Kredyty hipoteczne. Bankowcy zostali tak zaszczuci przez klientów, że proszą KNF i UOKiK o pomoc

Pierwszy krok został zrobiony – Komisja Nadzoru Finansowego w końcu po ciężkich bataliach (jak sama przyznała właśnie podczas Europejskiego Kongresu Finansowego) w końcu w 2021 r. zmusiła banki, by każdy z nich oferował klientom kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem. 

A może by tak teraz zrobić drugi krok i wymusić na rynku, by pierwszy kredyt, który zaciągany jest na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, był zawsze koniecznie na stałą stopę, a dopiero kolejny, zaciągnięty na cele inwestycyjne mógł opierać się na oprocentowaniu zmiennym? Takie propozycje padły również podczas EKF w Sopocie.

Tylko, jakby to powiedzieć… jest mały kłopocik.

To wszystko dzieje się za późno. Dziś kredyt ze stałym oprocentowaniem (a właściwie czasowo stałym oprocentowanie, bo gwarancja wysokości raty zwykle jest na pięć lat, znacznie rzadziej na siedem albo dziesięć, ale nie dłużej) oznacza, że kredytobiorca na 5-7-10 lat zamraża sobie oprocentowanie na wysokim już bardzo poziomie, gdy stopa referencyjna NBP wynosi 6 proc. (najwyżej od 2008 r.), a WIBOR jest w okolicach 7 proc. 

Tymczasem jak duże jest prawdopodobieństwo, że przez pięć czy dziesięć lat stopy nie będą niższe? Tego nikt nie wie, ale bazowy scenariusz jest jednak taki, że właśnie będą niższe. Szef NBP prof. Adam Glapiński twierdzi nawet, że stopy mogą zacząć spadać w IV kwartale 2023 r., czyli już za półtora roku. A to oznacza, że klienci znów będą niezadowoleni, że płacą wysokie raty, choć mogliby znacznie niższe. Zacznie się krzyk, że zostali nabici w wysokie stopy.

A pociąg już ruszył. W całym 2021 r. nowo udzielane kredyty o stałym oprocentowaniu stanowiły jedynie 5 proc. Odsetek ten zaczął rosnąc powoli w IV kwartale 2021 r., bo w październiku RPP rozpoczęła cykl podwyżek stóp. Potem, w pierwszym kwartale 2022 r. jeszcze przyspieszył.

Nie każdy bank ujawnia w raportach, jaka jest struktura jego kredytów, ale spójrzcie na lidera rynku bankowego w Polsce – PKO BP. W I kwartale 2022 r. aż 38 proc. nowo udzielanych kredytów to były już hipoteki ze stałą stopą. W samym marcu odsetek ten sięgnął już 53 proc.

I z danych Europejskiego Banku Centralnego wynika, że marzec był przełomowy dla zmiany preferencji kredytobiorców nie tylko dla PKO BP, ale dla całego rynku, na którym już ponad 40 proc. nowo udzielanych kredytów to te ze stałą stopą.

Z kolei dane Związku Banków Polskich pokazują, że w pierwszym kwartale 2022 r. już nawet niemal 75 proc. nowych umów kredytowych opierało się na stałej stopie. Wartościowo kredyty te odpowiadały za ponad 60 proc. nowej sprzedaży.

To prawdziwa rewolucja, która dokonała się zaledwie w ciągu kilku miesięcy.

Tylko czy to dobrze? I teraz wróćmy na wspomniany już Europejski Kongres Gospodarczy, gdzie na jednym z paneli rozmawiano właśnie o tym, jak zmienić polski rynek kredytów hipotecznych.

Większość panelistów twierdziła, że hipoteki stałoprocentowe to bezpieczeństwo, więc trzeba zwiększać ich udział w portfelu kredytowym banków. Tylko jeden miał odwagę powiedzieć: pogięło was? Teraz? Teraz to takich kredytów na stałą stopę nie należy udzielać wcale! Trzeba było o tym gadać jakieś dwa lata temu. To oczywiście niedosłowny cytat. W każdym razie, brawo dla Alexandra Fleischmanna, dyrektora generalnego polskiego oddziału Raiffeisen Banku International, autora tej opinii. Bo on jeden mówi wprost.

Reszta niby stałych stóp chce, ale tak naprawdę już boi się tego, że kredytobiorcy ze stałą stopą procentową szybko mogą poczuć się rozżaleni, kiedy stopy procentowe znów spadną i porzucić swój kredyt na rzecz innego, w innym banku. A wtedy bankowcy będą mieli problem.

