Ceny mieszkań wystrzeliły w kosmos. Tak drogo już dawno nie było

Fot. Jes/Flickr.com/CC BY-SA 2.0

To, że kartofelki w wyniku suszy są dzisiaj o 130 procent droższe niż rok temu, oczywiście jest ważne i interesujące, ale moim zdaniem jeszcze ciekawsze jest to, że na rynku nieruchomości mieszkania drożeją w tempie nienotowanym od dziesięciu lat (mieszkania do oficjalnej inflacji się nie zaliczają, bo mieszkanie nie jest towarem konsumpcyjnym).

Narodowy Bank Polski podał właśnie dane z tego rynku za pierwszy kwartał tego roku. W zestawie są średnie ceny zarówno ofertowe, jak i transakcyjne za metr kwadratowy z rynku pierwotnego i rynku wtórnego ze wszystkich miast wojewódzkich w Polsce, jest to więc materiał dość szeroki. W dodatku NBP wylicza też tak zwane indeksy hedoniczne dla tych miast, które lepiej pokazują tak zwaną czystą zmianę ceny.

Chodzi tu o to, że każde mieszkanie jest inne, więc może zaistnieć sytuacja, w której w danym miesiącu w danym mieście sprzedają się głównie mieszkania droższe (bo wyższej jakości, albo w lepszej lokalizacji), a w kolejnym miesiącu mieszkania tańsze. Wyciągając prostą średnią, dostalibyśmy informacje o tym, że mieszkania w tym mieście nagle potaniały, co jednak nie byłoby prawdą. Różnica w cenie wynikałaby bowiem z tego, że to były zupełnie inne mieszkania. Indeks hedoniczny to metoda, która grupuje mieszkania mające te same cechy (ta sama dzielnica, ta sama liczba pokojów, itp. Itd.) i potem mierzy zmianę cen w ramach tych podgrup. Dzięki temu na końcu wychodzi nam wzrost (albo spadek) cen, który wynika z tego, co się dzieje z popytem i podażą na rynku, a nie z tego, jak zmienia się struktura mieszkań na tym rynku. Dlatego kiedy chcesz wiedzieć co się naprawdę dzieje z cenami mieszkań, warto patrzeć na indeksy hedoniczne (nie wiem dlaczego tak się nazywają i czy ma to coś wspólnego z hedonizmem - przyp. autora).

Według indeksów hedonicznych opublikowanych przez NBP ceny mieszkań w Poznaniu poszły w górę w ciągu ostatniego roku o 16,7 procent. To największy wzrost od początków 2008 roku. W Łodzi wzrost cen wynosi 15,5 procent – najwięcej od IV kwartału 2007 roku. Mieszkania w Krakowie podrożały o 13,7 procent – najbardziej od połowy 2007. W Warszawie o 13,3 procent – najbardziej od początku 2008 roku.

Trójmiasto zaliczyło wzrost cen o 11 , a Katowice o 11,5 procent. W nieco mniejszych miastach jest podobnie. W Szczecinie i Olsztynie mieszkania zdrożały o ponad 12 procent, W Opolu o blisko 10, a w Bydgoszczy i Białymstoku nawet o ponad 14 procent.

Na tym tle dość dziwnie wygląda tylko Wrocław ze wzrostem 4,5-procentowym. Nie wiem, dlaczego wygląda tak słabo, może stolica Dolnego Śląska wyprzedza resztę Polski, bo wzrost o 14 procent był tam trzy kwartały wcześniej. Tak czy inaczej można pokusić się o stwierdzenie, że polski rynek nieruchomości po blisko dziesięciu latach nudy, zastoju i marazmu wkroczył w nową falę wzrostową.

Tak właściwie to nie do końca akurat teraz, bo mieszkania drożeją w Polsce już od pewnego czasu. Jednak wcześniej drożały powoli, a teraz tempo wzrostu cen zrobiło się imponujące.

To zapewne efekt dwóch czynników. Po pierwsze w gospodarce ze znikomym bezrobociem i rosnącymi płacami ludzie mają po prostu więcej pieniędzy, odważniej więc decydują się na tak poważne kroki jak kupno mieszkania. Po drugie w gospodarce z bardzo niskimi stopami procentowymi ludzie, którzy mają tych pieniędzy naprawdę dużo, mają problem z ich zyskownym lokowaniem. Depozyty bankowe odpadają, bo na co komu 1 procent rocznie przy inflacji zbliżającej się do 3 procent rocznie. Z obligacjami rządowymi jest nieco lepiej, ale 2 procent rocznie to nadal inwestycja na granicy nonsensu. Akcje nie wszyscy lubią, a tak właściwie większość nie lubi. Obligacje korporacyjne i fundusze inwestycyjne po ubiegłorocznej aferze z papierami firmy GetBack nie kuszą już tak skutecznie jak wcześniej. Pozostają nieruchomości, od lat ulubiona forma inwestowania w Polsce. Widać to chociażby w oświadczeniach majątkowych polityków. Akcje czy fundusze ma tam rzadko kto, ale dość często zdarzają się tacy z kilkoma mieszkaniami/domami. Polacy rozumieją, o co chodzi w inwestowaniu w nieruchomości i się tego nie boją.

Fakt, że mieszkania drożeją w tempie największym od 2008 roku natychmiast oczywiście przywodzi na myśl to, jak tamta hossa się skończyła. Wtedy mieliśmy do czynienia z klasyczną bańką spekulacyjną, która oczywiście w końcu boleśnie pękła. Dziś jednak sytuacja wygląda nieco inaczej. Warunkiem koniecznym dla rozwoju bańki spekulacyjnej z jej smutnym końcem zawsze jest dług. Sytuacja zmierza w stronę katastrofy, kiedy wszyscy kupują na kredyt. Tym bardziej, kiedy tak jak w latach 2006-2008 kupują na kredyt w walutach obcych. Dziś jednak ponad 70 procent transakcji na rynku mieszkaniowym odbywa się za gotówkę. Nie ma więc kluczowego składnika bańki.

Sam rynek nie wygląda też na specjalnie rozgrzany. NBP w swoim raporcie ma dane o wartości obrotów na rynku nieruchomości i nie są to liczby porażające. De facto te obroty w ostatnich kwartałach leciutko spadają. W pierwszym kwartale 2019 roku w siedmiu największych miastach w Polsce kupiono mieszkania za łączną kwotę, która była o 3 procent mniejsza niż rok wcześniej.

W czasie bańki spekulacyjnej obroty powinny oczywiście dynamicznie rosnąc, napędzane popytem ze strony kolejnych chętnych, przekonanych o tym, że robią właśnie interes życia. Może za jakiś czas rynek znów zacznie tak wyglądać. Ale dzisiaj wygląda zdecydowanie spokojniej, co zresztą sprawia, że to wszystko wygląda nadzwyczaj ciekawie. Na pierwszy rzut oka niewiele się dzieje, oprócz tego, że ceny rosną naprawdę szybko.

To zresztą moim zdaniem bardzo pozytywne zjawisko. Dla tych, którzy chcą kupić dwa pokoje z kuchnią to niedobrze, bo jest drożej, ale zdecydowanie więcej w skali kraju jest tych, którzy kupili już wcześniej. Teraz mogą oni obserwować jak najważniejsza część ich osobistego majątku zyskuje na wartości. Ujmując to inaczej: spora część z nas od pewnego czasu może obserwować, jak stopniowo staje się coraz bogatsza. To oczywiście nie oznacza więcej gotówki w portfelu, ale na pewno jest to sytuacja, dzięki której możemy poczuć się lepiej.