Bułgarski raj nad morzem. Polacy kupują tam mieszkania jak świeże bułeczki
Coraz więcej chętnych lokuje kapitał w bułgarskich nieruchomościach. Nadmorskie apartamenty wciąż są tam tańsze niż w Chorwacji, Hiszpanii czy we Włoszech, a zbliżające się wejście Bułgarii do strefy euro tylko podsyca zainteresowanie tych, którzy szukają mieszkania za granicą. Eksperci przewidują, czy warto inwestować nad Morzem Czarnym i jak zmienią się ceny.
Polacy coraz chętniej inwestują w mieszkania za granicą, a Bułgaria uchodzi za „budżetową” alternatywę dla Hiszpanii czy Włoch. Niższe ceny i atrakcyjne nadmorskie lokalizacje sprawiły, że rynek ten przyciągnął uwagę osób szukających drugiego domu lub okazji inwestycyjnych.
Polacy zainteresowali się tym rynkiem po tym, jak wybuchła wojna w Ukrainie, skończył covid, szalała inflacja - mówi Michał Spodymek, właściciel agencji nieruchomości Goeste, która specjalizuje się w sprzedaży nieruchomości za granicą. - Rodacy zaczęli wyjeżdżać i szukać nieruchomości za granicą. Okazało się, że przy dość niskim budżecie można kupić fajną nieruchomość nad morzem w Bułgarii.
Ale wzrost zainteresowania nieruchomościami nad Morzem Czarnym napędzał ceny.
Nieruchomości w Bułgarii. Taniej niż nad Bałtykiem
Ten, kto kupił trzy lata temu płacił ok. 50 proc. mniej niż dziś – mówi Michał Spodymek. Ceny najtańszego studia (jednopokojowe mieszkanie) na rynku wtórnym 6 km od morza zaczynają się od 25-30 tys. euro. Za takie bliżej morza z jedną sypialnią zapłacimy 80 tys. euro w górę. Obecnie najpopularniejszy budżet wśród Polaków, którzy się do nas zgłaszają to 100-120 tys. euro.
Oksana Żendarska, ekspertka zajmująca się doradztwem w sektorze nieruchomości zagranicznych dla inwestorów korporacyjnych i indywidualnych podkreśla, że na wzrost zainteresowanie zarówno Bułgarią, jak i innymi kierunkami zagranicznymi wpłynęły też wyższe ceny nieruchomości wypoczynkowych w Polsce.
Na przykład mieszkanie nad morzem, w nowym budownictwie, w Kołobrzegu jest to wydatek średnio około 12 tys. za mkw. w stanie deweloperskim, choć w pierwszej linii zabudowy ceny są wyższe. Do do tego doliczamy koszt materiałów i wykończenia i otrzymujemy cenę nad Bałtykiem ponad 3,5 tys. euro za mkw. - mówi ekspertka.
I dodaje, że nad Morzem Czarnym, apartament o podobnym metrażu na rynku pierwotnym, w dobrej lokalizacji możemy nabyć w cenie 2 tys. euro "pod klucz", a więc wyposażony i umeblowany.
Mieszkania w Bułgarii. Strefa euro zmieni rynek?
Ale bułgarski rynek nieruchomości mogą czekać zawirowania. 1 stycznia 2026 r. kraj dołączy do strefy euro, co może znacząco wpłynąć na jej gospodarkę i rynek finansowy. Jednym z najbardziej dyskutowanych tematów w tym kontekście są potencjalne zmiany cen nieruchomości. Zresztą Bułgaria już notuje jedne z największych w Europie wzrostów. W pierwszym kwartale 2025 r. kraj odnotował drugi największy wzrost w Europie – w porównaniu do pierwszego kwartału 2024 r. ceny urosły o 15,1 proc. Wyższe podwyżki odnotowano tylko w Portugalii – 16,3 proc.
Od wakacji znów widzimy duży wzrost zainteresowania Bułgarią. Pamiętam co działo się, gdy Chorwacja przyjęła euro. Nieruchomości momentami wzrosły nawet o 30 proc. rocznie. Chorwaci musieli pozbyć się swojej dotychczasowej waluty w gotówce. Najprościej, aby ominąć wścibskie banki bądź kantory było im nabyć właśnie nieruchomości. Niewykluczone, że w Bułgarii będzie podobnie – uważa Michał Spodymek.
