Sprzedał mieszkanie i spłacił kredyt. Fiskus chce 19 proc.
Mieszkał w podarowanym mieszkaniu, sam spłacał każdą ratę i całą kwotę ze sprzedaży oddał bankowi. A mimo to – według fiskusa i wyroku NSA – nie ma prawa do ulgi mieszkaniowej, bo kredyt nie był na jego nazwisku.
Gdyby zapytać pana Andrzeja (imię zmienione), czy ma własne mieszkanie, odpowiedziałby bez wahania: „Oczywiście, dostałem je od córki. Mieszkam tam od lat i regularnie spłacam kredyt”. I rzeczywiście – trzy lata po tym, jak córka kupiła nieruchomość na kredyt, podarowała ją ojcu. Tyle że kredyt pozostał na jej nazwisku, bo bank uznał, że pan Andrzej nie ma zdolności kredytowej. Nie przeszkadzało to jednak, by to on jako nowy właściciel pokrywał każdą ratę.
W końcu mieszkanie sprzedał. I zaczęły się schody.
Mieszkanie było jego. Kredyt? Już nie do końca
Sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat od nabycia w drodze darowizny. To oznacza jedno: przychód ze zbycia i obowiązek zapłaty 19 proc. podatku. Chyba że podatnik pieniądze przeznaczy na własne cele mieszkaniowe, czyli skorzysta z ulgi mieszkaniowej.
Pan Andrzej zrobił coś, co wydaje się logiczne: całą kwotę ze sprzedaży oddał bankowi, spłacając pozostałą część kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup dokładnie tego mieszkania, które właśnie sprzedał. Gdy odchodził od okienka, nie stał się bogatszy ani o złotówkę. Gdyby nie spłacił kredytu, zostałby z długiem.
Ale czy takie wydatki można potraktować jako własne cele mieszkaniowe? Fiskus nie miał wątpliwości: nie.
Ulga mieszkaniowa tylko dla kredytobiorcy – mówiły przepisy. I fiskus
W interpretacji dyrektor KIS stwierdził wprost: aby skorzystać z ulgi, podatnik musi spłacać kredyt zaciągnięty przez siebie. A art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o PIT mówi przecież o „spłacie kredytu zaciągniętego przez podatnika”. Nie przez dziecko. Nie przez darczyńcę. Przez podatnika.
Pan Andrzej zaskarżył interpretację.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi spojrzał na sprawę inaczej. Uznał, że celem ulgi mieszkaniowej jest wspieranie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych podatnika. Pan Andrzej mieszkał w tym lokalu, sam spłacał kredyt, nierealne byłoby oczekiwać, by mógł przepisać zobowiązanie na siebie.
WSA przyznał mu rację: spłata kredytu zaciągniętego przez darczyńcę może być wydatkiem na własne cele mieszkaniowe, jeżeli to podatnik realnie go spłaca.
Czytaj więcej w Bizblogu o darowiznach
NSA: przepisy są jednoznaczne. Nie ma miejsca na interpretacje
To było jednak tylko chwilowe zwycięstwo. Naczelny Sąd Administracyjny wyrok WSA uchylił. Sędzia Beata Cieloch wyłożyła rzecz brutalnie prosto.
W art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o PIT mowa jest o wydatkach na spłatę kredytu zaciągniętego przez podatnika. W zakresie tego przepisu nie mieści się spłata kredytu zaciągniętego przez osobę trzecią – podkreśliła w uzasadnieniu.
W praktyce oznacza to jedno: nawet jeśli podatnik:
- mieszka w danym lokalu,
- realnie i w całości spłaca kredyt,
- nie ma żadnego przysporzenia po sprzedaży nieruchomości,
to i tak nie skorzysta z ulgi mieszkaniowej, jeżeli kredyt nie został zaciągnięty na jego nazwisko.
Prawo jest proste. Życie już nie
Wyrok NSA (II FSK 368/24) sprawia, że podobne historie – darowizny mieszkań, wspólne kredyty, brak zdolności kredytowej jednego z domowników stają się podatkową pułapką. Dla fiskusa kluczowe jest jedno: kto podpisał umowę kredytową.
Dla pana Andrzeja równie ważne było coś innego: że to on co miesiąc płacił raty, bo to on w tym mieszkaniu żył.
