Polacy przez ostatnie sześć lat oszaleli z kupowaniem mieszkań. Co przyniesie obecny kryzys?

W czołówce tuż przed Polską, jeśli chodzi o liczbę mieszkań, jest Portugalia, gdzie liczba transakcji sprzedaży nieruchomości od 2015 r. zwiększyła się o 85 proc. do 2021 r. Zaraz za nią jest Hiszpania, gdzie liczba transakcji w tym czasie wzrosła o 76 proc.

W Polsce? O 63 proc.

Coś wam się kojarzy z tymi krajami w kontekście nieruchomości? Tak, oba miały poważne problemy z rynkiem nieruchomości podczas poprzedniego kryzysu, a ceny solidnie tam spadły.

Na drugim biegunie, jeśli chodzi o wzrost liczby transakcji, jest Luksemburg, Słowenia i Irlandia. Analitycy HRE Investment, którzy przygotowali zestawienie liczby transakcji w poszczególnych krajach, pokazując, gdzie rynek był najgorętszy w ostatnich latach, wskazują, że te trzy kraje charakteryzują się wysokimi cenami nieruchomości.

Logika podpowiada zatem, że skoro w Polsce transakcji było tak dużo, to znaczy, że mieliśmy po prostu taniochę, niezależnie od tego, że powszechnie krzyczano, że jest drogo, dużo za drogo. Co z tego, że wzrost cen bolał, skoro ciągle znajdowali się na nie kupujący? Za drogo jest wtedy, kiedy nikt już nie chce kupować.

Ciekawe, że najszybszy wzrost liczby transakcji zanotowaliśmy w Polsce w ostatnim roku, a więc jeszcze w trakcie pandemii, ale już po pierwszym szoku nią wywołanym na początku 2020 r.

Dane GUS-u pokazują, że w 2021 r. na nieruchomości wydaliśmy 197 mld zł – o 38 proc. więcej niż w 2020 r. Na same mieszkania i domy wydaliśmy 93 mld zł – o niemal 40 proc. więcej niż w 2020 r.

Wiecie, ile to 93 mld zł? To mniej więcej tyle, ile kosztować mogłaby nas budowa elektrowni atomowej, gdybyśmy ją w końcu zaczęli budować. Albo z innej strony: to około dwu i pół roku finansowania programu 500+.

Czy to dużo? Sami oceńcie. Pytanie, jaka liczba mieszkań kryje się za tymi kwotami. Otóż – jak wylicza HRE Investment – to ponad ćwierć miliona. Tyle podpisano aktów notarialnych dotyczących kupna/sprzedaży lokalu mieszkalnego w 2021 r. To o 23 proc. więcej niż w 2020 r.

Matko! I to wszystko w roku, w którym mieliśmy aż do jesieni historycznie niskie stopy procentowe i ci biedni ludzie nie chcieli słuchać (jak już ktokolwiek im to mówił), że kiedyś te stopy w końcu wzrosną. 

No dobrze, nie każdy przecież kupuje na kredyt. Właściwie to Polacy kupują w ten sposób coraz rzadziej. Jak wynika z cyklicznych analiz portalu RynekPierwotny.pl, jeszcze w 2017 r. 30-40 proc. zakupów u deweloperów to były zakupy gotówkowe. Na samym początku 2020 r. już 40-50 proc., a obecnie nawet 70-80 proc.!

O 80 proc. transakcji gotówkowych dziś mówi właśnie PAP doradca rynku nieruchomości Piotr Krochmal – dotyczy to rynku krakowskiego. Ale na podobne poziomy w okolicach 70 proc. wskazują sami deweloperzy z różnych części Polski.

Co ciekawe, w tym pozornie rosnącym trendzie zakupów gotówkowych jest jednak jedna wyrwa – 2020 r., ale już po pierwszym kwartale. Wówczas zakupy gotowe spadły do 35 proc., by w tym roku nagle znów ten odsetek podwoić. 

Wyjaśnieniem tej wyrwy są właśnie decyzje Rady Polityki Pieniężnej.

Ale wróćmy do tego, co tu i teraz. A teraz stopy mamy tak wysokie, że popyt na kredyty hipoteczne w bankach runął o 60 proc. Z drugiej strony spadki sprzedaży u deweloperów – tych giełdowych – w II kwartale wyniosły średnio 40 proc. rok do roku, a w poszczególnych przypadkach nawet o 70 proc.

Wniosek? Dwa. Po pierwsze, pewnie zaraz spadniemy z trzeciego miejsca w liczbie transakcji w tym europejskim rankingu – w strefie euro stopy procentowe tak nie wzrosły, jak u nas, więc koszty kredytu nie wystrzeliły w kosmos.

Po drugie, sprzedaż mieszkań dramatycznie spada, ale tylko tych kredytowanych – gotówkowicze nadal trzymają się mocno. Ciekawe, kiedy Polakom skończą się te zaskórniaki i zamiast odmawiać sobie tylko jakiegoś marnego range rovera, zaczną ciąć wydatki na mieszkania na wynajem.

Dlaczego jestem tendencyjna i jak za gotówkę to od razu na wynajem? Odpowiada Rynek Pierwotny – już od dawna na kredyt kupowane są większe mieszkania trzy- czteropokojowe. Takie na rynku najmu są mało chodliwe. Za gotówkę sprzedają się głównie kawalerki i małe dwupokojowe lokale właśnie pod wynajem.