„Kupuj mieszkanie teraz. Szybko, taniej nie będzie”. Co tu się dzieje?
Czy to jest dobry moment na zakup nieruchomości? I nie dopowiem wam na to pytanie, ale w skrócie opowiem, co na ten temat myśli Kuba Midel, który na kupowaniu, flippowaniu i wynajmowaniu mieszkań zarabia i opowiada o tym na YouTube.
Właściwie zarabia też na robieniu szkoleń z tego i budowaniu społeczności inwestorów nieruchomościowych, a przynajmniej flipperów wannabe. Ale dość, nie będę kpić. To będzie sucha analiza.
Kupuj teraz! Szybko! Taniej nie będzie!
Obejrzałam za was ostatni film Kuby Midela na YouTube, z którego podśmiechuje się nieruchomościowa bańka na X (dawniej Twitter), żeby streścić wam tezy guru mieszkaniowych inwestorów:
„Ceny przestały rosnąć, sprzedający są elastyczni, można negocjować nie tylko ceny, ale i warunki zakupu.”
„Mam cenę zamrożoną do końca 2027 r. Nie sądzę, że to zanurkuje, sądzę, że ten moment przestoju jest właśnie teraz”. (Midel najwyraźniej kupił mieszkanie od dewelopera z terminem oddania na koniec 2027 r.)
„Jak ludzie zmiarkują, że zaczęło świecić słońce, że wojna tu nie przybyła, że kredyt tanieje, że można kupić dobrze, to zaczną kupować i tendencja się odwróci. Wydaje mi się, że jest dobry czas na zakupy.”
„Dzisiaj od cen ofertowych możecie urwać 8-15 proc., to jest już jakiś dołek, poniżej którego ludzie nie zejdą”
„Czy będzie taniej? Obawiam się, że nie.” (sugestia jest taka, że co miało spaść, już spadło - przyp. red.)
„Dwa dni temu kupiłem mieszkanie taniej niż 3 lata temu.” (czyli że niby ceny spadły poniżej poziomu sprzed 3 lat? - przyp. red.)
„Ten pociąg odjeżdża, łatwiej nie będzie, taniej nie będzie” (i teraz ceny będą tylko rosły - przyp. red.)
Jak bardzo ceny znów urosną?
„Macie 500 tys. zł pięć lat temu i nie robicie z tym nic. Dziś te pieniądze są warte połowę, 250 tys. zł. Ale nieruchomość kupiona wtedy za 500 tys. zł dziś może być sprzedana za 800-900 tys. zł, albo i 1-1,2 mln w Krakowie czy w Warszawie. Czy powtórzy się ten scenariusz? Obawiam się, że tak, w ciągu 5-7 lat.”
Czyli w skrócie tak: po pierwsze, Midel uważa, że w ciągu najbliższych 5-7 lat wydarzy się to samo, co w ciągu poprzednich pięciu. Po drugie, że dziś ceny są już niższe niż trzy lata temu.
No to sprawdźmy to, bo te tezy są bardzo mocne i oznaczałyby, że zaliczyliśmy w Polsce bardzo dużą przecenę na rynku mieszkaniowym, a przed nami potężny rajd cenowy.
Ceny mieszkań już jak w 2022 roku?
Akurat właśnie w tym samym czasie, kiedy oglądałam dla was ostatni film Kuby Midela, na moją skrzynkę mailową przyszła analiza Marcina Drogomireckiego, eksperta rynku nieruchomości Grupy Morizon-Gratka, który pisze, że „realne ceny mieszkań wróciły do poziomów sprzed trzech lat.”
Nie dajcie się zmylić jednak podobnym horyzontem czasowym, co u Kuby Midela. Ta analiza Morizon-Grtaka wcale nie potwierdza tez youtubera, przeciwnie. Pokazuje, że średnie ceny mieszkań były wyższe nawet niż przed rokiem, nie mówiąc o trzech latach. No, może poza Warszawą i Łodzią, w której głównie inwestuje youtuber. Ale i w Łodzi ten spadek sięgnął zaledwie 1,1 proc. r/r.
Tylko że to stawki nominalne. A jak policzyć realną wartość pieniądza zjadaną przez inflację, okaże się, że realny poziom cen mieszkań na rynku wtórnym jest obecnie zbliżony do wartości obserwowanych na przełomie 2022 i 2023 roku - pisze Marcin Drogomirecki.
