Kredyty hipoteczne

Po wielkim tąpnięciu na hipotekach, na które prawie nikogo nie było stać, banki znów zaczynają odkręcać kurek z kredytami. Ale tylko trochę i zdaniem prezesa BNP Paribas dużo lepiej nie będzie, a kupienie własnego mieszkania jeszcze długo będzie bardzo trudne, bo kredyty hipoteczne stały się za bardzo ryzykowne dla banków – ciągle ktoś się ich czepia. I dobrze – niech hipoteki już nigdy nie wracają pod strzechy.

Przez lata kredyty we frankach spłacały się nawet lepiej niż kredyty w złotych i odsetek tych złych, a więc niespłacanych był minimalny nawet wówczas, gdy frank szwajcarski już wystrzelił, a wraz z nim wysokości rat. Aż tu nagle coś się zepsuło i szkodowość kredytów w CHF radykalnie wzrosła. Dlaczego? Frankowicze nie tyle nie mogą, co nie chcą już płacić bankom rat, no i statystki wystrzeliły.

Aż o 80 tys. zł zwiększyła się zdolność kredytowa Polaków w porównaniu z zeszłym miesiącem. To ponad 15 proc., co oznacza, że jest to największa zmiana, jaka zaszła w ciągu ostatnich kilku miesięcy. Dzięki temu przeciętna kwota, którą może pożyczyć na zakup mieszkania od banku trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi, sięga już niemal 607 tys. zł.

Polska to taki dziwny kraj, w którym nawet najbiedniejsi mają mieszkania na własność - w grupie, w której dochody są poniżej 60 proc. mediany zarobków, aż 82 proc. ma własne mieszkanie - to o 30 pkt proc. więcej niż w UE. Jak to możliwe? Jak je zdobyli? Rozdaliśmy po prostu mieszkania społeczne za grosze w PRL i w latach 90., a dziś wmawiamy ludziom, że każdy powinien mieć kąt na własność.

Frankowicze łożyli pozew grupowy przeciwko państwu, bo uważają, że to ono dopuściło do tego, że przez lata w Polsce zezwalano na zawieranie umów niezgodnych z prawem (co dość jasno pokazuje skala wygranych przez nich spraw przeciwko bankom). I wiecie co? W 2005 r. to banki mówiły, że należy zakazać udzielania kredytów walutowych. Za to PiS wtedy krzyczał, że nie można zakazać, bo to niemalże prawo człowieka.

W ministerstwie rozwoju od miesięcy miotają się jak dzika kura w agreście - najpierw politycy opowiadają, że skupowanie inwestycyjne mieszkań przez najbogatszych to zło, potem długo nic z tym nie robią, potem znów zło, a teraz minister Buda mówi, że to sumie samo dobro, więc rząd nie zabroni zakupów kolejnych mieszkań prywatnym inwestorom. Dlaczego dobro? Bo z każdej takiej inwestycji do budżetu państwa wraca ok. 30 proc.

Dwa razy więcej kredytów ratalnych, o jedną trzecią więcej kart kredytowych i nieco więcej pożyczek gotówkowych, ale aż o 55 proc. mniej kredytów mieszkaniowych. Tak wyglądają statystyki zadłużania się Polaków w lutym 2023 roku w stosunku do lutego 2022 r. Jak widać, wyższe koszty pożyczania pieniędzy nie zniechęciły nas do brania kredytów, ale skupiamy się głównie na konsumpcji, bo zakup mieszkania na kredyt to obecnie zabawa dla zamożnych.

Mamy za sobą dość niesamowity tydzień, obfitujący w dramatyczne wydarzenia w sektorze bankowym w Europie i w Stanach Zjednoczonych. Upadł Silicon Valley Bank, ale jego klienci zostali uratowani w wyjątkowy sposób, bo zagwarantowano im depozyty powyżej wcześniej wyznaczonego limitu. Zrobiono to, bo amerykańskie państwo chciało w ten sposób ochronić i ustabilizować sektor startupów, który najwyraźniej uznało za cenny i wart ochrony.

Nakręcanie tej spirali na nowo tak naprawdę już się zaczęło, dokładnie na początku marca. Zaczął KNF obniżając bufor bezpieczeństwa, teraz dołożył rząd kredytem na 2 proc. i to - zupełnie niespodziewanie - bez żadnych limitów. Popyt na mieszkania już wzbiera, a jak wybuchnie w 2024 r., kiedy stopy procentowe spadną, to się nie pozbieramy, bo deweloperzy nie będą mieli czego sprzedawać Polakom.

Pamiętacie, ile rok temu było hałasu, że premier obiecuje usunięcie WIBOR-u z kredytów złotówkowych i zastąpienie go innym wskaźnikiem, dzięki któremu będziecie płacić niższe raty? W końcu się przyznał, że tak wcale nie będzie i sam się przeliczył. „Nie wiążcie z tym nadziej” - mówi wprost. Tymczasem wiceminister finansów zaczął się poważnie bać, że wściekli złotówkowicze już to wiedzą i wiążą poważne nadzieje z podważaniem starego WIBOR-u. Szykuje nam się niezły bigos i rząd już to chyba czuje.

