Władze walczą z rynkiem, turyści jadą do sąsiadów
Polska napędza europejski boom na wynajem krótkoterminowy, ale powszechne zakazy mogą przynieść więcej szkód niż pożytku. Lekcja z Budapesztu pokazuje, że twarda walka z rynkiem nie działa. Jak więc mądrze wprowadzać regulacje?
W pierwszej połowie 2026 roku liczba noclegów rezerwowanych przez platformy wzrosła w Polsce o około 10 proc. rok do roku, a w samym II kwartale o około 9 proc. Wyniki te nie uwzględniają hoteli i campingów. Najnowsze dane Eurostatu pokazują, że tegoroczny wynik nie jest jednorazowym skokiem.
W II kwartale 2018 roku odnotowano około 3,64 mln noclegów zarezerwowanych przez platformy online. W analogicznym okresie 2025 roku było ich około 10,56 mln, a w II kwartale 2026 roku już około 11,49 mln. W ciągu ośmiu lat liczba noclegów krótkoterminowych z drugiego kwartału wzrosła więc ponad trzykrotnie.
Unijny rynek noclegów rośnie, ale to Polska jest liderem zmian
Wzrost nie jest wyłącznie polskim zjawiskiem. Rekordowe wyniki notowane są również w innych państwach Unii Europejskiej. Różni je jednak tempo zmian.
W grupie siedmiu dużych rynków UE (Francji, Hiszpanii, Włoch, Niemiec, Grecji, Portugalii i Polski) roczny wzrost w II kwartale 2026 roku wynosił od 1,9 proc. w Hiszpanii do 8,9 proc. w Polsce. Na terenie całej Unii Europejskiej liczba noclegów rezerwowanych za pośrednictwem platform zwiększyła się w tym czasie o 5,3 proc. rok do roku (II kw. 2026 r./II kw. 2025 r.).
Polska pozostaje więc znacznie mniejszym rynkiem niż Francja, Hiszpania czy Włochy, ale należy obecnie do krajów o bardzo wysokiej dynamice wzrostu. W 2025 roku w Polsce zarezerwowano za pośrednictwem platform około 44,4 mln noclegów, we Francji było ich około 212,6 mln, w Hiszpanii 189,5 mln, a we Włoszech 138,7 mln.
Sektor hotelarski kontra platformy cyfrowe
Według GUS w latach 2018–2025 liczba miejsc hotelowych w Polsce zwiększyła się o 22 proc. W tym samym czasie liczba noclegów rezerwowanych za pośrednictwem platform rosła znacznie szybciej. Porównanie pierwszych półroczy pokazuje wzrost z około 6,1 mln noclegów w 2018 roku do około 17,7 mln w 2025 roku, a więc o około 190 proc.
Nie jest to bezpośrednie porównanie podaży z popytem, ponieważ liczba miejsc hotelowych i liczba zrealizowanych noclegów opisują dwa różne zjawiska. Pokazuje jednak skalę zmian zachodzących na rynku zakwaterowania.
W ciągu kilku lat sposób, w jaki Polacy organizują krótkie wyjazdy, bardzo mocno się zmienił. Liczba miejsc hotelowych rośnie, ale jednocześnie znacznie szybciej rośnie liczba noclegów rezerwowanych poprzez platformy. To oznacza, że przy projektowaniu regulacji nie możemy patrzeć wyłącznie na liczbę mieszkań – komentuje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu mieszkaniowego Tabelaofert.
Według niego trzeba również odpowiedzieć na pytanie, skąd bierze się popyt i gdzie przeniesie się on po ograniczeniu podaży. Być może, regulacje będą czynnikiem przyspieszającym wzrost liczby miejsc w tradycyjnych obiektach zakwaterowania dla turystów.
Jak daleko powinny sięgać ograniczenia najmu krótkoterminowego
Statystyki Eurostatu wymagają właściwej interpretacji. Nocleg oznacza jedną noc spędzoną przez jednego gościa. Jeżeli więc trzy osoby wynajmują obiekt na trzy noce, w statystykach pojawia się dziewięć noclegów.
Dane Eurostatu nie wyodrębniają też wyłącznie mieszkań. Obejmują noclegi w obiektach krótkotrwałego zakwaterowania rezerwowanych za pośrednictwem platform, natomiast nie obejmują hoteli i campingów.
Dlatego nie można utożsamiać 44,4 mln noclegów odnotowanych w Polsce w 2025 roku z noclegami wyłącznie w mieszkaniach wynajmowanych turystom. Mieszkania to tylko część obiektów z noclegami zliczanymi przez Eurostat.
Sama potrzeba uporządkowania rynku najmu krótkoterminowego nie budzi większych wątpliwości. Kluczowe pozostaje jednak to, jak daleko powinny sięgać ograniczenia oraz czy takie same rozwiązania powinny obowiązywać wszędzie.
Jednym z najciekawszych przykładów pozwalających obserwować skutki zdecydowanej ingerencji w rynek jest Budapeszt. Kilka dzielnic węgierskiej stolicy zdecydowało się na własne regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego. Najdalej poszła VI dzielnica (Terézváros), w której od początku 2026 roku obowiązuje całkowity zakaz krótkoterminowego wynajmu mieszkań.
