Deweloperzy do Polaków: kupujcie dziury w ziemi. Albo mieszkań w ogóle nie będzie
Pohukiwania polityków, analityków i wszelkiej maści innych ekspertów o drastycznym niedoborze mieszkań w Polsce nie robią na deweloperach wrażenia. Firmy nie palą się do budowy nowych lokali. Ale nie do końca dlatego, że nie chcą. Przeszkodą są też wymogi dotyczące finansowania takich inwestycji. Banki oczekują po prostu, by spora część bloków wyprzedawała się na długo przed oddaniem ich do użytku.
Inwestycje w sektorze nieruchomości ostro hamują. W styczniu deweloperzy zaczęli budować o jedną piątą mniej mieszkań niż przed rokiem. Ale to jeszcze nic, bo o kondycji branży więcej mówi wcześniejszy etap, czyli wydawanie pozwoleń na budowę. Tu spadek sięgnął 32,5 proc.
Deweloperzy zaciskają pasa
Przez ostatnie lata stawiali bloki, apartamentowce i domy jednorodzinne aż furczało. Teraz, gdy na kredyt hipoteczny stać Polaka od menedżera wysokiego szczebla wzwyż, pojawił się problem z upłynnianiem tych nieruchomości.
Sytuacje chwilowo ratują osoby z gotówką w ręku. Mieszkanie wciąż uchodzi przecież za znakomitą lokatę kapitału. Być może dlatego, że straszenie bańką nieruchomościową okazało się wyłącznie straszeniem, i ceny lokali od dłuższego czasu praktycznie nie drgnęły.
Polska nie jest drugą Kanadą, gdzie rynek zjechał niemal z dnia na dzień o 40 proc. Trudno zatem komuś radzić, by czekać, aż ceny lokali spadną.
Efekt? Na siedmiu najważniejszych rynkach deweloperzy sprzedali 4,6 tys. mieszkań, a to aż o 38 proc. więcej niż w rok wcześniej i o 48 proc. więcej niż miesiąc wcześniej. Znakomity wynik, prawda? Deweloperzy mają jednak świadomość, że liczba takich hojnych inwestorów jest mocno ograniczona. Fundusze inwestycyjne, choć działają spektakularnie, odpowiadają za nikły procent sprzedaży. Inwestorzy prywatni nie mają za to nieograniczonej liczby pieniędzy i na zakupie czwartego czy piątego mieszkania mogą uznać, że na więcej ich nie stać.
Prawdziwa posucha jest więc jeszcze przed nami. Albo inaczej - nadeszłaby, gdyby deweloperzy beztrosko stawiali budynek za budynkiem jak do tej pory. Ale tego nie robią. Dlaczego? Odpowiedź na to pytanie jest mniej oczywista niż się wydaje na pierwszy rzut oka.
Aby spółka zajmująca się budową mieszkań mogła w ogóle pomyśleć o rozpoczęciu inwestycji potrzebuje zewnętrznego finansowania. Banki, szczególnie od momentu wybuchu pandemii, nie palą się jednak do rozdawania kasy na prawo i lewo. Warunki uzyskania kredytu deweloperskiego uległy zaostrzeniu.
Mniejsze firmy muszą między innymi pochwalić się wynikami przedsprzedaży. I to już na etapie składania wniosku do banku! Obecnie oczekuje się, że taką drogą rozejdzie się jakieś 25-30 proc. mieszkań, przede wszystkim gdy mówimy o inwestycjach w gorszych lokalizacjach. W czasach prosperity nie było to najmniejszym problemem. Do biur sprzedaży dosłownie ustawiały się kolejki. A w tych kolejkach dochodziło do spięć i awantur między nazbyt rozemocjonowanymi klientami, którzy bali się, że rywale sprzątną im najlepsze lokale sprzed nosa.
Dzisiaj jesteśmy w odwrotnej sytuacji. Mieszkania przeznaczone pod wynajem jako tako będą schodzić, ale te oddalone o kilkadziesiąt kilometrów od dużych miast nie będą się raczej cieszyły zainteresowaniem inwestorów. Zwykłych Polaków również nie, bo jak wspominałem, nie będzie ich na nie stać. Taki mniejszy deweloper nawet gdyby chciał nie bardzo ma więc jak ruszyć z budową. Nie ma kasy, bo nie ma chętnych do kupowania dziur w ziemiach.
Banki stawiają tu sprawę jasno
Jestem ciekaw, co stanie się za dwa lata, bo mniej więcej tyle trwa realizacja inwestycji. Jeżeli wierzyć Adamowi Glapińskiemu, inflacja powinna spaść wtedy do 3,5 proc., co oznacza, że znajdzie się blisko celu. Stopy procentowe będą w międzyczasie opadać i nagle znów okaże się, że na kredyt hipoteczny stać jedną trzecią społeczeństwa.
Widzicie to? W rozmowie z Bankierem Marcin Krasoń, ekspert rynku nieruchomości z obido.pl przekonuje, że z badań wyłania się klarowny obraz: Polacy wcale nie porzucili marzeń o własnym mieszkaniu. Po prostu czekają, aż sytuacja na rynku się uspokoi.
Pytanie, czy to czekanie nie okaże się gorsze od działania. Nie chcę siać defetyzmu, ale ja widzę to w następujący sposób - po dwóch latach nerwowego oczekiwania Polacy znów dostają tani kredyt. W euforii biegną do biura dewelopera i dowiadują się, że mieszkań nie ma.
No bo jak mają być, skoro nie było na nie pieniędzy?
Trzeba było kupować dziury w ziemi, to by zbudowali
To, co się ostanie w katalogach, będzie miało ceny z kosmosu. Coś jak ten schowek na miotły, który pewien ogłoszeniodawca próbował wynająć za 700 zł miesięcznie.
Oj, mam wrażenie, że 2025 r. będzie dla części Polaków gorszy niż obecny rok. Bo zacisnąć zęby w oczekiwaniu na lepszy moment jest dużo łatwiej, niż dotrzeć do tego momentu i przekonać się, że lepsze jutro wcale nie jest lepsze.
