Kawalerki sprzedają się na pniu. Nie przez studentów
Rynek małych mieszkań znowu nabiera tempa, a oferty znikają w mgnieniu oka. Czy za powrotem kupujących stoją studenci, czy tańsze kredyty? Oto co naprawdę napędza popyt i w jakich regionach transakcje idą najszybciej.
Kawalerki przez długi czas uchodziły za najbardziej płynny segment rynku mieszkaniowego. Ale w 2025 roku można było odczuć wyraźne spowolnienie. W pierwszych miesiącach 2026 roku sytuacja zaczęła się zmieniać, a w III kwartale tempo znikania ofert z rynku osiągnęło poziom niewidziany od jesieni 2024 roku.
W sześciu największych miastach Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku i Łodzi mediana czasu ekspozycji kawalerki wyniosła w III kwartale 2026 roku 50 dni. Rok wcześniej było to 60 dni, a na początku tego roku aż 64 dni. Oznacza to skrócenie czasu ekspozycji o 17 proc. w ciągu roku. Jednocześnie 28 proc. kawalerek znikało z rynku w ciągu pierwszych 30 dni.
Co ważne, małe mieszkania nadal wyraźnie wyprzedzają pod względem ekspozycji większe lokale. W III kwartale mieszkania o powierzchni 36-60 mkw. pozostawały w ofercie przez 61 dni (mediana), a lokale większe niż 60 mkw. przez 90 dni. Kawalerki były więc jedynym segmentem, w którym typowy czas ekspozycji nie przekraczał dwóch miesięcy.
Wyraźne ożywienie na rynku kawalerek, zwłaszcza w największych miastach
Dane dotyczące samych ofert wskazują, że poprawa nie zaczęła się dopiero latem. Jej pierwsze wyraźne oznaki pojawiły się już na przełomie 2025 i 2026 roku. Dobrym miernikiem jest odsetek mieszkań, które znikały z rynku w ciągu 60 dni od wystawienia. W przypadku ofert z I kwartału 2026 roku było to 57,5 proc., to niemal tyle samo co na początku 2024 roku.
Dla porównania, w IV kwartale 2024 roku wskaźnik ten spadł do 49,1 proc., a w kolejnych kwartałach 2025 roku utrzymywał się w okolicach 50 proc. W II kwartale 2026 roku sytuacja poprawiła się jeszcze nieznacznie – 56,8 proc. ofert znalazło nabywcę lub zniknęło z rynku w ciągu 60 dni.
To istotne, bo analiza ofert pozwala oddzielić rzeczywistą zmianę tempa rynku od efektu czyszczenia starszych ogłoszeń. Przyspieszenie nie wynika więc wyłącznie z tego, że z rynku znikają długo wiszące oferty, bowiem nowe mieszkania również zaczęły znikać szybciej – mówi Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome.pl.
W jego ocenie poprawa nie rozłożyła się równomiernie między największymi miastami. Najbardziej wyraźna zmiana nastąpiła w Poznaniu. W okresie od lipca do 20 września 2026 roku mediana czasu ekspozycji kawalerki wyniosła tam zaledwie 38 dni. Oznacza to skrócenie czasu obecności oferty na rynku o 21 dni, bowiem rok wcześniej było to aż 59.
W Warszawie mediana spadła z 63 do 52 dni, we Wrocławiu z 62 do 52 dni, w Krakowie z 60 do 50 dni, a w Łodzi z 50 do 43 dni. Wyjątkiem pozostaje Gdańsk, gdzie wynik wyniósł 56 dni, czyli dokładnie tyle samo co rok wcześniej.
Co ciekawe, różnica między Gdańskiem a pozostałymi miastami dobrze koresponduje z sytuacją po stronie podaży. W pierwszym półroczu 2026 roku liczba nowych ofert kawalerek w Gdańsku wzrosła o 5,3 proc. względem pierwszego półrocza 2024 roku – zaznacza Anton Bubiel.
Zauważa też, że w tym samym czasie w Warszawie spadła o 27,4 proc., we Wrocławiu o 24,9 proc., a w Krakowie o 19,5 proc. To sugeruje, że mniejsza liczba dostępnych mieszkań może mieć znaczenie dla szybkości podejmowania decyzji przez kupujących.
Dane dla największych miast pokazują wyraźną poprawę, jednak obraz rynku z perspektywy lokalnej praktyki sprzedażowej może być bardziej zniuansowany. Nie każdy właściciel kawalerki korzysta z rynkowego odbicia w takim samym stopniu, a najtrudniej znaleźć kupca na najmniejsze lokale.
W tym roku obserwujemy umiarkowany względem ubiegłego wzrost popytu na kawalerki. Największą popularnością cieszą się lokale o powierzchni 30 mkw. i większej – są postrzegane jako bardziej funkcjonalne i uniwersalne – wyjaśnia Piotr Gawroński, prezes zarządu warszawskiej agencji Propertique, która jest partnerem SonarHome.pl.
Zdaniem Gawrońskiego zainteresowanie kawalerkami poniżej 30 mkw. jest zdecydowanie mniejsze i ich sprzedaż trwa dłużej. W ich przypadku szczególnie istotna jest właściwa wycena oraz dopasowanie ceny do realnych oczekiwań rynku.
