Zagrożenie wojną a ceny mieszkań. Rynek w Polsce Wschodniej reaguje
Nie. Od czasu wybuchu wojny w Ukrainie nawet w powiatach na wschodzie Polski graniczących z Rosją i Ukrainą ceny mieszkań nie spadły. Ale fakt - rosły znacznie wolniej niż średnia dla całej Polski. Z kolei powiaty na zachodzie Polski drożały szybciej niż reszta kraju. Tymczasem przed wojną było dokładnie odwrotnie - wschód drożał znacznie szybciej niż zachód - analizuje Bartosz Turek. Ale to nie koniec. Wiecie, że ceny mieszkań w samej Ukrainie ogarniętej wojną, też rosną? W ciągu czterech lat mieszkania w Kijowie podrożały o 1/3, a we Lwowie o 2/3.
Agata Kołodziej, Bizblog.pl: Często słyszę: jeszcze zobaczycie, jak przyjdzie wojna, to te wysokie ceny mieszkań runą. Czy to już? Wojny co prawda w Polsce nie mamy, ale 19 rosyjskich dronów na polskim niebie i poderwanie bojowych myśliwców wielu przestraszyły i mogą podsycać strachy, wpływając na rynek nieruchomości.
Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości: Faktycznie niepokoje są podsycane takimi incydentami, jednak nie ma obecnie przesłanek, by zakładać wysokie ryzyko konfliktu w Polsce – nie warto więc nadmiernie straszyć wojną. Wspomniany niepokój nie pozostaje jednak bez wpływu na rynek nieruchomości. Na przykład w 2022 roku, kiedy agresja Rosji na Ukrainę się zaczęła, to miało wpływ na decyzje Polaków dotyczące zakupu mieszkań. Część nabywców wstrzymała się z finalizacją transakcji, ale to szybko minęło, bo maksymalnie po kilku tygodniach ten wpływ zniknął.
I mamy już wstępne dane sugerujące, że w związku z tymi dronami zniknie jeszcze szybciej. Informacji dotyczących transakcji oczywiście nie ma w takim krótkim czasie, dlatego w obliczu braku bardziej wiarygodnych źródeł, można póki co przyglądać się zmianom zainteresowania zakupem mieszkań poprzez częstość wyszukiwania odpowiednich fraz w Google. I faktycznie, w ubiegłym tygodniu, kiedy rosyjskie drony wdarły się do Polski, to zainteresowanie mieszkaniami mocno spadło, ale zaledwie tydzień po tym wydarzeniu zainteresowanie zakupem mieszkań poprawiło się.
Granica z Rosją najgorzej działa na ceny
Zostawmy drony i spójrzmy na rynek nieruchomości w dłuższej perspektywie. Naprawdę wojna tuż przy naszej wschodniej granicy, która toczy się już od ponad trzech lat, nie wpływa na ceny mieszkań przynajmniej na wschodzie Polski?
Wiele wskazuje na to, że wpływa. Postanowiłem zbadać to na poziomie powiatów, ale tylko tych znajdujących się na granicach Polski, wszystkich - wschodniej, zachodniej i południowej. Nie mogłem wziąć pod uwagę niestety danych dla Litwy, bo brakowało ich za pierwszy kwartał 2022 roku, więc po prostu nie dało się tego obliczyć.
I co wyszło?
Że faktycznie bliskość przede wszystkim rosyjskiej granicy miała wpływ na to, jak zmieniały się ceny nieruchomości w ciągu trzech lat od agresji Rosji na Ukrainę.
Ceny spadły?
Nie, ale rosły wolniej niż średnia dla całej Polski – do takich wniosków można przynajmniej dojść na podstawie danych GUS. Podczas kiedy średni wzrost mediany cen metra kwadratowego dla powiatów w ciągu tych trzech lat to 27 proc., w powiatach przy granicy z Rosją to tylko 16 proc.
Przy czym tu ważne jest zastrzeżenie, że wyłączyłem z analizy miasta na prawach powiatu, bo te duże ośrodki miejskie jednak mają swoją specyfikę. Na wschodzie na przykład mogło dojść w nich nawet do szybkiego wzrostu cen, jak na przykład w Białymstoku. I Białystok właśnie zgodnie z danymi NBP jest w gronie miast, w których w ciągu trzech lat ceny nieruchomości rosły z ponadprzeciętną dynamiką na tle miast wojewódzkich.
O! Jakiś pomysł, dlaczego?
Na przykład napływ uchodźców czy wojskowych – zarówno naszych, jak i tych z krajów NATO, może podbijać popyt na mieszkania, a więc też wpływać na dynamikę wzrostu cen.
