Nie myl ceny mieszkania z jego wartością. Deweloper wprost o RCN
Od połowy lutego 2026 r. dane z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) są dostępne bezpłatnie dla obywateli. W teorii miała zapanować większa przejrzystość, a kupujący mieli być bardziej świadomi. Tymczasem deweloperzy studzą emocje: to nie ceny z rejestru decydują o tym, ile płacicie za mieszkanie.
Rejestr Cen Nieruchomości już od blisko dwóch miesięcy zapewnia bezpłatny dostęp do realnych stawek z aktów notarialnych. Problem w tym, że – jak podkreśla branża – te dane są często opóźnione i niepełne.
System nie obejmuje jeszcze kompletnych danych, a ich zakres i dostępność różnią się w zależności od lokalizacji – zauważa Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii.
I dodaje coś jeszcze ważniejszego z punktu widzenia kupujących:
W przypadku rynku pierwotnego oznacza to transakcje finalizowane często rok lub dwa lata po podpisaniu umowy deweloperskiej, dlatego prezentowane dane nie zawsze odzwierciedlają aktualną sytuację cenową na rynku – wskazuje Tomasz Kaleta.
Transparentność? Tak. Rewolucja? Nie
Branża jest w tej sprawie wyjątkowo zgodna. Jawność danych to krok w dobrą stronę, ale nie zmienia fundamentów rynku.
Ceny mieszkań deweloperskich kształtują obiektywne czynniki, w tym głównie koszty zakupu działki i wytworzenia – przekonuje Agnieszka Majkusiak, dyrektor generalna ds. sprzedaży i marketingu Atal.
Podobnie widzą to inni gracze.
Polityka cenowa zawsze opiera się na wielu czynnikach, jak lokalizacja, standard, koszty realizacji czy popyt – podkreśla Mariusz Gajżewski z BPI Real Estate Poland.
Innymi słowy: rejestr może pomóc zrozumieć rynek, ale nie steruje cenami.
Dane są… ale niepełne
Z punktu widzenia kupującego największy problem jest bardziej prozaiczny. Same ceny to za mało.
Rejestr pokazuje jedynie ceny mieszkań, nie ma żadnej informacji na temat jakości mieszkania – zwraca uwagę Renata Mc Cabe-Kudla z Grupo Lar Polska.
A to oznacza, że łatwo o błędne wnioski. Dwa mieszkania w tej samej inwestycji mogą mieć zupełnie inną wartość – przez miejsce parkingowe, różnice w standardzie, wykończeniu czy układ.
W praktyce oznacza to, że rejestr może pokazać cenę, ale nie pokaże wartości. A to właśnie na tym najczęściej „wykładają się” kupujący, porównując mieszkania tylko po stawce za metr, bez uwzględnienia standardu, dodatków czy układu.
Klienci są coraz bardziej świadomi
Jest jednak jeden efekt, którego deweloperzy nie negują, zmienia się zachowanie kupujących.
Obserwujemy, że nabywcy są lepiej przygotowani do rozmów, analizują ceny ofertowe i porównują inwestycje – mówi Joanna Chojecka z Grupy Robyg.
Podobne wnioski płyną z innych firm:
Klienci są coraz bardziej świadomi i przed podjęciem decyzji częściej analizują dane rynkowe – zauważa Mariusz Gajżewski.
To ważna zmiana, nawet jeśli nie wpływa bezpośrednio na ceny, zmienia relację klient–deweloper.
Rynek i tak rządzi się swoimi prawami
Najmocniejsza teza płynąca z głosów deweloperów: ceny mieszkań nie zależą od dostępu do danych, tylko od ekonomii.
Rynek nieruchomości, jak każdy inny w długim okresie reguluje się przede wszystkim poprzez prawa popytu i podaży, a nie poprzez dostęp do rejestrów cen – podkreśla Damian Tomasik, prezes Alter Investment.
I dodaje coś, co dla biznesu jest kluczowe:
Znacznie większym wyzwaniem niż brak takich danych jest niestabilność prawa oraz niejednolite interpretacje przepisów – wskazuje Damian Tomasik.
Co to oznacza dla kupujących
Z perspektywy czytelnika wniosek jest prosty.
Rejestr cen:
- pomaga zorientować się w rynku
- może być argumentem w negocjacjach
Ale nie jest narzędziem, które automatycznie obniży ceny mieszkań.
Bo ostatecznie i tak decydują koszty budowy, ceny gruntów i sytuacja rynkowa.
Jawność cen to dobra wiadomość dla kupujących
RCN daje więcej wiedzy i ogranicza informacyjną przewagę sprzedających. Ale jeśli ktoś liczył na szybki spadek cen mieszkań, to branża mówi jasno: sam dostęp do danych tego nie zmieni.
Jawność danych stanowi raczej wzmocnienie istniejących mechanizmów rynkowych niż czynnik zmieniający nasze podejście – konstatuje Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development S.A.
Fot. Sirikarn Rinruesee/Shutterstock
