Nieruchomości

W Krakowie trwa szukanie winnych wzrostu cen mieszkań, który w stolicy małopolski jest najwyższy w całym kraju. Te tylko w ciągu roku zwiększyły się aż o 23 proc. Deweloperzy przypisali winę „antyinwestycyjnej polityce miasta”, teraz magistrat odbija piłeczkę: za przedłużone postępowania odpowiadamy nie my, tylko inwestorzy – odpowiadają urzędnicy.

Łatwo dostępne kredyty, choćby słynny BK2 (Bezpieczny kredyt 2 proc.) skutecznie rozruszały rynek mieszkaniowy w trzecim kwartale 2023 r., ale spory odsetek mieszkań kupowanych za gotówkę wciąż niezmiennie zaskakuje osoby, które z rynkiem nieruchomości nie mają kontaktu na co dzień. W drugim materiale w cyklu przygotowywanego wspólnie z serwisami Rynekpierwotny.pl i GetHome.pl spróbujemy odpowiedzieć na pytanie, kto kupuje mieszkania na kredyt, a kto za gotówkę. Spojler: wcale nie firmy i zagraniczne fundusze inwestycyjne.

Mieszkalnictwo w Polsce stanowi nie lada wyzwanie i nowy rząd będzie musiał zmierzyć się z tym problemem. Bo choć program Bezpieczny kredyt 2 proc. miał zaradzić niskiej dostępności do hipotek, to w efekcie zrobił jeszcze większe zamieszanie na rynku niż było wcześniej.

Trzeci kwartał tego roku na rynku mieszkań to było istne szaleństwo z powodu Bezpiecznego Kredytu 2 proc. Zewsząd płynęły sygnały, że kupujący zabijają się o mieszkania, a analitycy mówili, że ceny skoczyły o 20 proc. I to w zaledwie w dziewięć miesięcy. A to nieprawda – w końcu mamy najbardziej miarodajne dane, które pokazują, że owszem, ceny ofertowe wyleciały w kosmos, ale kupujący nie zwariowali do końca i nie brali po każdej cenie. Pokazały to właśnie najnowsze dane Narodowego Banku Polskiego.

„Wprowadzenie Bezpiecznego kredytu 2 proc. to katastrofa dokonana teksańską piłą mechaniczną”. I nie mówi tego zrozpaczony klient, którego już nie stać na zakup mieszkania, ale jeden z deweloperów. Analityk rynku dodaje: żeby kupić dziś w Warszawie mieszkanie sypialnia plus salon z kuchnią, trzeba zarabiać 18 tys. zł  brutto. A analityk rynku kredytowego dorzuca: „Sprawdziłem, ci, którzy korzystają dziś z rządowych dopłat do kredytów, to osoby o bardzo wysokich dochodach”. Czy więc aby na pewno wszystko na rynku mieszkaniowym jest w porządku?

W nieruchomościach buzuje. Nasi czytelnicy zastanawiają się, czy warto kupić teraz mieszkanie albo sprzedać. Wielu ma pytania o program, który rozhuśtał rynek, czyli Bezpieczny kredyt 2 proc. Od ogólnych – czy może zabraknąć pieniędzy na dopłaty? – po szczegółowe – co będzie, jak ogłoszę upadłość konsumencką? I na koniec antywisienka na torcie: rynek najmu, z wystrzelonymi w kosmos cenami i dramatem młodych ludzi, dla których znalezienie kawalerki, na którą ich stać, jest jak wygrana w totka. Dlaczego o tym piszę? Otóż z przyjemnością informuję, że aby sprostać oczekiwaniom czytelników, postanowiliśmy nawiązać współpracę z ekspertami od rynku nieruchomości z serwisów Rynekpierwotny.pl i GetHome.pl.

Piekło zamarło. Do uskarżających się na szalone ceny mieszkań w Krakowie, dołączyli deweloperzy. Wcale nie Warszawa ani Trójmiasto, lecz Kraków zanotował największe wzrosty cen mieszkań w ciągu ostatniego roku. Jak wynika z danych RynekPierwotny.pl, w stolicy Małopolski w ciągu ostatnich 12 miesięcy, mieszkania podrożały średnio o 23 proc., podczas gdy w Gdańsku, Gdyni i Sopocie – o 21 proc., w Warszawie zaś - o 18 proc.).  

Flip mieszkaniowy to metoda inwestowania, która wywodzi się ze Stanów Zjednoczonych. W Polsce nie jest jeszcze bardzo popularna, co chętnie wykorzystują osoby, które wiedzą, w co i kiedy zainwestować. Co to znaczy „flipować” i jak rozpocząć proces inwestowania?

