Ceny mieszkań wymykają się spod kontroli. Zobaczcie, do czego doszło w Katowicach i Bydgoszczy
Kupno mieszkania w słabym stanie technicznym albo prawnym, kilka tygodni remontu i szybka odsprzedaż dużo drożej – flipperzy zarabiają na takim handlu ok. 20 proc. wartości nieruchomości. Kilkadziesiąt tysięcy złotych zarobione w kilka tygodni kusi, szczególnie od 2017 r., kiedy flipping stał się tak popularny. W niektórych miastach nawet za bardzo. Katowice i Bydgoszcz nie radzą sobie ze spekulantami, tamtejsze rynki mieszkaniowe są poważnie rozchwiane.
Możemy dyskutować, czy kupujący mieszkania na wynajem to spekulanci czy inwestorzy, najmniejszych wątpliwości nie ma jednak, że spekulantami są flipperzy. To ludzie, najczęściej osoby fizyczne, którzy kupują mieszkania, zwykle w złym stanie, remontują i odsprzedają drożej.
W zasadzie te tzw. flipy można podzielić na na trzy kategorie:
- remont i przebudowa lokalu;
- jedynie poprawa atrakcyjności wizualnej lokalu;
- uporządkowanie stanu prawnego nieruchomości.
Idealnie, jeśli cały proces uda się przeprowadzić w ciągu 6–18 tygodni od daty nabycia nieruchomości. Zyski? Po odliczeniu kosztu remontu, który wynosi zwykle 20-25 proc. ceny lokalu na czysto można zarobić 15-20 proc. na jednej transakcji, ale zdarzają się i zyski sięgające 50 proc.
O jakiej skali zjawiska mówimy? W końcu ktoś to policzył. Ktoś, czyli Hanna Milewska-Wilk z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów, Tomasz Bojęć, wiceprezes Fundacji Rynku Najmu oraz dr Adam Czerniak z SGH i jednocześnie dyrektor ds. badań w Polityka Insight, do którego akurat w kwestii analizy rynku nieruchomości mam ogromne zaufanie.
Z raportu zatytułowanego „Zjawisko flippingu na polskim rynku mieszkaniowym” wynika, że udział transakcji tego typu na rynku nieruchomości w Polsce wynosi już ok. 6 proc. To średnia dla ośmiu analizowanych miast w Polsce: Bydgoszczy, Gdyni, Katowic, Krakowa, Olsztyna, Poznania, Warszawy i Wrocławia.
Mało? Nie bardzo. Autorzy raportu podkreślają, że bezpieczny udział transakcji flipperskich, który nie narusza stabilności rynku, to 2-4 proc. Już dawno od niego odjechaliśmy, a boom na tego typu działalność zacząć się już w 2017 r.
Naprawdę groźnie jest, jeśli przyjrzymy się poszczególnym miastom. W Bydgoszczy za 8 proc. transakcji na rynku nieruchomości odpowiadają flipperzy, choć i tak gorzej na tamtejszym rynku było w 2018 r., kiedy odsetek ten sięgał rekordowych 11,2 proc. Natomiast w Katowicach rekord padł w 2019 r., kiedy aż 14,5 proc. to były transakcje flipperów, w 2020 r. to już „tylko” 13 proc.
Tymczasem badania pokazują, że udział flippingu w okolicach 10 proc. to już zagrożenie dla stabilności cen.
Flipperzy wysyłają sygnał o bańce
Według badań pojawienie się flipperów na początku XXI w. w USA było jedną z przyczyn powiększania się bańki cenowej na tamtejszym rynku mieszkaniowym w latach 2003–2005
– czytamy w analizie.
To oczywiście nie tak, że to wyłącznie flipperzy winni są nadmuchiwaniu baniek. Ale ich wzmożona działalność może być po prostu papierkiem lakmusowym stanu rynku mieszkaniowego.
Wynika ona bowiem z narastającej asymetrii informacji, które posiadają profesjonaliści i amatorzy na rynku nieruchomości, a także z szybkiego wzrostu cen zwiększającego krótkookresowe zyski z flipów. Ponadto wzrost udziału transakcji flippingowych ponad stabilny długookresowy poziom 2–4 proc. może prowadzić do samonapędzającego się wzrostu cen mieszkań powyżej ich wartości fundamentalnej
– tłumaczą autorzy raportu.
Działa to po prostu tak, że kiedy aktywność flipperów jest nadmierna, zaczynają oni wpływać na postrzeganie wartości mieszkań przez wszystkich innych kupujących, a publikowane przez nich oferty sprzedaży pełnią funkcję cenotwórczą. A dodać należy, że flipperzy wyciągają maksymalnie ile się da, więc sprzedają po cenach maksymalnych w danym momencie. Ich oferty zwykle rzucają się w oczy i zapadają w pamięć.
Efekt jest taki, że cała pozostała część sprzedających też zaczyna mieć rozbuchane oczekiwania co do poziomu cen, kupujący zaczynają wierzyć, tak drogo być musi i dochodzi do przewartościowania nieruchomości.
Czy właśnie z tym mamy teraz do czynienia w Polsce?
Na występowanie tego mechanizmu w Polsce wskazuje wysoka korelacja między udziałem transakcji flippingowych a wzrostem cen mieszkań w trakcie trwającego boomu. Katowice i Bydgoszcz, czyli miejsca, w których aktywność flipperów jest najwyższa, są równocześnie tymi spośród ośmiu miast badanych w tym opracowaniu, gdzie według danych NBP odnotowano najwyższy wzrost cen transakcyjnych mieszkań między końcem 2016 r. a końcem 2020 r. (odpowiednio o 47,1 proc. i 44,1 proc. średnio dla rynku pierwotnego i rynku wtórnego)
– wskazują eksperci.
I dodają, że jeżeli wpływ flippingu na wzrost cen przekracza 10–15 pkt. proc., to zapewne mamy już teraz do czynienia z przewartościowaniem polskich mieszkań.
Jak zatrzymać to szaleństwo?
To nie tak, że nic nie da się z tym zrobić, tylko czekać, aż bańka jeszcze trochę się napompuje, a potem pęknie. Owszem, da się. Eksperci posuwają nawet kilka pomysłów.
Po pierwsze, należy zniechęcić ludzi do flippingu za pomocą narzędzi polityki fiskalnej, a więc po prostu dowalić wysokie podatki od tego typu transakcji.
Po drugie, zadziałać może też polityka pieniężna, a więc podniesienie stóp procentowych i zwiększenie kosztu pieniądza.
Po trzecie, banki mogłyby dostać zakaz przyjmowania jako zabezpieczenia hipotecznego nieruchomości, które w okresie 12 miesięcy stanowiły po raz drugi przedmiot transakcji kupna-sprzedaży.
I jest jeszcze po czwarte: ogólnodostępne, darmowe lustra cenowe, czyli serwisy internetowe, które na podstawie aktualnego rejestru cen transakcyjnych podawałyby szacunkową wartość rynkową nieruchomości potencjalnego sprzedającego.
Niestety, na żadne z tych rozwiązań się na razie nie zanosi. Katowiczanie, udanych zakupów!