To taka ciekawostka, w każdym razie taniej niż trzy lata temu nie jest, nawet po uwzględnieniu inflacji.
To jednak też ułomna analiza, bo dotyczy cen ofertowych. A żeby uczciwie potraktować Kubę Midela, należałoby przyjrzeć się cenom transakcyjnym, bo on przecież o realnych transakcjach mówi.
Sięgnijmy zatem do danych NBP z IV kwartału 2022 r., czyli dokładnie trzy lata temu. Średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym dla 10 największych miast w Polsce wynosiła 7132 zł za mkw. W III kw. 2025 r. (danych za IV kw. 2025 r. jeszcze nie ma) to 8978 zł.
No nijak nie jest taniej niż trzy lata temu. Nawet, gdyby dane za IV kw. 2025 r. pokazały jakiś wielki spadek, co się nie stanie, to nadal nie będzie taniej niż trzy lata temu, bo ten spadek w ciągu zaledwie jednego kwartału musiałby wynieść ponad 20 proc. To byłaby rzeź.
A może to tylko w Łodzi, w której głównie operuje inwestor, nastąpiły takie spadki w ciągu trzech lat? Średnia cena transakcyjna 1 mkw w Łodzi w IV kw. 2022 r. to 6384 zł, a w III kw. 2025 r. - 8112 zł. Mamy więc wzrost w ciągu trzech lat o 27 proc.
No to może w Warszawie coś jednak spadło przez te trzy lata? Niestety, od IV kw. 2022 r. do III kw. 2025 r. średnia cena transakcyjna wzrosła o 26 proc.
Nieprawdą jest więc, że mieszkania są tańsze niż trzy lata temu. Czy właściwie Kuba Midel powiedział, że są? W sumie nie, powiedział, że on tak korzystnie kupił. Może i trafił mu się jakiś cud. Ale jak wiemy, cuda zdarzają się dość rzadko, więc wyznawcom youtubera nie polecałabym na nich opierać swoich strategii inwestycyjnych.
Więcej wiadomości z rynku nieruchomości można przeczytać poniżej:
Mam też pewne podejrzenie, dlaczego Kuba Midel postanowił opowiedzieć swoim widzom o swoim o cudzie. Złośliwi przypominają, że zaledwie pod koniec 2024 r. mówił, że już czas, że on wychodzi z tego rynku, przynajmniej wtórnego i sprzedaje wszystkie swoje mieszkania.
Wszystkich nie sprzedał, bo w tym ostatnim filmie z 2026 r. mówi, że właśnie dopina sprzedaż i to dość tanio, że to nie była najlepsza inwestycja, a mieszkanie po sąsiedzku sprzedał jeszcze taniej. Czy to już jego ostatki na rynku wtórnym? Nikt tego nie wie, bo ile sam deklarował na początku 2025 r., że ma coś pomiędzy 35 a 50 mieszkań, o tyle nie wiadomo, ile udało mu się w rok sprzedać.
Aż tu nagle taka prognoza: w ciągu najbliższych 5-7 lat ceny mieszkań wzrosną o tyle, o ile wzrosły w ciągu poprzednich pięciu lat.
Idzie kolejny rajd cenowy?
Czyli o ile? Wracam do danych o cenach transakcyjnych NBP z rynku wtórnego. W 10 największych miastach ceny wzrosły w ciągu pięciu lat o 58 proc., w Łodzi o 44 proc., w Warszawie o 57 proc.
To był rajd cenowy. I w kolejny taki sam dość trudno uwierzyć, bo choć pan Kuba Midel mówił dużo o rosnących kosztach budowy, działek, kosztach pracy itd., to pominął jedną rzecz - liczba gotowych, a niesprzedanych mieszkań jest rekordowa od wielu kwartałów, a nadal rośnie „lawinowo” - jak ocenia firma JLL. Jest tak źle, że część firm deweloperskich może mieć kłopoty z utrzymaniem płynności finansowej.
Dodam tylko, że najgorzej jest pod tym względem w Katowicach i w Łodzi właśnie - mieście Pana Midela. I tak to tu zostawię.