Piotr Mazur, wiceprezes PKO BP mówił podczas EKF, że w Polsce powinno być wręcz 100 proc. hipotek ze stałym oprocentowaniem. Jak stopy spadną i klienci będą wściekli, że płacą dużo więcej niż obecnie wynosi koszt kredytowania? Trzeba zrobić tak, żeby nie byli wściekli, muszą po prostu zrozumieć, że stałe oprocentowanie to komfort, nieważne, że drogi.

Ciekawa jestem, jak to zrobić. Obstawiam raczej, że jak stopy spadną i ktoś poczuje się uwięziony w wysokich stopach, po prostu ucieknie z banku, nie wywiązując się ze spłacania rat po stałym oprocentowaniu przez umówiony pięcioletni okres.

To tak można? Można. Wystarczy refinansować kredyt, kiedy zmienna stopa procentowa będzie znów bardziej opłacalna. A w większości banków można to zrobić bezkosztowo, bo banki nie stosują opłat za wcześniejszą spłatę kredytu.

Pisałam już o tym bardziej szczegółowo. Ale w skrócie: bank, oferując kredyt ze stałym oprocentowaniem, sam nie bierze na siebie ryzyka zmiany stóp, ale kupuje na rynku odpowiednie instrumenty, które z niego to ryzyko ściągają. Tylko że takiego instrumentu nie kupuje się pojedynczo na każdy kredyt udzielony Kowalskiemu ani na każde pożyczone 100 tys. zł.

Jak Kowalski ucieknie od stałej stopy i spłaci kredyt przed czasem, przenosząc go do innego banku, jego bank zostaje z tym instrumentem zabezpieczającym i ponosi jego koszt, bo ten sam instrument zabezpiecza tysiące innych kredytów, nie może się więc go pozbyć.

Teoretycznie banki mogłyby zgodnie z prawem pobierać opłatę za wcześniejszą spłatę kredytu ze zmiennym oprocentowaniem, by te koszty pokryć. Tylko że ustawa o kredycie hipotecznym mówi, że rekompensata dla banku za wcześniejszą spłatę nie może być wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z tą przedterminową spłatą. A te koszty trudno precyzyjnie wyliczyć. Banki mają dużo niejasności, jak można to robić, i bojąc się pozwów ze strony klientów czy interwencji UOKiK-u, zwykle po prostu wcale nie pobierają takich opłat.

Ale jak stopy zaczyna w Polsce spadać, będą przez to w lesie. Dlatego zaczęły się domagać od Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, żeby im pomógł i włączył się w prace nad ustaleniem odpowiedniej opłaty, która będzie zgodna z przepisami i nie będzie można jej podważyć.

Widać, coraz większa ochrona konsumentów robi swoje i bankowcy zaczęli rozumieć, że muszą się z nią liczyć.

A to jeszcze nie koniec.

Same kłopoty z tymi klientami. Mieli hipoteki o zmiennym oprocentowaniu? Źle. Dostają teraz takie ze stałym? Też zaraz będzie źle. No to może po prostu trzeba ustawowo narzucić klientom, jak mają się zadłużać i po kłopocie, przynajmniej nikt nie będzie pyskował.

Pomysł jest taki: bierzesz pierwszy kredyt na mieszkanie, by samemu w nim zamieszkać i mieć dach nad głową? Musisz wziąć kredyt o stałym oprocentowaniu i nie ma dyskusji. Bierzesz kredyt na cele inwestycyjne? Wtedy hulaj dusza, możesz wziąć kredyt ze zmienną stopą, ale wtedy uznamy, że jak jesteś takim chojrakiem-inwestorem, to w razie kłopotów radź sobie sam i nie marudź.

Tylko to wymagałoby zmian ustawowych. W dodatku taki kredyt ze stałą stopą, który byłby obowiązkowy przy pierwszym mieszkaniu, powinien zostać ujednolicony. Stwórzmy jeden wzorzec umowy dla całego rynku, który zostanie zatwierdzony nie tylko przez wszystkie banki, ale i przez Komisję Nadzoru Finansowego oraz Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a wtedy będzie spokój – mówią bankowcy. Banki nie będą wtedy naciskane przez polityków, jak zdarzy się coś nieprzewidzianego. No bo jak umowę klepną KNF i UOKiK, to kto śmie podważać ją w sądzie? 

Ciekawe, że bankowcy najwyraźniej mają już dość tych roszczeniowych klientów i sami boją się już ustalać jakieś nowe opłaty albo wzorce umów, bo znowu ktoś zechce ich pozwać. 

Niestety, państwowe urzędy wcale nie chcą być ich dupokrytką. 

Sorry, panowie. I panie.