Nieruchomości

W Ministerstwie Rozwoju i Technologii walczą dwa wilki. Jeden chce przeforsować za wszelką cenę dopłaty do kredytów mieszkaniowych, a drugi uważa, że nas na to nie stać i trzeba poszukać innych rozwiązań. Tym drugim jest nowo powołany wiceminister Tomasz Lewandowski, który uważa, że rządowe programy mieszkaniowe nie mogą wpływać na ceny, a najlepszą inwestycją jest rozwój budownictwa społecznego.

To, że nie będzie kredytu na zero procent nie oznacza, że na nowym programie mieszkaniowym Polacy nie skorzystają. Po pierwsze ci, którzy go zaciągną, jeśli w końcu wejdzie w życie, i tak mają być do przodu 800-1200 zł (średnio 1000 zł) na miesięcznej racie – tak obiecuje minister. Po drugie ci, którzy bardzo czekali na kredyt 0 proc., będą mogli wierzyć, że go dostali. Jak to możliwe? Tłumaczę poniżej.

Wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe w sierpniu 2024 r. spadła o jedną czwartą – takie wnioski płyną z najnowszego Indeksu Popytu na Kredyty Mieszkaniowe. Wskaźnik pokazuje, że w przeliczeniu na dni robocze banki i SKOK-i przesłały zapytania o kredyty mieszkaniowe na kwotę niższą o 25,2 proc. w porównaniu z sierpniem 2023 r.

Dzisiaj do dewelopera nie idzie się już jak po torebkę Louis Vuitton – drogą, trudno dostępną i jeszcze trzeba ładnie prosić, żeby w ogóle móc ją kupić. Dziś do biura sprzedaży nowych mieszkań idzie się raczej jak na turecki targ – z założeniem, że trzeba się targować, ponieważ deweloper na 99 na pewno zejdzie z ceny.

Jak wygląda stosunek zarobków do cen nieruchomości. W jakich miastach wypada on najkorzystniej? Gdzie znajdziemy najbardziej okazałą ofertę mieszkań? W jakich miastach można kupić na kredyt największe lokum? Na te pytania przynosi odpowiedzi najnowszy raport ekspertów RynekPierwotny.pl pt. „Gdzie Polacy mają największą szansę na własne M”.

To działa tak: im deweloperzy taniej kupią ziemię, tym większą marżę brutto mogą wygenerować na sprzedawanych mieszkaniach. I opowiadają, że mieszkania są takie drogie, bo ziemia jest dzisiaj już strasznie droga. Ale ta ziemia, co to stoi na niej dziś sprzedawane mieszkanie, została kupiona 6-10 lat wcześniej. Z kolei dzisiejsza, tak bardzo droga, zostanie wliczona w cenę mieszkania sprzedawanego dopiero za jakieś dziesięć lat. Tak to się właśnie nawija Polakom makaron na uszy.

Program mieszkaniowy Na start zacznie działać od początku 2025 roku, a w ciągu dziesięciu lat państwo przeznaczy na dopłaty do zakupu mieszkań nawet 17 mld zł. Taką deklarację w wywiadzie dla „Rzeczpospolitej” złożył wiceminister rozwoju Jacek Tomczak, ale przyznał, że wydarzy się to tylko wtedy, gdy koalicjanci dojdą do porozumienia. Kontrowersje wokół dopłacania do kredytów mieszkaniowych budzi głównie kwestia stymulowania silnego wzrostu cen mieszkań, a Tomczak przyznaje, że Na start to także program „inwestycyjny”.

Mamy szczyt sezonu na rynku najmu mieszkań, bo do miast akademickich zjeżdżają powoli studenci. I co? I nic - ceny najmu wcale specjalnie nie rosną. O ile rok temu większa część mieszkań znikała w ciągu miesiąca od wystawienia ogłoszenia, o tyle teraz stoją puste tygodniami, a znalezienie najemcy trwa nawet i do trzech miesięcy.

Już od lat powtarzamy bezmyślnie, że w Polsce brakuje 1,5-2 mln mieszkań, a skoro mamy takie braki, to ceny lokali muszą rosnąć. Ale przecież w międzyczasie budujemy na potęgę i co - dziura mieszkaniowa wcale nie maleje? No to policzmy, czy rzeczywiście nie jest zasypywana.

Za najem chcemy płacić w terminie, ale aż połowie z nas przytrafiły się spóźnienia. Jeśli zdarza się to sporadycznie, to nie jest jeszcze problemem, ale notoryczny brak płatności traktujemy bardzo poważnie. Takie wnioski wypływają z raportu o moralności płatniczej Polaków.