Zostawmy miasta i wróćmy do tej Polski powiatowej, którą Pan badał. Granica z Rosją wypada najgorzej. A ta z Ukrainą?
Tam mediana cen wzrosła dokładnie tyle, ile średnia dla całej Polski, czyli o 27 proc. w ciągu trzech lat, czyli jakby nic negatywnego się nie stało. Ale jak to porównać z innymi granicami, to jednak widać sporą różnicę.
Ceny mieszkań w powiatach graniczących ze Słowacją wzrosły powyżej średniej dla całej Polski - o 32 proc., z Niemcami o 38 proc., a z Czechami nawet o 43 proc.
Ciekawe były wyniki dla Białorusi, bo tam wzrost wyniósł 32 proc., więc trochę wyżej niż średnia dla całej Polski.
Dziwne.
To może zaskakiwać. Więc spojrzałem głębiej. I ponieważ ostanie dostępne dane na temat mediany cen lokali mieszkalnych na rynku wtórnym są z I kwartału 2025 r., to w przypadku wcześniej wspomnianych wyników, żeby usunąć nieco zmienność wynikającą z małej liczby transakcji w tych przygranicznych powiatach, zdecydowałem się uśrednić dane za wszystkie cztery ostatnie kwartały i tą średnią potraktowałem jako najświeższe dane.
A ponieważ uśredniłem cztery ostatnie kwartały dostępnych danych, to przez to nie w pełni został uwzględniony fakt, że w tych powiatach graniczących z Białorusią, czyli na przykład w augustowskim, siemiatyckim, hajnowskim, białostockim, przez ostatnie dwa kwartały wyraźnie spadła mediana cen transakcyjnych.
A ponieważ to mediana cen, czyli połowa cen transakcyjnych była wyższa od tej mediany, połowa niższa, ten spadek może oznaczać dwie rzeczy. Albo rzeczywiście ceny tam spadły, albo zniknęli stamtąd nabywcy, których przyciągały walory turystyczne i którzy wybierali nieruchomości z wyższej półki cenowej. A jeśli droższe transakcje znikają, to mediana – może nie tak jak średnia – ale też jest wrażliwa na takie zmiany i dlatego mogła spaść.
Czy to znaczy, że nieruchomości w powiatach siemiatyckim czy hajnowskim staniały? Aby powiedzieć to z całą pewnością, potrzeba jeszcze kolejnych danych. Póki co mamy taką sugestię. Trzeba wziąć poprawkę na fakt, że w tych powiatach liczba zwieranych transakcji nie jest tak duża jak w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu, a więc prezentowane przez GUS dane mogą się charakteryzować większą przypadkowością. Póki co możemy jedynie powiedzieć, że pojawiły się pierwsze dane, które sugerują, że sąsiedztwo Białorusi może być niekorzystne.
Więcej o nieruchomościach na Bizblog.pl:
A i w województwie lubelskim też jest ciekawa sytuacja, bo tam mamy częściowo granicę z Białorusią, częściowo z Ukrainą. I tak na przykład w powiecie bialskim, który graniczy tylko z Białorusią przez trzy lata wzrost mediany cen wyniósł trochę ponad 10 proc., czyli ponad dwa razy mniej niż średnia dla całego kraju i cztery razy mniej niż w przypadku granicy z Czechami.
Z kolei w hrubieszowskim przez trzy lata ceny wzrosły o połowę. Oczywiście to może być wynik niskiej bazy, bo trzy lata temu mediana metra kwadratowego lokalu to było nawet poniżej 3 tys. zł.
Ale z drugiej strony w grę może wchodzić też to, że przecież mamy strategiczne znaczenie tego powiatu jako węzła logistycznego, do tego mogli się tam osiedlać uchodźcy, a i liczniejsze grono wojskowych czy większy kontyngent funkcjonariuszy Straży Granicznej też mogą przekładać się na większy ruch na rynku nieruchomości.
Przy granicy z Czechami ceny rosną najszybciej
To przenieśmy się na zachodnią granicę.
Powiaty graniczące z Niemcami bardzo odstają od tej średniej krajowej na plus. To jest 38 proc. wzrostu mediany cen wobec średniej 27 proc. Najlepiej wypadają powiaty graniczące z Czechami, bo to jest + 43 proc., ale też trzeba wziąć pod uwagę, że tam jednak jest trochę inna specyfika nieruchomości.
