Nieruchomości

Tak przynajmniej było w 2022 r. - wynika z danych NBP. Wtedy kredyty dla zwykłych Polaków były mało dostępne, a dopalacza w postaci Bezpiecznego kredyty 2 proc. jeszcze nie było, więc dziś osoby fizyczne na własne potrzeby na pewno kupują trochę więcej. A wiecie, jaki odsetek kupujących w ubiegłym roku kupił 100 mieszkań albo więcej?

Bezpieczny kredyt 2 proc. bije rekordy popularności, ale to wcale nie musi być dobra wiadomość, bo politycy nie doszacowali zainteresowania Polaków i pieniądze zaraz się skończą. Dosłownie zaraz, bo jak nikt nie dosypie kasy, wnioski kredytowe nie będą przyjmowane już w styczniu 2024 r. I co wtedy? I tu mamy różne zdania - ja i analitycy.

Internet powszechnie oburza się na mikrokawalerki po 16 mkw. za które trzeba zapłacić ze 2,5 tys. zł. I nie chodzi tylko o cenę, ale o ten metraż, bo jak można oczekiwać, że ludzie żyjący na takiej powierzchni podejmą decyzję o założeniu rodziny? To nie mieszkanie, to klatka dla kur. I to wszystko racja, ale pod warunkiem, że ktoś myśli, że takie mieszkania skierowane są dla dorosłych ludzi, którzy mieliby spędzić tam pół życia. A czy ktoś sprawdził, ile kosztuje i jakie warunki oferuje prywatny akademik?

Na tle złych odczytów z polskiej gospodarki, które napływają do nas od początku roku, pozytywnie wyróżniają się ostatnie dane o produkcji budowlano-montażowej. Nie dość, że były lepsze niż prognozy, to jeszcze pojawił się ciekawy trend, który może przybrać na sile w nadchodzącym czasie.

Kto z was marzy o kryzysie na rynku mieszkaniowym, który doprowadzi do przeceny lokali o jedną czwartą, powinien przeprowadzić się do Niemiec. Mimo że niemieckie organizacje branżowe krzyczą, że do 2025 r. zabraknie miliona mieszkań, to wcale nie wywołuje to rajdu cen, dokładnie przeciwnie, ceny się załamały i spadają, aż świszczy.

Wyższe zarobki, obniżenie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej oraz nowość na rynku kredytów hipotecznych, czyli Bezpieczny kredyt 2 proc., to ułatwienia w badaniu zdolności kredytowej. Główny analityk HRE Investment Trust twierdzi, że te czynniki przekładają się na oprocentowanie kredytów hipotecznych i łatwość ich zaciągnięcia. Dodatkowo klienci będą mogli przebierać w bankach jak w ulęgałkach, bo do walki o względy beneficjentów programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. stają kolejne placówki.

Mamy teraz przedziwną sytuację. Deweloperzy bardzo leniwie zabierają się rozpoczynanie kolejnych budów, a przecież mega im się to opłaca: koszty budowy od miesięcy spadają, za to ceny sprzedaży mieszkań rosną — złoty interes. W dodatku w ich szufladach czekają stosy gotowych pozwoleń na budowę — leżą i gniją. Dlaczego? Bo deweloperzy najwyraźniej nie wierzą, że ten boom mieszkaniowy to nie wydmuszka, która zaraz pęknie.

Polacy są coraz bardziej świadomi obecnej sytuacji gospodarczej, która nie jest w stanie zapewnić im stabilności. Kryzys i inflacja daje wszystkim w kość, ale ci, co mają oszczędności, inwestują najczęściej w nieruchomości. Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w 2022 r. 70 proc. mieszkań kupiono inwestycyjnie. Zaś CBRE podaje, że znacznie mniej inwestujemy w obiekty komercyjne jak w innych krajach regionu, choć są fundusze takie jak REIT umożliwiające inwestycje w nieruchomości komercyjne osobom indywidualnym.

Ceny najmu mieszkań wciąż są wysokie choć przynajmniej przestały rosnąć w szaleńczym tempie. Średnio najtańsze lokale są w Bydgoszczy i Katowicach, z kolei najdroższe w stolicy. Pocieszające jest jednak to, że mieszkań na wynajem jest więcej.

Chcielibyście dopłat do najmu mieszkań, bo drogo? Strzeżcie się - będzie jeszcze drożej, a publiczne pieniądze zgarną rentierzy. I po co to wszystko, skoro czynsze najmu już spadają?

