Polacy przejmują rynek nieruchomości. Zachodnie fundusze oddają pole
Rodzimy kapitał przejmuje polski rynek nieruchomości. Dzięki rekordowym udziałom, atrakcyjnym wycenom i silnemu wzrostowi PKB na poziomie 3,7 proc., polscy inwestorzy skutecznie wypełniają lukę po zachodnich funduszach typu core.
Choć w pierwszych miesiącach tego roku aktywność rodzimych inwestorów była jeszcze ograniczona, to dane z 2025 roku pokazują skalę zmiany, krajowi inwestorzy ulokowali wówczas około 800 mln euro, zdobywając rekordowy, 18 proc. udział w całkowitym wolumenie transakcji. To ponad 60 proc. więcej niż rok wcześniej i niemal trzykrotnie więcej niż średnia z ostatnich pięciu lat.
Od przemysłu i technologii do stabilnych nieruchomości
Dzisiejszy polski inwestor nieruchomościowy to najczęściej doświadczony przedsiębiorca, który zgromadził kapitał w sektorach niezwiązanych bezpośrednio z rynkiem nieruchomości: w przemyśle, handlu, usługach czy nowych technologiach.
Eksperci wskazują, że coraz większą rolę odgrywają także family offices, instytucje publiczne oraz firmy kupujące nieruchomości z myślą o własnej siedzibie.
Widzimy nową falę kupujących, którzy zamiast ryzyka związanego z projektami deweloperskimi, szukają stabilnych, istniejących aktywów generujących przewidywalny dochód i realny potencjał wzrostu wartości. To kapitał pragmatyczny, oparty na długoterminowym myśleniu – podkreśla Piotr Mirowski, dyrektor Działu Doradztwa Inwestycyjnego w firmie Colliers.
Polscy inwestorzy koncentrują się najczęściej na transakcjach o wartości 25–40 mln euro, przy czym minimalny próg wejścia na rynek nieruchomości komercyjnych to około 10 mln euro (nieco ponad 40 mln zł).
W praktyce oznacza to, że inwestor potrzebuje około 10–15 mln zł kapitału własnego. Pozostała część finansowana jest długiem bankowym, który dziś jest ponownie szeroko dostępny i atrakcyjnie wyceniony. To istotnie obniża barierę wejścia i zwiększa stopę zwrotu z zainwestowanego kapitału – wyjaśnia Piotr Mirowski.
Struktura inwestycji wskazuje na wyraźną dominację sektora biurowego, który odpowiada za około 65 proc. zaangażowania polskiego kapitału. Na kolejnych miejscach znajdują się nieruchomości logistyczne i magazynowe (ok. 25 proc.), a także mniejsze formaty handlowe. Rośnie również zainteresowanie segmentami living oraz hotelowym.
Zakupy koncentrują się przede wszystkim w Warszawie zwłaszcza w centralnych lokalizacjach oraz w największych miastach regionalnych, takich jak Kraków, Wrocław, czy Trójmiasto. Popularnością cieszą się mniejsze, dobrze wynajęte budynki, które pozwalają na większą elastyczność inwestycyjną i selektywną strategię wzrostu.
Czy to koniec dominacji funduszy zagranicznych?
Obecny moment cyklu rynkowego sprzyja polskim inwestorom. Polska oferuje dziś unikalne połączenie wysokich stóp zwrotu porównywalnych z rynkami rozwijającymi się oraz stabilności charakterystycznej dla rynków Europy Zachodniej.
Polskie nieruchomości biurowe i logistyczne wciąż wyceniane są z dyskontem sięgającym nawet 50 proc. wobec rynków takich jak Niemcy czy Francja, przy porównywalnym, a niejednokrotnie wyższym standardzie technicznym i jakości budynków. Ta luka cenowa nie jest uzasadniona wskaźnikami rynkowymi i właśnie to dostrzegł dziś rodzimy kapitał – wskazuje Piotr Mirowski.
Dodatkowym czynnikiem jest ograniczona aktywność zagranicznych funduszy typu core, szczególnie z Europy Zachodniej, które w pierwszej kolejności koncentrują się na rynkach macierzystych. Powstałą lukę płynnościową skutecznie wypełnia kapitał krajowy oraz regionalny.
Równolegle poprawiły się warunki finansowania. Banki zarówno polskie, jak i zagraniczne są skłonne finansować zakup nieruchomości komercyjnych przy kosztach długu rzędu 4,5 proc. rocznie, podczas gdy stopy zwrotu z najlepszych aktywów przekraczają 6 proc., a w przypadku strategii value add mogą osiągać poziomy dwucyfrowe.
Polska w czołówce unijnych gospodarek w 2026 roku
Choć wojna w Iranie zwiększa poziom niepewności gospodarczej, a jej konsekwencje mogą osłabiać tempo wzrostu gospodarczego Polski, to bieżąca prognoza Colliers zakładająca wzrost PKB na poziomie 3,7 proc. w 2026 roku nadal plasuje Polskę w gronie najszybciej rozwijających się gospodarek Unii Europejskiej, wyraźnie powyżej unijnej średniej.
Pomimo globalnych zawirowań polska gospodarka w 2026 roku nadal opiera się na silnych fundamentach – wzrost PKB pozostaje jednym z najwyższych w Unii Europejskiej, rynek pracy jest mocny, a realne wynagrodzenia rosną – zaznacza Grzegorz Sielewicz, główny ekonomista na region Europy Środkowo-Wschodniej w Colliers.
I dodaje, że z punktu widzenia rynku nieruchomości oznacza to większą stabilność najemców: lepszą zdolność regulowania czynszów, mniejszą skłonność do gwałtownych decyzji i bardziej przewidywalny popyt na powierzchnie.
Więcej wiadomości na temat biznesu można przeczytać poniżej:
Początek wielkiej zmiany na rynku nieruchomości
Choć udział krajowego kapitału w wolumenie inwestycji w Polsce wciąż pozostaje niższy niż w Czechach czy na Węgrzech, gdzie rodzimi inwestorzy odpowiadają za 60–80 proc. transakcji, dynamika wzrostu w naszym kraju wskazuje na początek długoterminowej zmiany strukturalnej.
Według ekspertów rosnąca zamożność polskich przedsiębiorców, dostęp do finansowania oraz obecne wyceny aktywów sprawiają, że rodzimy kapitał staje się ważnym filarem rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce.
Dla inwestorów kluczowe jest to, że rynek nieruchomości w Polsce jest przewidywalny, działa w przejrzystych ramach prawnych i instytucjonalnych, a dochody z najmu są w większości denominowane w euro. To rzadkie połączenie bezpieczeństwa i atrakcyjnego zwrotu – podsumowuje Piotr Mirowski.
Zdaniem ekspertów Colliers 2026 rok przyniesie dalszy wzrost znaczenia polskiego kapitału na rynku nieruchomości komercyjnych.
Mamy do czynienia z początkiem długoterminowego trendu. Polski kapitał dopiero się rozpędza. Inwestorzy zaczynają od mniejszych transakcji, ale wraz z rozwojem rynku będą realizować coraz większe projekty – prognozuje Piotr Mirowski.
Jego zdaniem rosnąca zamożność polskich przedsiębiorców, coraz większe doświadczenie inwestycyjne oraz powrót banków z finansowaniem sprawiają, że nieruchomości komercyjne stają się dla nich naturalnym kierunkiem lokowania kapitału.