Zakaz najmu w jednej dzielnicy przenosi turystów do sąsiadów
Pierwsze dane z Budapesztu wskazują na interesujący mechanizm. Po wprowadzeniu zakazu w Terézváros liczba noclegów krótkoterminowych wzrosła w pobliskich dzielnicach, w których obowiązują łagodniejsze regulacje lub takich ograniczeń jeszcze nie wprowadzono (dzielnice Erzsébetváros, Józsefváros i Ferencváros).
Ograniczenie podaży w jednej części miasta nie spowodowało więc automatycznego zniknięcia popytu. Część ruchu została przejęta przez inne lokalizacje. Właśnie dlatego doświadczenie Budapesztu powinno być obserwowane z perspektywy polskich miast, które zdecydują się na wprowadzenie własnych polityk w zakresie najmu krótkoterminowego.
Budapeszt pokazuje, że zakazanie najmu krótkoterminowego w określonym miejscu nie oznacza automatycznie zniknięcia turystów. Jeżeli popyt pozostaje wysoki, szuka on alternatywy. Może przenieść się do sąsiedniej dzielnicy, do hotelu albo do innej formy zakwaterowania – mówi Ewa Palus, główna analityczka portalu mieszkaniowego Tabelaofert.
Ekspertka zauważa, że z perspektywy danego miasta np. Warszawy najważniejsze jest więc nie pytanie, czy regulować, ale jaki konkretnie problem chcemy regulacją rozwiązać i jakie mogą być jej skutki dla całego miasta.
Zakaz najmu krótkoterminowego w jednej lokalizacji może spowodować, że wzrośnie skala tego typu działalności w dzielnicy sąsiedniej. Podobnie, jak ze strefami płatnego parkowania – wprowadzenie strefy w danej lokalizacji powoduje, że skokowo zwiększa się liczba samochodów parkowanych w bliskim sąsiedztwie strefy – wyjaśnia Ewa Palus.
Skutki regulacji w węgierskiej stolicy
Jednym z najczęściej podnoszonych argumentów za ograniczeniem najmu krótkoterminowego jest możliwość powrotu części mieszkań na tradycyjny rynek najmu.
Teoretycznie mechanizm jest prosty: mniej mieszkań dla turystów oznacza więcej mieszkań dla stałych mieszkańców, a większa podaż powinna zmniejszyć presję na czynsze. Doświadczenia z dzielnicy Terézváros na razie nie pozwalają jednak stwierdzić, że taki scenariusz rzeczywiście się realizuje.
Dane ofertowe z węgierskich portali Alberlet.hu, Ingatlan.com i Zenga.hu nie pokazują dotychczas przełomu w poziomie czynszów w Terézváros, mimo że jest to jedna z najdroższych dzielnic Budapesztu.
Na ostateczną ocenę efektów regulacji jest jeszcze za wcześnie. Przykład ten pokazuje jednak, że zależność między ograniczeniem najmu krótkoterminowego, wzrostem podaży mieszkań i spadkiem czynszów nie musi być natychmiastowa ani automatyczna.
Więcej wiadomości na temat nieruchomości można przeczytać w Bizblog Spider's Web:
Dlaczego ślepe kopiowanie zachodnich regulacji najmu to błąd
Warszawa nie jest Budapesztem, podobnie jak nie jest Barceloną czy Paryżem. Skala turystyki, struktura rynku mieszkaniowego, udział turystów krajowych i koncentracja najmu krótkoterminowego są inne. Dlatego kopiowanie rozwiązań stosowanych w innych europejskich miastach bez uwzględnienia lokalnych uwarunkowań może prowadzić do efektów innych od oczekiwanych.
W Warszawie oferty najmu krótkoterminowego koncentrują się przede wszystkim w centrum oraz w rejonach o dużej atrakcyjności turystycznej i biznesowej. Oznacza to, że ewentualne ograniczenia mogą oddziaływać bardzo różnie na poszczególne części miasta. Istotna jest również struktura osób korzystających z noclegów krótkoterminowych.
Polski rynek różni się pod tym względem od najbardziej turystycznych krajów południa Europy. W pierwszej połowie 2026 roku 12,4 mln noclegów rezerwowanych za pośrednictwem platform przypadło na turystów krajowych, a 7,1 mln na zagranicznych. Oznacza to, że około sześć na dziesięć noclegów generowali rodzimi goście.
Najem krótkoterminowy jest więc w Polsce nie tylko elementem turystyki przyjazdowej. Korzystają z niego Polacy wyjeżdżający na wakacje, weekendy i krótkie pobyty w innych częściach kraju. W przypadku rodzin z dziećmi mieszkanie lub apartament może być alternatywą dla konieczności rezerwowania kilku pokoi hotelowych. To kolejny element, który powinien być uwzględniony przy ocenie skutków nowych przepisów.
Pierwsze szlify zdobywała w mediach powiatowych. W Bizblog.pl najczęściej pisze o handlu, biznesie, nieruchomościach. Kocha sarkazm, czarny humor i muzykę, bez której nie potrafi żyć.