„Czas ugoru”. Mieszkania przestały być dla maszynką do zarabiania pieniędzy
Jeszcze kilka lat temu inwestowanie w mieszkania uchodziło za złoty interes. Wystarczyło kupić, wynająć i liczyć zysk. Dziś sytuacja wygląda zupełnie inaczej. To czas ugoru w portfelu inwestora nieruchomości – komentują ekonomiści PKO BP.
W latach 2018-2021 na rynku obserwowaliśmy prawdziwy boom. Nie brakowało takich, którzy kupowali pakietami, po kilka mieszkań. A nawet i więcej. Powszechne było przekonanie, że mieszkanie to świetne aktywo inwestycyjne. Ale sytuacja diametralnie się zmieniła, dziś jeśli ktoś kupuje mieszkanie, to zwykle na własne potrzeby, a inwestorzy do rynku mieszkaniowego podchodzą z dystansem. Ekonomiści PKO Banku Polskiego piszą:
W czasach zerowych stóp procentowych, rosnącej inflacji i rekordowo taniego kredytu mieszkania kupowało się nie tylko do życia – piszą w swojej analizie ekonomiści PKO BP - największego polskiego banku. którzy wzięli na tapet przyczyny tej sytuacji. - Kupowało się "na wynajem", "na przyszłość dla dzieci", "żeby pieniądz nie leżał". Rynek inwestycyjny kwitł, a przekonanie, że nieruchomości to najlepsze aktywo inwestycyjne, stało się niemal dogmatem.
Ale dziś ta narracja wyraźnie przycichła.
Złote lata dla inwestorów minęły
W Polsce zakup mieszkania na własne potrzeby wciąż opiera się głównie na kredycie hipotecznym. Dla młodych rodzin to życiowy projekt, którego realizacja zależy od zdolności kredytowej, stóp procentowych i wysokości raty. Inwestorzy działają inaczej – duża część z nich kupuje za gotówkę. W warunkach niskich stóp i wysokiej inflacji nieruchomości stały się bezpieczną przystanią kapitału, gdy brakowało atrakcyjnych alternatyw inwestycyjnych.
Ekonomiści banku zaznaczają, że największym ciosem dla klienta inwestycyjnego był gwałtowny wzrost stóp procentowych.
W latach boomu ceny mieszkań rosły szybciej niż czynsze, a rentowność najmu znalazła się pod dodatkową presją wzrostu kosztów związanych z administrowaniem i remontami. Gdy obligacje skarbowe zaczęły oferować podobne stopy zwrotu, nieruchomości zaczęły przegrywać porównanie stóp zwrotu wolnych od ryzyka – czytamy w raporcie.
Napływ uchodźców z Ukrainy wywołał krótkotrwały wzrost popytu na rynku najmu i podniósł czynsze. Ale było to tylko chwilowe.
Inwestorzy w niepewności
Z kolei od zakupu mieszkań inwestorów odstraszały też zapowiedzi nowych regulacji i dyskusje o podatku katastralnym i opodatkowaniu kolejnych mieszkań. Rząd szykuje też zmiany dotyczące najmu krótkoterminowego, co sprawi, że mieszkanie wynajmowane na doby może mniej się opłacać.
Inwestor, który kupuje mieszkanie z myślą o 10–20 latach, potrzebuje stabilności. W sytuacji, gdy zasady mogą ulec zmianie w trakcie gry, skłonność do angażowania kapitału maleje. Wyższe ryzyko przy danej rentowności najmu oznacza, że stopa zwrotu wolna od ryzyka w porównaniu do alternatyw inwestycyjnych spada - zaznaczają ekonomiści PKO BP.
Ich zdaniem pierwszą jaskółką powrotu inwestorów na rynek będzie sytuacja, w której realna stopa zwrotu z bezpiecznych instrumentów spadnie w okolice zera lub poniżej, a rynek zacznie oczekiwać długiej stabilizacji polityki pieniężnej.
Więcej na temat nieruchomości można przeczytać poniżej:
Obecnie nie widać jednak perspektyw szybkiego powrotu popytu inwestycyjnego na rynek mieszkaniowy, w szczególności odległe wydają się możliwości powtórki z lat 2020-2021, kiedy splot szczególnie korzystnych warunków makroekonomicznych sprzyjał napływowi kapitału.
Eksperci dodają: aby inwestorzy wrócili na rynek musi odbudować się przekonanie, że ceny mieszkań w długim horyzoncie znów będą rosnąć szybciej niż inflacja.
Tymczasem, obecnie w Łodzi czas wyprzedaży oferty deweloperskiej przekracza dwa lata, w Katowicach sięga czterech. To nie są liczby, które budują atmosferę pośpiechu. W takich warunkach trudno oczekiwać wzrostów cen przekraczających inflację i dających dodatkową premię za ryzyko – piszą analitycy PKO BP.
