całą kasę z rat niezapłaconych dzięki wakacjom kredytowym przeznaczyć na nadpłatę kredytu? Przy kredycie na 300 tys. zł możecie zyskać teoretycznie nawet 140 tys. zł. Bosko! Ale uważajcie, bo nadpłata nie zawsze jest tym, co przyniesie wam najwięcej korzyści, jak macie trochę zaskórniaków. Spójrzcie na to, co mogą zrobić z waszymi pieniędzmi dziesięciolatki.

Większość rynku spodziewa się, że stopy procentowe już więcej nie wzrosną. Ci bardziej odważni uważają nawet, że jeszcze w tym roku zobaczymy nawet obniżki, a tu nagle wjeżdża Fitch jak piąty jeździec apokalipsy i mówi: owszem wzrosną i to nie symbolicznie o 25 pkt bazowych, ale czterokrotnie mocniej - o 1 pkt proc.

Aż o 60 proc. spadła wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe w grudniu w stosunku do ostatniego miesiąca 2021 roku. Jeszcze mocniej spadła liczba pytających o kredyt hipoteczny. Takie dane przynosi najnowszy odczyt Indeksu Popytu na Kredyty Mieszkaniowe BIK. To pokazuje, że w warunkach wysokich stóp procentowych i niepewności co do własnych możliwości finansowych zaciąganie kredytów na mieszkanie nie jest teraz w sferze zainteresowań Polaków.

Sądy zakorkowane przez frankowiczów? Nie dajcie się zwieść. Owszem, może i zrobił się korek i trzeba było wyrzucić frankowiczów z Warszawy do lokalnych sądów, ale tak naprawdę w 2022 r. na tym froncie nic wielkiego się nie stało. Za to 2023 r. może być prawdziwym przełomem w tej sprawie. Już zaraz, w lutym zbierze się TSUE, żeby zdecydować, co z wynagrodzeniem za korzystanie z kapitału. I (niestety dla banków) to może być moment, w którym frankowicze wykrzykną: YOLO!

Idźcie po popcorn, ale bez pośpiechu, możecie spokojnie jeszcze poszukać promek, gdzie popcorn jest najtańszy, bo Sąd Najwyższy zbierze się dopiero 26 stycznia. Ale przedstawienie może być niezłe, bo to kolejny krok do tego, by banki przestały robić co chcą i zaczęły robić to, co mówi prawo. Tym razem, jak dobrze pójdzie, banki mogą zostać zmuszone do zwrotu części prowizji za udzielenie kredytu hipotecznego, jeśli został spłacony przed czasem.

Rząd przebił nawet Amber Gold i sypie odsetkami rzędu 21 proc., żeby skłonić Polaków do oszczędzania. Jest tylko kilka małych kruczków: takie odsetki dostaniecie m.in. tylko, jeśli oszczędności przeznaczycie na mieszkanie. Zanim zaczniecie krzyczeć: „wypchaj się, to nowe książeczki mieszkaniowe za PRL”, rodzice odkładali i figę dostali, lepiej poszperajcie w szufladach, bo ciągle niemal milion Polaków może mieć do zgarnięcia średnio po 13 tys. zł.

Rośnie odsetek niespłacanych kredytów hipotecznych. Najpierw skok nastąpił w maju, potem kolejny we wrześniu. Ten drugi jest zupełnie niezrozumiały, przecież każdy może skorzystać z wakacji kredytowych. Okazuje się jednak, że skorzystało z nich tylko 53 proc. uprawnionych i to głównie ci, którzy prawdopodobnie wcale nie muszą, bo stać ich na spłatę rat. A ci, którzy naprawdę potrzebują pomocy? Boją się kontaktu z bankiem, boją się, że to im zaszkodzi i przez to naprawdę wpadają w kłopoty.

Kredytobiorcy mogą nieco wypuścić parę z uszu i w końcu choć trochę odetchnąć, gdyż raty za hipotekę pójdą w dół. Niestety, ale dobre informacje nie są dla wszystkich klientów banków.

ING Bank Śląski da kredyt tylko oparty o okresowo stałą stopę procentową. Ale nie jarajcie się tak, że to jakaś wielka przełomowa zmiana, bo od połowy 2023 r. wrócą kredyty ze zmienną stopą. Ale WIBOR już nie wróci, wejdzie już wtedy jego następca - WIRON. A tymczasem kredytobiorcy dostaną hipotekę oprocentowaną na 8 proc. i nie ma zmiłuj się, jak stanie się cud i stopy nagle spadną o połowę - oprocentowanie dalej będzie na poziomie 8 proc., choć wszystkim innym będzie spadać. To właściwie dobrze czy źle, że Polacy przestają grać w ruletkę na hipotekach?

Ktoś doniósł na WIBOR. Ponoć mowa o kimś z wierchuszki – albo z KNF, albo z GPW Benchmark, czyli spółki, która odpowiada za ustalanie tego wskaźnika. Donosiciel (albo jak ktoś woli – sygnalista) doniósł na WIBOR już nawet do Brukseli. Ujawnił to, co jest wiedzą powszechnie znaną, i to nie tylko dla niszowych specjalistów, ale już dla wszystkich. Pisałam dokładnie o tym niemal rok temu. I o tym, że jak Polacy dowiedzą się, jak wyliczany jest WIBOR, a prawnicy wywęszą w tym szansę na niezły interes, może zrobić się niezła chryja. Właśnie się robi. Ale ostrożnie z marzeniami o wyrzuceniu WIBOR-u w umowy i płaceniu bankowi samej marży. Nikt nie udowodnił, że WIBOR-em manipulowano, a jedynie, że to teoretycznie możliwe. Spójrzcie na podobną aferę z LIBOR-em, a może zaoszczędzicie na prawnikach.