W sierpniu ceny nowych mieszkań w Warszawie przebiły granicę 15 tys. zł za mkw., już miesiąc później sforsowana została kolejna granica 16 tys. zł za mkw., aż tu w październiku klops - ceny niemal nie drgnęły. Deweloperzy się opanowali? To raczej klienci doszli do granicy bólu i więcej płacić już nie będą. Teraz czas na kolejne miasta i na rynek wtórny.

W miastach wojewódzkich każdego tygodnia na rynku najmu pojawia się średnio 500 ofert mikrokawalerek, czyli mieszkań poniżej 25 mkw. Polacy mieszkają w nich nie dlatego, że lubią ciasnotę, ale często nie mają innego wyboru. Czy nowe przepisy skutecznie wypowiedzą wojnę klitkom?

Jeśli w drugiej połowie października popyt na Bezpieczny kredyt 2 proc. był taki jak w pierwszej połowie miesiąca, to okaże się, że zachwyt nad rządowym programem dopłat prysnął, a liczba wniosków w porównaniu do września runęła o ponad 60 proc. Nikt nie chce niemal darmowych pieniędzy? Raczej rzecz w tym, że sam program tak wywindował ceny mieszkań, że stały się one niedostępne dla zwykłego człowieka.

Rząd łata kryzys mieszkaniowy rozdawaniem darmowych projektów domów. Resort udostępnił wybrane w konkursie projekty dla budynków o powierzchni 120 mkw., które będzie można postawić bez pozwolenia na budowę. Ale taka polityka może odbić się czkawką.

Odsetek zakupów mieszkania na własne potrzeby trochę ostatnio wzrósł, zapewne dzięki Bezpiecznemu kredytowi 2 proc., ale to nadal nie jest przytłaczająca większość. W zapasach Kowalski kontra inwestor jest tylko 55 do 45. I tak jest od lat.

Ceny mieszkań w Polsce przyzwyczaiły nas do tego, że z miesiąca na miesiąc tylko rosną. I wciąż nie jest inaczej, bo nawet takie oazy taniości na deweloperskiej mapie kraju, jak Łódź czy Katowice, przebiły w październiku granicę 10 tys. zł za mkw. Na horyzoncie zaczynają pojawiać się natomiast jaskółki mówiące o tym, że w niektórych miastach ceny zaczynają się stabilizować.

W niektórych miastach listonosze pakują torby, bo decyzje o wysokości podatku od nieruchomości na 2024 r. zostały już podjęte. A w tym roku może zaboleć, bo maksymalna podwyżka to 15 proc. - trzykrotnie więcej niż w 2022 r. Winna jest inflacja.

Polacy coraz chętniej kupują nieruchomości położone za granicą, zwłaszcza w atrakcyjnych turystycznie miejscach. Muszą jednak pamiętać o dopełnieniu formalności nie tylko w kraju, na którego terenie położona jest nieruchomość, lecz również w Polsce.

Z jednej strony wszyscy krzyczą, że trzeba budować mieszkania na wynajem z niskim czynszem, a z drugiej gminy ciągle wyprzedają mieszkania komunalne, co w praktyce oznacza, że wąska grupa ludzi za grosze uwłaszcza się na publicznym majątku. Absurd. Jasne, gminy nie mają środków na utrzymanie mieszkań w złym stanie technicznym, dlatego się ich pozbywają, ale wystarczyłoby zacząć weryfikować, czy lokatorzy naprawdę mają prawo do płacenia czynszu 10-krotnie niższego niż rynkowy.

Mamy w Polsce 1,2 mln studentów, z czego ok. 450 tys. wynajmuje mieszkania, bo miejsc w akademikach wystarcza dla mniej niż co dziesiątego. A może zamiata budować tanie mieszkania na wynajem, lepiej budować za państwowe pieniądze akademiki? – pyta ekspert Fundacji Instrat. To mogłoby zwolnić średnio 150 tys. mieszkań i to właśnie w dużych miastach akademickich, czynsze najmu by spadły, inwestowanie w najem stałoby się mniej opłacalne, więc i popyt na mieszkania by zmalał, a wraz z nim ceny mieszkań.

Deweloperzy zaczynają budować więcej. – Jeśli aktywność deweloperów się utrzyma, to w końcu wzrosty cen mieszkań zwolnią – mówią eksperci. A jak się nie utrzyma? To prawdopodobnie z powodu kłopotów z kroplówką, jaką jest Bezpieczny Kredyt 2 proc., wzrosty cen nie tylko zwolnią, ale zobaczymy wręcz spadki. Tak czy inaczej, będzie tylko lepiej.

Remonty i prace budowlane drenowały portfele Polaków. Jeszcze niedawno wzrosty cen osiągały wyniki dwucyfrowe. Rekord padł w maju ubiegłego roku, gdy za materiały trzeba było zapłacić aż o 34 proc. więcej. Wrzesień po raz pierwszy przyniósł spadek rok do roku. Czy w kolejnych miesiącach możemy liczyć na kolejne obniżki?