Co najbardziej obniża wartość mieszkania? Eksperci wskazują trzy kluczowe czynniki
Co najbardziej obniża wartość mieszkania? Eksperci wskazują, że nie tylko metraż czy liczba pokoi decydują o cenie. Ostateczna wycena spada, gdy lokal znajduje się na parterze lub ostatnim piętrze, nie ma windy i miejsca parkingowego.
W największych polskich aglomeracjach czas na znalezienie kupca potrafi różnić się o kilkanaście dni. Na wynik ten wpływa wiele czynników: od relacji popytu do podaży, przez atrakcyjność lokalizacji, po standard, metraż i adres lokali dostępnych w ofercie.
Dane SonarHome pokazują też wyraźne wahania w ciągu roku – zimą w części miast proces ten trwa wyraźnie dłużej, osiągając szczyt w okolicy grudnia lub stycznia. Statystyki z tych miesięcy pokazują, że trwał on ponad 100 dni, nawet do 126 dni w Szczecinie i 119 w Gdyni. Sytuacja zmienia się dopiero na wiosnę – w marcu nawet w największych miastach Polski czas nie przekraczał 110 dni, a w Łodzi wynosił 92 dni.
Ważnym elementem jest również poziom konkurencji na rynku – w ośrodkach z dużą liczbą ofert, takich jak Warszawa czy Wrocław, cena mieszkania często decyduje o tym, jak szybko znajdzie ono nabywcę. To również potwierdzają dane – w dużych miastach w miesiącach, w których ceny mieszkań były niższe względem poprzedniego, sprzedaż trwała nawet o 8 dni krócej – mówi Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome.
Jakie czynniki wpływają na wartość mieszkania
Wartość mieszkania kształtuje wiele elementów, które wykraczają poza sam metraż i liczbę pokoi. Jednym z kluczowych czynników jest lokalizacja. Według ekspertów znaczenie ma nie tylko miasto, ale też dzielnica, osiedle czy nawet konkretna ulica, a także dostępność transportu zbiorowego, szkół i terenów zielonych.
Istotny wpływ ma również typ budynku i rok jego powstania – inne ceny osiągają lokale w blokach z wielkiej płyty, a inne w nowoczesnych apartamentowcach czy kamienicach. Równie ważny jest standard wykończenia, który może obejmować pełen zakres: od mieszkań wymagających generalnego remontu po lokale wykończone w wysokim standardzie, gotowe do zamieszkania - zaznacza Anton Bubiel.
Jego zdaniem na wycenę wpływają także dodatkowe udogodnienia, takie jak balkon, ogródek, piwnica, komórka lokatorska, miejsce parkingowe czy winda. Istotne jest również piętro, na którym znajduje się mieszkanie.
Przykładowo, lokale na piętrach od trzeciego do siódmego często są wyceniane wyżej niż te na parterze lub ostatnim piętrze, które mogą mieć niższą wartość. Wynika ona z powodów praktycznych, m.in. niższego poziomu prywatności czy problemów z nasłonecznieniem - twierdzi ekspert rynku mieszkaniowego.
Analiza danych rynkowych to podstawa
W rzetelnej wycenie kluczowe znaczenie ma analiza cen podobnych nieruchomości. Można ją przeprowadzić, korzystając z dwóch typów danych: cen ofertowych i transakcyjnych.
Ceny ofertowe, publikowane w ogłoszeniach, odzwierciedlają oczekiwania sprzedających oraz pokazują standard lokalu i to, jak długo czekał on na nabywcę. Trzeba jednak pamiętać, że często są one zawyżone względem kwot faktycznie uzyskiwanych przy sprzedaży – zwraca uwagę Anton Bubiel.
Bubiel wyjaśnia też, że ceny transakcyjne, wynikające z aktów notarialnych, pokazują realne wartości, po których zawarto umowę. Są jednak dostępne z opóźnieniem i zwykle bez szczegółowych informacji o stanie technicznym czy wykończeniu mieszkania. Dopiero połączenie obu rodzajów danych pozwala lepiej zrozumieć sytuację na rynku i wyznaczyć realistyczny przedział wartości nieruchomości.
Więcej wiadomości na temat nieruchomości można przeczytać poniżej:
Narzędzia do szybkiej wyceny i home staging kluczem do szybkiej sprzedaży
Na rynku dostępnych jest wiele narzędzi do wyceny nieruchomości online, które w kilkanaście sekund potrafią oszacować orientacyjną wartość mieszkania na podstawie danych rynkowych.
Eksperci podkreślają, że sprawdzają się one szczególnie w przypadku standardowych mieszkań na popularnych rynkach lokalnych, gdzie dostępnych jest wiele ofert porównawczych. Ich zaletą jest szybkość wygenerowania raportu oraz jego przejrzystość, który często zawiera także analizę konkurencyjnych ogłoszeń w okolicy.
Wybierając wycenę online, warto zwrócić uwagę, czy kalkulator korzysta zarówno z cen ofertowych, jak i transakcyjnych oraz czy uwzględnia kluczowe cechy nieruchomości, takie jak lokalizacja, metraż, standard wykończenia, piętro, rok budowy czy obecność windy – zwraca uwagę ekspert SonarHome.
I dodaje, że wiarygodność narzędzia rośnie, jeśli algorytm analizuje dużą liczbę unikalnych ogłoszeń z portali i porównuje je z aktualnymi cenami sprzedaży podobnych mieszkań w okolicy.
Dodatkowo według eksperta warto sprawdzić, czy baza danych jest regularnie aktualizowana i porównać wynik z innymi źródłami. Jeśli różnice nie przekraczają 5–10 proc., można uznać, że system działa precyzyjnie i stanowi solidny punkt wyjścia do ustalenia ceny ofertowej.
Poza ustaleniem właściwej ceny ważne jest także odpowiednie przygotowanie mieszkania do sprzedaży. Nawet drobne prace, na przykład odświeżenie ścian, naprawa usterek, wymiana zużytych elementów wyposażenia czy uporządkowanie przestrzeni, mogą znacząco podnieść atrakcyjność oferty - podsumowuje Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome.
W jego ocenie coraz większą popularność zyskuje home staging, czyli profesjonalne przygotowanie wnętrza pod kątem prezentacji dla potencjalnych kupujących. Neutralne kolory, dobre oświetlenie, usunięcie nadmiaru mebli i dodatków oraz podkreślenie atutów mieszkania mogą sprawić, że lokal wyróżni się na tle konkurencji. Takie działania często skracają czas sprzedaży i zwiększają szansę na znalezienie nabywcy nawet o 40 proc. Szczególnie w lokalizacjach, gdzie liczba dostępnych ofert jest wysoka.