Oczywiście nie w Polsce, bo my nadal chcemy jeszcze trochę posterować, uruchamiając kolejny program dopłat do kredytów hipotecznych. Takie rzeczy w Chinach, co w sumie jest tym bardziej zaskakujące, że kraj ten dał deweloperom więcej wolności. Ale dał, i od razu ceny mieszkań ostro spadły.

Budownictwo cały czas dołuje. Dane za ubiegły miesiąc są lepsze niż prognozy, ale ten ważny dla naszej gospodarki sektor wciąż pozostaje pod kreską. Najgorzej wygląda budowa domów i mieszkań. Spadek w tej sekcji przyćmił wzrosty, który wykazały firmy zajmujące się budową obiektów inżynierii lądowej i robotami specjalistycznymi. Jak zaznaczają ekonomiści, większa liczba wydanych zezwoleń na budowę wcale nie musi się przełożyć na inwestycje.

Jak przepchnąć kolanem kredyt 0 proc., choć nikt go nie chce? Spakować go w wielką paczkę pełną niespodzianek, w której każdy znajdzie coś ładnego dla siebie, ale żeby to dostać, musi zagłosować za całą paczką. Ciekawe, czy znajdzie się w niej też podatek od pustostanów.

Wysoka inflacja jest zbawieniem dla wszystkich właścicieli mieszkań, którzy chcą sprzedać lokal, zanim minie pięć lat od zakupu. Wtedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży i to spory, bo 19-procentowy. Okazuje się jednak, że może on być dużo niższy, jak będziecie sprytni i wykorzystacie inflację, a fiskus wcale nie będzie miał nic przeciwko waszemu sprytowi.

Od 1 sierpnia nie tylko mieszkania, ale i nowo powstające lokale usługowe muszą mieć co najmniej 25 mkw. Wszystko po to, żeby ukrócić stosowany przez deweloperów proceder obchodzenia zapisów i budowania mikroskopijnych klitek. Według badań portalu RynekPierwotny.pl niemal połowa potencjalnych nabywców popiera narzucenie minimalnego metrażu powstających mieszkań. W dodatku dwie trzecie zwolenników tej normy opowiada się za jej podwyższeniem.

Niemcy cierpią z powodu wysokich stóp procentowych. Jednak w odróżnieniu od Polaków nie mieli swojego programu dopłat do kredytów, przez co ceny mieszkań i domów spadały tam już od połowy 2022 r. Ale obniżki właśnie się skończyły. Poważny impuls do pierwszych od miesięcy podwyżek cen nieruchomości za chwilę pojawi się również w Polsce.

Ceny mieszkań w ostatnim roku rosły najszybciej od czasów szału na CHF, czyli od 2007 r. Ostatni rok, to okres od lipca 2023 r. do czerwca 2024 r., a to oznacza, że okres ten obejmuje całość konsekwencji działania Bezpiecznego Kredytu 2 proc. No i teraz mamy w końcu jasność - wzrost cen wyniósł aż 19,2 proc. na rynku wtórnym oraz 20,4 proc. na rynku pierwotnym. Wszystkie miasta pobił Kraków ze wzrostami cen aż o jedną trzecią. I żeby była jasność: to ceny transakcyjne.

Plan ogólny wkrótce zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Wprowadzona jeszcze przez poprzedni rząd ustawa nie tylko mocno uprościła nomenklaturę, ale także oznacza prawdziwą rewolucję w planowaniu przestrzennym. Gminy już wywieszają pisma w sprawie konsultacji społecznych dotyczących tworzonych planów ogólnych i zainteresować się nimi powinni wszyscy właściciele działek.

Przedstawiciele rynku nieruchomości chcą was wrobić w FOMO. Musicie przestać wierzyć, że mieszkania będą drożeć i zaraz znów zabraknie ofert sprzedaży, więc trzeba się spieszyć z zakupem. Prawda jest taka, że na rynku jest lawina ofert i bardzo mało chętnych na zakup, więc ogłoszenia wiszą miesiącami. Właśnie jeden z serwisów ogłoszeniowych postarał się, żeby to przed wami ukryć. Ale jak się nie dacie zmanipulować, wtedy ceny mieszkań spadną.

Od dwóch lat nie było takiej sytuacji na rynku mieszkań wtórnych, aby ich średnia cena nie wzrosła. Mało tego w Warszawie cena lokali z drugiej ręki spada już drugi miesiąc. Ile średnio kosztuje metr kwadratowy mieszkania w największych miastach w Polsce?