Nieruchomości

Mamy teraz przedziwną sytuację. Deweloperzy bardzo leniwie zabierają się rozpoczynanie kolejnych budów, a przecież mega im się to opłaca: koszty budowy od miesięcy spadają, za to ceny sprzedaży mieszkań rosną — złoty interes. W dodatku w ich szufladach czekają stosy gotowych pozwoleń na budowę — leżą i gniją. Dlaczego? Bo deweloperzy najwyraźniej nie wierzą, że ten boom mieszkaniowy to nie wydmuszka, która zaraz pęknie.

Polacy są coraz bardziej świadomi obecnej sytuacji gospodarczej, która nie jest w stanie zapewnić im stabilności. Kryzys i inflacja daje wszystkim w kość, ale ci, co mają oszczędności, inwestują najczęściej w nieruchomości. Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w 2022 r. 70 proc. mieszkań kupiono inwestycyjnie. Zaś CBRE podaje, że znacznie mniej inwestujemy w obiekty komercyjne jak w innych krajach regionu, choć są fundusze takie jak REIT umożliwiające inwestycje w nieruchomości komercyjne osobom indywidualnym.

Ceny najmu mieszkań wciąż są wysokie choć przynajmniej przestały rosnąć w szaleńczym tempie. Średnio najtańsze lokale są w Bydgoszczy i Katowicach, z kolei najdroższe w stolicy. Pocieszające jest jednak to, że mieszkań na wynajem jest więcej.

Chcielibyście dopłat do najmu mieszkań, bo drogo? Strzeżcie się - będzie jeszcze drożej, a publiczne pieniądze zgarną rentierzy. I po co to wszystko, skoro czynsze najmu już spadają?

To nie moja teza, a parafraza tego, o co ostatnio stoczyła się wojna na Twitterze, bo tezę te próbował udowodnić dr Maciej Bukowski, szef think tanku WISE Europa. Druga strona tego obrazka jest taka: 60 proc. Polaków zarabia za mało, by kupić albo wynająć mieszkanie, tak żeby te koszty zjadły nie więcej niż 30 proc. pensji.

Ostatnio na agendzie jest raczej pompowanie popytu na mieszkania niż jego ograniczanie. Rok temu, kiedy mieszkań prawie nikt nie kupował, a o Bezpiecznym kredycie 2 proc. jeszcze nikt nie słyszał, gadaliśmy raczej o podatku od pustostanów. A o katastrze jakby cisza. Do teraz. Bo okazuje się, że wśród ekonomistów delikatnie przeważają zwolennicy wprowadzenia katastru niż przeciwnicy.

Agencje nieruchomości pobierają już nawet 3 proc. wartości transakcji przy kupnie/sprzedaży mieszkania. I to netto, czyli do tego trzeba doliczyć jeszcze 23 proc. VAT. Przy mieszkaniu za 500 tys. zł to daje prowizję w wysokości prawie 18 tys. zł. I to od jednej strony transakcji, a agencja pobiera zwykle tę samą stawkę od obu stron. Za co właściwie ta prowizja? Za nic! Możecie trafić na takie firmy, które pobiorą tę prowizję, mimo że do sprzedaży wcale nie doszło.

Po gigantycznym boomie na kredyty hipoteczne w lipcu, popyt w sierpniu już zaczyna spadać. Szybko. Czy Polacy zorientowali się, że z rządowym kredytem coś nie tak? Nie, z nim wszystko ok, raczej składają mniej wniosków o kredyt, bo na rynku nie ma już co kupować.

W sierpniu do Biura Informacji Kredytowej wpłynęły zapytania banków o kredyty mieszkaniowe na kwotę wyższą aż o blisko 300 proc. niż rok wcześniej. Jednocześnie potencjalnych kredytobiorców było „tylko” nieco ponad dwa razy więcej, co może pokazywać, jak bardzo wrosły ceny nieruchomości. Boom kredytowy po uruchomieniu rządowego programu Bezpieczny kredyt 2 proc. trwa, choć w lipcu wnioskujących było jednak więcej.

Takie wrażenie można odnieść, oglądając najnowszy klip wyborczy PiS, w którym premier Mateusz Morawiecki zapowiada wielkie inwestycje w mieszkania na osiedlach z wielkiej płyty, pokazując, jak Rafał Trzaskowski podczas wizyty gospodarskiej u swych wyborców przyklejał szybę w drzwiach na taśmę klejącą. PiS nie będzie robił takiego „dziadostwa” - obiecuje premier. Czyli co, partia kupi Polakom nowe drzwi do salonu?

