Nie ma grzmotów, nie ma huku. Mieszkania tanieją w ciszy
Chętnych na mieszkania brak. I choć na horyzoncie kolejne obniżki stóp, część ekspertów uważa, że popyt długo jeszcze się nie obudzi. To oznacza, że ceny mieszkań dalej mogą się osuwać. To pozytywny scenariusz, bo żadna bańka nie pęka, nie ma paniki, wracamy po prostu do równowagi.
Fakt, że spadki cen mieszkań nie są spektakularne powoduje, że potrwają jeszcze jakiś czas, bo sprzedających jest ciągle bardzo dużo, a kupujący ciągle czekają na dalsze obniżanie cen.
Sprzedających jest zresztą dużo zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. I fakt, że kupujący mają ogromny wybór wcale ich nie zachęca do zakupów, przeciwnie, skłania raczej do powolnego rozglądania się na rynku, bo zdjęta z nich została presja czasu.
Ba. Czas działa na ich korzyść. Dotychczasowe obniżki stóp procentowych przez RPP to dopiero początek. To ciągle za mało, żeby kredyty stały się istotnie tańsze, a jednocześnie wiadomo, że z czasem tańsze będą. Nie wiadomo tylko, ile to potrwa. Ale pośpiechu zupełnie nie ma.
Najświeższy Barometr Metrohouse i Credipass pokazuje, że rok temu, w drugim kwartale 2024 r. średni czas sprzedaży mieszkania w pięciu największych miastach Polski wynosił 86 dni, teraz, w II kw. 2025 r., już 135 dni, a więc wydłużył się o połowę.
Zresztą presję zdejmują z kupujących również słabe zakupy inwestycyjne. Według najnowszego Barometru Metrohouse i Credipass obecnie jedynie co piąte mieszkanie jest kupowane w celach innych niż zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.
Czytaj więcej o nieruchomościach:
O ile potaniały mieszkania?
Te wszystkie czynniki powodują, że ceny mieszkań już od dłuższego czasu powoli się usuwają. Przejrzyjmy ostatnie dane. Wspomniany już Barometr Metrohouse i Credipass analizuje ceny jedynie w pięciu miastach: Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu i Gdańsku.
Jedynie w Warszawie widać spadek cen w II kwartale w porównaniu do I kwartału 2025 r. I sięga on 2,4 proc. Ale bardziej sensownie jest spojrzeć na różnicę rok do roku. I w takim ujęciu spadki w Warszawie sięgają 3,3 proc., ale już w Łodzi aż 7,9 proc. Warto dodać, że mówimy o średniej cenie transakcyjnej, nie ofertowej, oraz o rynku wtórnym.
W ujęciu rocznym tylko Wrocław zaliczył wzrost cen, ale jak spojrzycie na wykres pokazujący zmiany od 2020 r., a nie tylko ostatni rok, to jasno widać, że i to miasto już potaniało i ceny zdążyły też już spać od szczytu.
Ale Polska to nie tylko pięć największych miast. Sięgnijmy więc do raportu Rankomat.pl i Rentier.io, który analizuje zmiany cen mieszkań w 17 miastach Polski. Na początku jednak zastrzeżenie - tu mówimy o cenach ofertowych, nie transakcyjnych.
Wnioski? W całym pierwszym półroczu 2025 r. ceny mieszkań spadły w dziesięciu z 17 analizowanych miast, a wzrosły w siedmiu. Jakby uśrednić zmiany cen dla wszystkich 17 miast, okaże się, że od grudnia 2024 r. do czerwca 2025 r. ceny mieszkań średnio spadły o 0,5 pkt. proc. Niewiele, w praktyce jednak więcej, bo ceny transakcyjne zawsze są niższe niż te ofertowe.
Z ciekawostek: największe wzrosty cen w I półroczu 2025 r. były w Toruniu (9,7 proc.) i Gdańsku (5,1 proc.), a największe spadki w Katowicach (minus 6,9 proc.) i Radomiu (minus 5,9 proc.).
Bańka nie pęka. Co dalej?
Widać, że spadki cen są bardzo powolne i żadne załamanie się nie wydarzyło po zakończeniu programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” ani po tym, jak prysły ostatecznie marzenia o kolejnym programie dopłat do kredytów. Ale należy zadać sobie pytanie, co to oznacza? Otóż prawdopodobnie te powolne spadki cen będą po prostu nadal pełzać.
Wróćmy do słabego popytu. Wielu ekspertów mówi wprost, że on ciągle nie odżywa, mimo że jeszcze pół roku temu średnie oprocentowanie kredytu mieszkaniowego wynosiło 7,45 proc., obecnie ok. 6,45 proc.
Również eksperci przygotowujący indeks urban.one uważają, że kolejne miesiące upłyną pod znakiem korekt cen, które wciąż urealniają ceny wywianowane przez Bezpieczny Kredyt 2 proc.
W skrócie przyszłość rysuje się tak: pozytywny scenariusz dla kupujących to dalsze osuwanie się cen, a scenariusz negatywny stabilizacja. O wzrostach nie ma mowy.
