Stare biurowce wchodzą w erę glow-up. Od pustostanu do rekordowych stawek czynszu

Zebrane przez BNM - Real Estate Advisory przykłady warszawskich obiektów biurowych poddanych w ostatnich latach modernizacji pokazują, że odpowiednio zaplanowana rewitalizacja może znacząco poprawić pozycję budynku na rynku. Nowy standard przekłada się na większe zainteresowanie najemców, możliwość uzyskania wyższych stawek czynszu oraz ograniczenie pustostanów.

Część starszych biurowców znika z mapy miasta, ustępując miejsca nowym inwestycjom. Jednym z nich jest 30-letni Ilmet przy rondzie ONZ. W miejscu istniejącego budynku planowana jest realizacja Warsaw One, którego wysokość ma przekroczyć dotychczasowy obiekt o ponad 100 metrów.

Taki scenariusz nie zawsze jest jednak możliwy. Ograniczenia wynikające między innymi z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, parametrów działki, ochrony konserwatorskiej czy aktualnych wymogów technicznych mogą sprawić, że zwiększenie powierzchni zabudowy będzie niemożliwe.

Wówczas rozwiązaniem może być modernizacja istniejącego budynku. Starsze obiekty mają często jedną istotną przewagę - atrakcyjną lokalizację. Inwestycja w nowy standard, funkcjonalność i przestrzenie odpowiadające współczesnym potrzebom najemców pozwala wykorzystać ten atut.

Przykłady z warszawskiego rynku biurowego pokazują, że taka strategia jest skuteczna: część właścicieli biurowców z lat 90. i początku XXI wieku zdecydowała się na ich odnowienie, a zmodernizowane obiekty ponownie przyciągają firmy i odzyskują pozycję na rynku najmu.

Jednym z przykładów pokazujących wpływ rewitalizacji na wzrost zainteresowania wśród nowych najemców jest Warsaw Corporate Center. Modernizacja obiektu została rozłożona na dwa zasadnicze etapy: zmiany wizualno-funkcjonalne oraz prace techniczne.

W pierwszym etapie odnowiono m.in. lobby i przestrzenie wspólne, zmodernizowano sanitariaty oraz odświeżono identyfikację wizualną. Kolejny etap objął kompleksową modernizację systemów HVAC. Harmonogram prac został przygotowany tak, aby zapewnić ówczesnym najemcom płynność funkcjonowania.

Zdaniem eksperta dobrze przeprowadzona rewitalizacja może jednocześnie podnieść komfort obecnych najemców i zwiększyć zainteresowanie budynkiem wśród nowych firm. W konsekwencji przekłada się na ograniczenie poziomu pustostanów.

Z analizy BNM, obejmującej wybrane przykłady modernizacji warszawskich biurowców, wynika, że po przeprowadzeniu rewitalizacji poziom obłożenia analizowanych budynków zwiększał się średnio o około 30 proc. Skala efektu nie jest jednakowa dla wszystkich projektów i zależy m.in. od zakresu modernizacji oraz przyjętego sposobu jej realizacji.

W przypadku bardziej czasochłonnych, gruntownych remontów właściciele często decydują się wcześniej wypowiedzieć obowiązujące umowy najmu. Oznacza to, że przed rozpoczęciem ponownej komercjalizacji poziom obłożenia może przejściowo spaść do zera, by następnie wzrosnąć wraz z ponownym oddawaniem zmodernizowanych powierzchni na rynek.

Dla właściciela sama poprawa wyglądu czy standardu biurowca nie jest celem końcowym, tylko przełożenie poniesionych nakładów na efekty biznesowe. Analiza BNM wskazuje, że przemyślana modernizacja może przynieść wzrost stawek czynszowych na poziomie około 10-15 proc., a w pojedynczych przypadkach nawet ponad 30 proc.

Chrzanowska wskazuje, że w efekcie rośnie czysty dochód operacyjny nieruchomości, co bezpośrednio przekłada się na wyższą wycenę rynkową aktywa i buduje jego atrakcyjność transakcyjną w oczach inwestorów.