To nie moja teza, a parafraza tego, o co ostatnio stoczyła się wojna na Twitterze, bo tezę te próbował udowodnić dr Maciej Bukowski, szef think tanku WISE Europa. Druga strona tego obrazka jest taka: 60 proc. Polaków zarabia za mało, by kupić albo wynająć mieszkanie, tak żeby te koszty zjadły nie więcej niż 30 proc. pensji.

Ostatnio na agendzie jest raczej pompowanie popytu na mieszkania niż jego ograniczanie. Rok temu, kiedy mieszkań prawie nikt nie kupował, a o Bezpiecznym kredycie 2 proc. jeszcze nikt nie słyszał, gadaliśmy raczej o podatku od pustostanów. A o katastrze jakby cisza. Do teraz. Bo okazuje się, że wśród ekonomistów delikatnie przeważają zwolennicy wprowadzenia katastru niż przeciwnicy.

Agencje nieruchomości pobierają już nawet 3 proc. wartości transakcji przy kupnie/sprzedaży mieszkania. I to netto, czyli do tego trzeba doliczyć jeszcze 23 proc. VAT. Przy mieszkaniu za 500 tys. zł to daje prowizję w wysokości prawie 18 tys. zł. I to od jednej strony transakcji, a agencja pobiera zwykle tę samą stawkę od obu stron. Za co właściwie ta prowizja? Za nic! Możecie trafić na takie firmy, które pobiorą tę prowizję, mimo że do sprzedaży wcale nie doszło.

Po gigantycznym boomie na kredyty hipoteczne w lipcu, popyt w sierpniu już zaczyna spadać. Szybko. Czy Polacy zorientowali się, że z rządowym kredytem coś nie tak? Nie, z nim wszystko ok, raczej składają mniej wniosków o kredyt, bo na rynku nie ma już co kupować.

W sierpniu do Biura Informacji Kredytowej wpłynęły zapytania banków o kredyty mieszkaniowe na kwotę wyższą aż o blisko 300 proc. niż rok wcześniej. Jednocześnie potencjalnych kredytobiorców było „tylko” nieco ponad dwa razy więcej, co może pokazywać, jak bardzo wrosły ceny nieruchomości. Boom kredytowy po uruchomieniu rządowego programu Bezpieczny kredyt 2 proc. trwa, choć w lipcu wnioskujących było jednak więcej.

Może i mamy za mało mieszkań - o jakieś 2-3 mln za mało, ale ostro nadrabiamy, bo w liczbie mieszkań oddanych do użytku w ubiegłym roku w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców pokonała nas tylko Francja. Może i mamy drogie mieszkania, ale Węgrzy mają jeszcze droższe, a Czesi to nawet ze dwa razy droższe, a zarabiają niewiele więcej.

Zaczyna się najgorętszy sezon najmu mieszkań w roku. Dobre wieści są takie, że popyt na mieszkania na wynajem jest dziś o ok. 13 proc. mniejszy niż rok temu, za to mieszkań na wynajem jest sporo więcej, od 40 do 130 proc. więcej w zależności od miasta. Czyli co, ceny ostro spadły? Spadły, ale nie ostro i wcale nie wszędzie.

Trzeba pobudzać podaż mieszkań, a nie popyt - grzmią eksperci, bo inaczej zapędzimy się w mieszkaniową pułapkę. I mają rację, ale ta fraza brzmi za mało seksi, żeby ktokolwiek się nią przejął. Pokażę wam więc to na konkretach. Ostrzegam jednak, że ta wizja będzie przerażająca. I to nie teoria - Wielka Brytania już to przerobiła, co jest dowodem na to, że to naprawdę może się wydarzyć.

Ci, którzy mają w planach kredyt hipoteczny, trafili na dobry okres. Obecnie zakup pierwszego mieszkania można planować, mając w kieszeni prawie trzy razy mniej pieniędzy niż jeszcze kilka tygodni temu. Nawet w drogiej Warszawie wystarczy mieć 30-40 tys. zł oszczędności, a nie jak dotychczas 100 tys. zł. Co przyczyniło się do spadku wymagań wobec kredytobiorców?

Na co uważać kupując mieszkanie, żeby nie dać się zrobić w balona? Robienie w balona polega na przykład na tym, że kupujesz piwnicę za 100 tys. zł i nawet o tym nie wiesz. To znaczy, wiesz, że kupiłeś mieszkanie z piwnicą, ale do głowy ci nie przyjdzie, że zapłaciłeś za nią po 13,7 tys. zł za metr kwadratowy.