W przypadku Czech mówimy o terenach górskich lub co najmniej sąsiedztwie gór, o regionie rozwijającym się pod względem turystycznym, no i infrastrukturalnym przecież też. Także to też jest zupełnie inna sytuacja niż na wschodzie, gdzie przecież jak spojrzymy na dane GUS, to zarówno teraz jak i przed wojną mieliśmy wysoki wskaźnik pustostanów, migracje z tego terenu, niską gęstość zaludnienia.
Podsumowując, zawsze była jakaś grupa klientów, który byli zainteresowani nieruchomościami tylko na zachód od Wisły, ale teraz ta grupa może być liczniejsza, a na dodatek potwierdzenie tej zmiany zaczynają sugerować też twarde dane.
A nie zawsze było tak, że ta wschodnia ściana Polski drożała po prostu wolniej niż zachodnia?
No właśnie nie! Bo jak zbadałem dane obejmujące trzy lata przed wojną, to one pokazują, że na ścianie wschodniej dynamika wzrostu cen była wręcz wyższa niż na zachodzie. Agresja Rosji na Ukrainę odwróciła tę zależność o 180 stopni.
Przy czym tutaj też najprawdopodobniej mamy efekt niskiej bazy, bo dodatkowe 200 zł w cenie metra kwadratowego, która blisko wschodniej granicy była niższa, daje wyższą dynamikę wzrostu niż dodanie 200 zł do wyższej u zarania ceny za metr przy zachodniej granicy.
Kijów droższy o 1/3, Lwów o 2/3
Wrócę do tej perspektywy defetystów, mówiących o tym, że kiedy w Polsce wybuchnie wojna, to ceny mieszkań runą. Ale czy na pewno? Co pokazuje przykład Ukrainy?
To jest bardzo ciekawe i to na co najmniej dwóch, trzech poziomach.
No bo jak spojrzymy na całą Ukrainę, to dane tamtejszego urzędu statystycznego pokazują, że od wybuchu wojny ceny mieszkań utrzymują prawie cały czas dwucyfrowe dynamiki wzrostu cen, w ujęciu rok do roku.
Jak to?
Ale to są zmiany w ujęciu nominalnym, czyli więcej hrywien trzeba płacić za metr kwadratowy. Ale jak uwzględnimy inflację, która była wysoka, to już te wzrosty cen nie są aż tak imponujące. Nawet więcej – po 3 latach realnie są niemal na tym samym poziomie. Dlatego też warto patrzeć na ceny nieruchomości w dolarach. I w przypadku właśnie cen dolarowych, również nominalnie już nie mamy do czynienia z dwucyfrowymi wzrostami cen.
Ale nie mamy też ostrego spadku. To jednak może zaskakiwać.
Sytuacja jest bardzo mocno zniuansowana. Firma LUN, która zbiera dane na temat nieruchomości, pokazywała niedawno, że w okresie od marca 2021 r. do marca 2025 r. ceny mieszkań w Iwano-Frankowsku, czyli w zachodniej Ukrainie, przez te cztery lata wzrosły o 100 proc., we Lwowie o 2/3, ale już w Kijowie tylko o niecałą 1/3. Z kolei w Charkowie spadły w tym okresie o 15 proc.
Z tym Kijowem to zresztą też nie było tak, że ceny rosły cały czas stabilnie. W ubiegłym roku widziałam dane za krótszy okres, dwa lata, licząc od wybuchu pełnoskalowej wojny, i widać było w pierwszym okresie mocny spadek cen, dopiero potem ponowny wzrost. Z kolei w Charkowie, który przecież jest nie tylko na zagrożonym terenie, ale po prostu zwyczajnie zniszczony, spadek cen w te dwa lata sięgnął nawet 50 proc.
Więc oczywiście poziom zagrożenia na danym terenie ma kluczowe znaczenie dla cen nieruchomości. Do tego spotkałem się z opinią, że, czy to w Kijowie, czy w Dnieprze, czy w Odessie, w związku z podwyższonym ryzykiem widać, że podaż mieszkań wzrosła ze strony osób, które nie wróciły do swoich domów i chcą sprzedać posiadane tam nieruchomości. I to też ciąży cenom.
Ale wbrew temu, co wielu mogło sobie wyobrażać, wcale nie dochodzi do kompletnego załamania.
Nie, ale oczywiście nie mamy do czynienia z business as usual. Widać to też po liczbie zawieranych transakcji. Dane zebrane przez portal Global Property Guide pokazują, że jest ona na poziomie ok. 2/3 liczby transakcji zawieranych przed wojną, więc też oczekiwanie na nabywcę może potrwać dłużej niż przed wojną. Przy czym to nie przeczy temu, że ceny nieruchomości mogą rosnąć – szczególnie te nominalne, które ciągnie w górę inflacja.