Tomasz Roszkowski z Realty Bridge - firmy specjalizującej się w zagranicznych nieruchomościach podkreśla, że po wejściu do strefy euro ożywiają się bowiem nowi inwestorzy, niektóre fundusze mają w swoich politykach to, że mogą inwestować tylko w strefie euro.
Więcej wiadomości z rynku nieruchomości można przeczytać poniżej:
Nie spodziewam się jednak, żeby te fundusze kupowały wielkie pakiety nieruchomości w Bułgarii, szczególnie, że mówimy nieruchomościach nadmorskich, bo takie kupują Polacy, różnice w kursie mogą pomóc w decyzjach pozostałych nabywców w Europie. Wzrost cen nieruchomości przez ostatnie kilka lata wynosił od 50 do 80 proc. Oznacza to, że ceny stają się mało konkurencyjne – mówi Roszkowski.
I szacuje, że po przejściu na euro ceny nieruchomości w Bułgarii powinny wzrosnąć od 10 do 20 proc.
Uważam, że wzrosty cen wynikające z wejścia do strefy euro zostały zostały skonsumowane w ostatnich 2-3 latach. Sprzedający będą oczekiwać wyższych cen, ale ceny nieruchomości zaczynają konkurować z bardziej atrakcyjnymi regionami np. Grecja – mówi Tomasz Roszkowski.
Oksana Żendarska uważa, że wraz z przejściem na euro ceny nieruchomości mogą wzrosnąć, jednak nie będzie to miało dużego wpływu na rynek nieruchomości mieszkaniowych.
Na rynku nieruchomości działa zasada podaży i popytu. Jest możliwa zmiana poziomu inflacji i wzrosty cen, ale rynek nieruchomości trudno prognozować ze względu na wiele innych czynników. Inflacja w całej UE jest czynnikiem kluczowym wpływającym na ceny nieruchomości i Bułgaria nie jest wyjątkiem. Obecnie nie przewidujemy gwałtownych zmian cen nieruchomości w Europie, jak miało to miejsce w ostatnich latach – tłumaczy Żendarska.
Eksperci nie są zgodni
Dodaje, że rynek nieruchomości na Riwierze Bułgarskiej jest aktywny w sezonie letnim. Po za sezonem, wynajem jest utrudniony, co wpływa na realną stopę zwrotu z nieruchomości. Jest ona na poziomie około 4-5,5 proc.
Moim zdaniem, ze względu na niskie stopy zwrotu, popyt inwestycyjny będzie spadać. Większym zainteresowaniem mogą cieszyć się nieruchomości na cele mieszkaniowe oraz komercyjne – wyjaśnia ekspertka.
Tomasz Roszkowski podkreśla, że w Bułgarii zwroty z najmu są niskie ze względu na wysokie koszty pracy i dość niskie ceny najmu.
Ludzie zazwyczaj kupują tam nieruchomości albo żeby flipować, czyli kupować taniej i sprzedawać drożej, bądź po prostu żeby mieć drugi dom na wakacje lub w razie wojny. Natomiast ceny są już tak wysokie, że popyt będzie spadał. Gdybym miał osobiście inwestować w Bułgarii, to w aparthotele, gdzie mamy centralną recepcję, bliskość plaży i większych miast, całoroczne baseny.
Michał Spodymek podkreśla, że procedury w Bułgarii są łatwe, choć trzeba pamiętać, że jeśli wybieramy rynek wtórny rzadko kupimy od Bułgara, częściej od Szweda, Niemca, czy Cecha.
Najbardziej rygorystyczny jest notariusz. Nie płacimy pieniędzy sprzedającemu tylko trafiają one do depozytu. Oszukanie kogokolwiek jest tutaj zminimalizowane prawie do zera. Jednocześnie sprzedający musi zaświadczyć, że nie zalega z żadnymi płatnościami – dodaje Michał Spodymek.