Spadek podaży napędza rynek
Eksperci twierdzą, że podaż jest obecnie jednym z najważniejszych elementów rynkowej układanki. W pierwszym półroczu 2026 roku w sześciu największych miastach pojawiło się 6027 nowych ofert kawalerek. Dwa lata wcześniej było ich 7525, spadek wyniósł więc około 20 proc. Co istotne, podobny mechanizm występuje również w innych segmentach rynku.
I zwracają uwagę, że liczba nowych ofert mieszkań o powierzchni 36-60 mkw. zmniejszyła się w tym okresie o 16 proc., podobnie jak liczba ofert lokali większych niż 60 mkw. Jednocześnie poprawiło się tempo ich znikania z rynku.
W przypadku kawalerek odsetek ofert wystawionych w pierwszym półroczu i znikających z rynku w ciągu 60 dni spadł z 56,1 proc. w 2024 roku do 51 proc. w 2025 roku, by w 2026 roku wzrosnąć do 57,2 proc. Dla mieszkań 36-60 mkw. było to odpowiednio 49,6, 45,5 i 51,9 proc., a dla lokali większych – 39,2, 38,1 i 40,7 proc.
Szybsze znikanie ofert mogłoby oznaczać, że sprzedający zaczęli intensywniej obniżać ceny. Dane zebrane przez analityków SonarHome.pl jednak tego nie potwierdzają. Odsetek kawalerek sprzedanych (a dokładniej: takich, których oferta zniknęła z rynku) po wcześniejszej korekcie ceny wynosił w III kwartale 2026 roku 20,5 proc. To praktycznie tyle samo co rok wcześniej, gdy było to 21,3 proc.
Jeszcze ciekawiej wygląda skala obniżek. Typowa korekta ceny wynosiła 4,3 proc. ceny wywoławczej (rok wcześniej było to 5 proc., a w 2024 roku około 5 proc.).
Oznacza to, że obecne przyspieszenie rynku nie wiąże się z większą presją na sprzedających. Przeciwnie – typowa obniżka jest obecnie najmniejsza od początku analizowanego okresu. Nie oznacza to oczywiście, że każda kawalerka sprzedaje się po cenie wywoławczej. Dane pokazują natomiast, że poprawa płynności rynku nie wymagała zwiększenia skali negocjacji – podkreśla ekspert SonarHome.pl.
Więcej wiadomości na temat nieruchomości można przeczytać w Bizblog Spider's Web:
Mit studenckiego boomu obalony
Jednym z najbardziej rozpowszechnionych przekonań dotyczących małych mieszkań jest to, że przełom lata i jesieni przynosi automatycznie sezonowy wzrost popytu związany z rozpoczęciem roku akademickiego. Dane zgromadzone przez SonarHome.pl nie potwierdzają jednak takiego prostego mechanizmu.
W sierpniu i wrześniu 2024 roku kawalerki rzeczywiście znikały z rynku nieco szybciej niż większe mieszkania, ale różnica wynosiła zaledwie 3-4 proc. i nie powtarzała się konsekwentnie w kolejnych latach.
W 2024 roku sierpniowy indeks sprzedaży kawalerek (porównanie tempa sprzedaży w danym miesiącu ze średnie dla tego samego roku) wyniósł 0,967, czyli był poniżej średniej rocznej. W 2025 roku było to 1,018, a w 2026 roku już 1,18. W 2026 roku przyspieszenie objęło też większe mieszkania – ich sierpniowy indeks wyniósł 1,093. Trudno więc uznać, że za poprawę odpowiada wyłącznie popyt związany ze studentami.
Znacznie bardziej regularnym zjawiskiem jest natomiast grudniowe spowolnienie. W przypadku kawalerek sprzedaż w grudniu jest średnio o około 14 proc. niższa od średniej rocznej, a podobny efekt występuje także w pozostałych segmentach – zauważa Anton Bubiel.
Według eksperta najbardziej prawdopodobny obraz wyłania się dopiero po połączeniu kilku elementów. W 2025 roku rynek mieszkaniowy wyraźnie zwolnił, a w 2026 roku poprawa objęła zarówno kawalerki, jak i większe mieszkania. Jednocześnie liczba nowych ofert pozostała niższa niż dwa lata wcześniej.
W tle zmieniły się również warunki finansowania. Między majem 2025 a marcem 2026 roku stopa referencyjna NBP spadła z 5,75 proc. do 3,75 proc. W pierwszym półroczu 2026 roku wartość akcji kredytowej była natomiast o 60 proc. wyższa niż rok wcześniej, co mogło przyczynić się do przyspieszenia rynku, szczególnie że istnieje korelacja czasowa tych wydarzeń – podsumowuje Anton Bubiel.
I dodaje, że kupujący wrócili więc do aktywniejszego poszukiwania mieszkań, ale jednocześnie mają do dyspozycji mniej ofert, co może sprzyjać szybszemu podejmowaniu decyzji szczególnie w przypadku lokali o niewielkiej powierzchni.
Pierwsze szlify zdobywała w mediach powiatowych. W Bizblog.pl najczęściej pisze o handlu, biznesie, nieruchomościach. Kocha sarkazm, czarny humor i muzykę, bez której nie potrafi żyć.