Rozwiązanie jest całkiem proste: kupują ci, co mają gotówkę. Często są drugie i kolejne mieszkania. Może postanowili zdążyć przed ograniczeniami, o jakich opowiadał niedawno rząd? Śmiało, dalej róbmy czarne charaktery z funduszy kupujących mieszkania na wynajem, udając, że to one są winne.

Wygląda na to, że prawnicy wzięli się za robienie kredytobiorców w balona bardziej niż banki, które chcą pozywać. Czytelniczka przysłała mi kalkulacje, jaką dostała od jednej z warszawskich kancelarii z pytaniem, czy to dobra oferta i ma sens. Obiecuję, że o dokładnych kosztach też wam opowiem, ale oniemiałam, kiedy zobaczyłam, co prawnicy naobiecywali potencjalnej klientce.

Do ożywienia na rynku kredytów mieszkaniowych wciąż jeszcze daleko. Indeks popytu na hipoteki wyliczany przez Biuro Informacji Kredytowej wzrósł co prawda od dołka w sierpniu 2022 r. z niemal -72,9 do -37,6 proc., ale do wyjścia na plus droga jeszcze daleka. Sytuację za kilka miesięcy wyraźniej może poprawić rządowy program mieszkaniowy. Na razie jednak może działać jak hamulec.

Kredyty hipoteczne za darmo? To kupa opakowana w ozdobne sreberko. Donald Tusk podbija stawkę i obiecuje kredyty 0 proc. na pierwsze mieszkanie. Tu się nawet nie ma co rozwodzić nad tym, czy ten pomysł to populizm, czy jeśli przejmie władzę w Polsce, to go dowiezie, ani skąd na to wytrzaśnie pieniądze. Tu trzeba raczej uświadamiać, że ten pomysł spowoduje, że już naprawdę nikogo nie będzie stać na mieszkanie.

Żeby ratować rynek mieszkaniowy, który grozi wybuchem gigantycznego kryzysu, który mógłby rozlać się na cały świat, banki w Chinach wciskają kredyty hipoteczne na 25 lat nawet 70-latkom. I nic to, że średnia długość życia w Chinach to 78 lat - luzik, spłacać długi będą przecież ich dzieci.

Tańsze kredyty niczego nie zmienią, przeciwnie, mieszkania będą jeszcze droższe - mówi Marcin Materna, dyrektor biura analiz rynków kapitałowych Banku Millennium, w rozmowie z Bizblog. Jego zdaniem cenową dostępność mieszkań mogłoby sprawić np. ogłaszanie przetargów przez miasto na budowę osiedli. - Można też przecież zamiast budować CPK, wybudować osiedla mieszkaniowe na gruntach państwowych - podaje kolejny pomysł. Podkreśla przy tym, że najpierw trzeba jednak zacząć od tego, że państwo samo pcha ludzi, potrafiących liczyć, w robienie z mieszkań lokaty kapitału, bo od lat utrzymuje skrajne preferencje podatkowe. A potem się dziwi, że coś tu nie gra.

Ostrożnie - mówi wiceminister finansów Piotr Patkowski do Polaków, którzy decydują się obecnie na zaciągnięcie kredytu hipotecznego ze stałą stopą procentową. Wyraźnie mówi, że jesteśmy teraz na górce i ten, kto zaklepie sobie takie wysokie oprocentowanie na kilka lat, może zrobić z siebie frajera. Ale gorzej, że sugeruje kolejne oszustwa banków za kilka lat, kiedy stopy spadną, a Polacy gapy nie zauważą, że nadal płacą horrendalne stawki. Czy my żyjemy w jakimś domu wariatów?

Stopa WIBOR 3M, którą oprocentowanych jest większość kredytów mieszkaniowych w Polsce, rosła ostatni raz na początku listopada. A generalnie można zaryzykować stwierdzenie, że mniej więcej od czerwca jest na tym samym poziomie. Nie licząc tego październikowo-listopadowego bąbelka, jesteśmy wciąż w okolicach 7 proc.

Każdy, kto się porwał na budowę własnego domu, wie, że sielanka to to nie jest. Najpierw trzeba załatwić kredyt w banku, co w samo w sobie może przekształcić się w osobną epopeję. Następnie załatwiamy projekt i w końcu przychodzi czas na realizację. A potem szybko trzeba zejść na ziemię, bo koszty mogą zacząć pożerać wszystkie oszczędności, a topniejący błyskawicznie budżet przyprawić o ból głowy.

Projekt rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. ma znacząco zwiększyć szanse Polaków na kupno własnego mieszkania. Ale czy tak rzeczywiście będzie? Analitycy wzięli kalkulator i policzyli, o ile spadną miesięczne raty kredytu hipotecznego po uwzględnieniu dopłat od państwa. Są to naprawdę znaczące kwoty.