Może i mamy za mało mieszkań - o jakieś 2-3 mln za mało, ale ostro nadrabiamy, bo w liczbie mieszkań oddanych do użytku w ubiegłym roku w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców pokonała nas tylko Francja. Może i mamy drogie mieszkania, ale Węgrzy mają jeszcze droższe, a Czesi to nawet ze dwa razy droższe, a zarabiają niewiele więcej.

Zaczyna się najgorętszy sezon najmu mieszkań w roku. Dobre wieści są takie, że popyt na mieszkania na wynajem jest dziś o ok. 13 proc. mniejszy niż rok temu, za to mieszkań na wynajem jest sporo więcej, od 40 do 130 proc. więcej w zależności od miasta. Czyli co, ceny ostro spadły? Spadły, ale nie ostro i wcale nie wszędzie.

Trzeba pobudzać podaż mieszkań, a nie popyt - grzmią eksperci, bo inaczej zapędzimy się w mieszkaniową pułapkę. I mają rację, ale ta fraza brzmi za mało seksi, żeby ktokolwiek się nią przejął. Pokażę wam więc to na konkretach. Ostrzegam jednak, że ta wizja będzie przerażająca. I to nie teoria - Wielka Brytania już to przerobiła, co jest dowodem na to, że to naprawdę może się wydarzyć.

Ci, którzy mają w planach kredyt hipoteczny, trafili na dobry okres. Obecnie zakup pierwszego mieszkania można planować, mając w kieszeni prawie trzy razy mniej pieniędzy niż jeszcze kilka tygodni temu. Nawet w drogiej Warszawie wystarczy mieć 30-40 tys. zł oszczędności, a nie jak dotychczas 100 tys. zł. Co przyczyniło się do spadku wymagań wobec kredytobiorców?

Na co uważać kupując mieszkanie, żeby nie dać się zrobić w balona? Robienie w balona polega na przykład na tym, że kupujesz piwnicę za 100 tys. zł i nawet o tym nie wiesz. To znaczy, wiesz, że kupiłeś mieszkanie z piwnicą, ale do głowy ci nie przyjdzie, że zapłaciłeś za nią po 13,7 tys. zł za metr kwadratowy.

Budujemy w Polsce drogi i mosty aż huczy, za to z budową mieszkań się ociągamy, choć Polacy wykupują teraz wszystko na pniu. Ale to się zaraz skończy. Na drogi i mosty zaraz nie będzie pieniędzy, bo polski rząd pokłócił się z Unią Europejską. Jak deweloperzy nie ruszą ostro z kopyta, ekonomiści będą płakać po kątach, bo to, że posła Suskiego stać na chleb, to będzie za małe pocieszenie.

Mieszkania wręcz wyssało z rynku nieruchomości. W biurach deweloperów praktycznie na próżno szukać ofert, z kolei na rynku wtórnym wcale nie jest lepiej. Nadzieję dają lipcowe dane GUS o produkcji budowlano-montażowej, ale dopiero kolejne miesiące pokażą, czy utrzyma się ten trend i czy trwale zwiększy się liczba nowych inwestycji mieszkaniowych.

Wcale nie tam, gdzie są najniższe ceny za metr kwadratowy, bo przecież w małych miastach jest taniej, ale i zarobki są niższe. To może w Warszawie? Ceny horrendalne, niektóre kawalerki dobijają już nawet do miliona złotych, ale i zarobki wysokie. Niestety — w Warszawie właśnie najtrudniej o własne M, jeśli porównać relację zarobków do średniej ceny mkw. A zaraz za Warszawą w tym przykrym rankingu jest… Szczecin.

Polacy są przywiązani do własności - powtarzają politycy, usprawiedliwiając się, czemu pakują nas się w kredyty hipoteczne, zamiast stawiać na tanie mieszkania na wynajem. Zwłaszcza że od tej własności możemy się zaraz „odwiązać”, bo nie będzie wyjścia - będzie tak drogo, że mało kogo będzie stać na zakup mieszkania i nauczymy się żyć w wynajmowanych lokalach na stałe. To byłaby dla Polaków wielka rewolucja, w której pomógł sam rząd, paradoksalnie programem, który miał ułatwić ludziom zakup mieszkania.

Czy przez szaleństwo na rynku sprzedaży mieszkań ceny najmu w końcu spadną? Niekoniecznie. Umówimy się, popyt na Bezpieczny kredyt 2 proc. to ciągle za mało, żeby ceny najmu runęły, bo dotąd udzielono ok. tysiąca takich kredytów w skali całej Polski. Ale przynajmniej ceny najmu przestały rosnąć i to już dobra wiadomość, bo w dużych miastach i tak jest już nieznośnie drogo. Jak bardzo?