Modernizacja biurowca może przybrać bardzo różną formę. Czasem wystarczy zmiana aranżacji lobby i przestrzeni wspólnych, innym razem konieczna jest ingerencja w elewację, otoczenie obiektu czy wprowadzenie nowych funkcji.

Najbardziej kompleksowe inwestycje obejmują natomiast gruntowną przebudowę infrastruktury technicznej i stworzenie standardu, który pozwala istniejącemu budynkowi konkurować z nowymi obiektami.

Różne podejścia do rewitalizacji dobrze ilustrują trzy warszawskie przykłady: Skylight i Lumen, HOP oraz V Tower. Każdy z nich przeszedł transformację o innej skali, pokazując jednocześnie, że poprawa pozycji starszego biurowca na rynku nie musi oznaczać całkowitej przebudowy.

Więcej wiadomości na temat nieruchomości można przeczytać w Bizblog Spider's Web:

Nie każda modernizacja wymaga szeroko zakrojonych prac budowlanych. Czasem o zmianie postrzegania obiektu decydują przestrzenie, z którymi najemca styka się już przy wejściu. W przypadku Skylight i Lumen kluczową rolę odegrały lobby i recepcje, które w 2024 roku zostały poddane odnowieniu.

Nowa identyfikacja wizualna, cieplejsze oświetlenie, naturalne materiały, wygodne meble oraz obecność zieleni zmieniły charakter tych miejsc, tworząc bardziej przyjazne przestrzenie do spotkań i odpoczynku. Rezultat komercyjny jest równie istotny – oba budynki są wypełnione po brzegi najemcami.

W przypadku budynku HOP metamorfoza objęła zarówno wnętrza, jak i elewację oraz przestrzeń wokół budynku. Charakterystyczne pasy i geometryczne motywy w ciepłych barwach pojawiają się w wielu częściach kompleksu – od wnętrz i fasady po parking podziemny.

Istotnym elementem koncepcji było zachowanie i podkreślenie oryginalnych cech budynku, w tym charakterystycznego zielonego marmuru. W HOP działa restauracja Lupo Pasta Fresca z ogródkiem połączonym ze strefą zieleni oraz butikowy coworking otwierający się na lobby. Spójna estetyka i połączenie różnych funkcji stworzyły wyrazisty produkt, który został wynajęty w całości.

Największą skalę zmian spośród analizowanych przykładów reprezentuje biurowiec V Tower, wcześniej znany jako Warta Tower. Zakres prac objął praktycznie wszystkie najważniejsze systemy techniczne budynku, a także przebudowę garażu i całkowite przeprojektowanie przestrzeni wspólnych.

Nowa koncepcja objęła m.in. lobby, strefę relaksu, tereny zielone oraz infrastrukturę rowerową. Projektowi towarzyszyła również zmiana nazwy i identyfikacji wizualnej. W tym przypadku trudno mówić jedynie o odświeżeniu istniejącego biurowca – skala inwestycji pozwoliła stworzyć w istniejącej konstrukcji w zasadzie nowy produkt odpowiadający standardem nowym budynkom biurowym.

Przykłady WCC, HOP, Skylight i Lumen oraz V Tower pokazują, że nie istnieje jeden model skutecznej rewitalizacji biurowca. Zakres zmian może obejmować zarówno stosunkowo niewielką metamorfozę przestrzeni wspólnych, jak i kompleksową modernizację techniczną całego obiektu.

Wspólnym mianownikiem pozostaje dostosowanie nieruchomości do aktualnych oczekiwań najemców i poprawa jej wyników komercyjnych. Wyższy standard może otworzyć drogę do wyższych stawek, zwiększyć zainteresowanie powierzchniami i ograniczyć pustostany, a w konsekwencji wpłynąć na wartość nieruchomości.

Dla części starszych biurowców modernizacja może więc oznaczać nie tylko odnowienie wyglądu, ale przede wszystkim możliwość pozostania konkurencyjnym produktem na coraz bardziej wymagającym rynku.